中古マンションは築何年が買い時？築年数ごとの特徴からみる買い時とは｜永大ハウス工業

「そろそろマンションを買いたいと思っているが、新築は少し高すぎる」
「できれば、中古でコスパのよい物件を買いたい」

という人を悩ませるのが、「マンションは築何年が買い時なのか」という問題です。
素人目には同じように見えても、不動産情報サイトでは、築年数が5年違うだけで価格が数百万円変わってくるというケースも少なくありません。
この記事では、中古マンションを選ぶ際に知っておきたい「買い時」の築年数や、築浅マンションと築古マンションの違い、築古マンションを選ぶ際の注意点などを解説します。

●築浅（築5年程度）は品質が良いものの価格が高い

築5年程度の築浅中古マンションの特徴は、「高品質かつ高価格」です。
不動産業界の人間でもないとわからないですが、実は新築のマンション価格には、宣伝広告費が上乗せされています。
立地の良いマンションだと、土地の確保からマンションの建設までに億単位のお金が動いているので、当然広告費も安いものではありません。
とにかく新しい物件が良い、ファーストオーナーになりたいという場合は別ですが、コストパフォーマンスを求めるなら築浅マンションを避けた方が満足できるでしょう。

●築10年の中古マンションもまだ価格が落ち着いていない

築浅物件と同様に、築10年程度の中古マンションも人気が高いです。
しかし、不動産の価格は需要と供給のバランスで決まるため、「できるだけ新しい物件に住みたい」と考える人の多い日本では、築10年ほどではマンション価格が下がりません。
新築マンションの取引価格は、20年ほどまでゆるやかに下がってきます。
逆に、相場より安い物件は、何らかのトラブルを抱えている可能性が高いです。
また、大規模修繕がきておらず、基礎部分の問題がまだわからないという問題もあります。

●築20年たった中古マンションの特徴は価格が安いこと

中古マンションを選ぶ際に最もおすすめしたいのが、築20年から30年の築古物件です。
現代人の感覚からすると、築20年を越える物件は古くて住みづらいと感じるかもしれませんが、鉄筋コンクリート造の建物は想像以上に頑丈なつくりになっています。
1981年の6月に建てられていれば、「震度6強から震度7の地震が起きても倒壊しない」新耐震基準をクリアしているので、古くても頑丈なマンションが多いです。

マンションの住みやすさは、立地や内装、間取りによって決まるので、中古マンションの基礎部分に問題がなければ古くても居住性に問題はありません。
また、市場では築20年から30年で中古マンションの価格が底をつくケースが多いです。
新築に比べて大幅に安い価格で購入できること、そして築20～30年なら築古物件でも比較的新しいことから、築20～30年物件の購入をおすすめしています。

●築40年以上の物件はリスクが高い

基本的に、不動産は古くなればなるほど価格が下がっていくものです。
ただし、築年数が40年を越えてくると、今度は逆におすすめできない物件となってしまいます。
理由は簡単で、管理状態に問題があったり、快適に住めなかったりする物件が増えてくるからです。

マンションの規模に関わらず、建物の居住性や寿命を維持するためには、定期的なメンテナンスが必要になってきます。
しかし、10年から12年に一度訪れる大規模修繕は、数百万円単位でお金のかかる高額な工事です。
残念なことに、「住んでいるマンションを維持するためならお金を出す」という住民より、「住めなくなるまでこのままで良い」と考える住人が多いマンションは少なくありません。
古いマンションほど、修繕しても住み心地が改善しないので、メンテナンスされていない物件が増えてきます。

日本の税務上、鉄筋コンクリートでつくられたマンションの寿命は47年です。
つまり、建てられてから47年経過すると、書類上は建物の資産価値がゼロになります。

ただし、書類上のマンション寿命が47年だからといって、築47年ですべてのマンションが倒壊するわけではありません。
マンションに使われているコンクリート自体は非常に頑丈な素材なので、適切なメンテナンスさえしていれば、築50年でも問題なく居住可能です。
マンションの寿命を考える場合、築年数だけでなく「どれだけ丁寧にメンテナンスされているか」にも注目する必要があります。

中古マンションを比較する際に、大きな基準の一つとなるのが、耐震基準です。
耐震基準とは、設計の段階で最低限満たしておくべき耐震性能のこと。
不動産を新築するためには、事前に設計図を提出して都道府県知事から建築許可を得る必要があります。
設計図の段階で耐震性能に難があると建築許可を出してもらえないので、耐震基準ができて以降に建てられたマンションなら、一定以上の安全性が確保されているのです。

そんな耐震基準は、1981年6月以降の「新耐震基準」と、それ以前の「旧耐震基準」に分類されています。
旧耐震基準は「震度5程度でも倒壊しない」レベルですが、新耐震基準は「震度6から7の地震でも建物が倒壊しない」ことを最低限の基準として求めているので、基本的に新耐震基準住宅の方が安全です。
住宅の耐震性は、主に基礎の構造や頑丈さによって決まります。
中古マンションを買うなら、最低でも新耐震基準をクリアしている物件を選びましょう。

●耐震基準に問題のあるマンションは耐震改修が必要になってしまう

中古マンションを購入する際に耐震基準を気にすべき理由には、「耐震基準に問題があると、購入後に耐震改修が必要になるから」というものもあります。 建物の耐震性を改善・向上する耐震改修は、非常に高額な工事です。
マンション全体に影響を及ぼすような工事は、居住者全員で費用を負担したり、積み立ててきたお金を使ったりする必要があります。
しかし、古い建物だと入居者の平均年齢も高いので、「いま困っていないなら余計な負担をしたくない」と考えるケースが多く、古い建物だと耐震改修がなかなか進みません。

住宅のメンテナンスを怠った先に待っているのは、安全性・居住性の低下です。
たとえ安く購入できたとしても、短期間で建て替えが必要になったり、マンションを手放す羽目になったりしては意味がないので、中古マンションを購入するときは最低限の耐震性を確保しましょう。

住宅ローンは、「今後の収入」と「ローンで購入する建物の資産価値」を担保にしてお金を貸してもらうサービスです。
そのため、新築に比べて耐用年数が短く、新築よりも売却価格の安い中古マンションは、長期のローンを組みづらいという欠点を持っています。

また、中古マンションだと、目に見えない配管等の劣化にも注意が必要です。
リフォーム・リノベーション済みで見た目がきれいでも、見えない部分が劣化していると、配管のつまりを始めとしたさまざまな問題が出てきます。
中古マンションを買ってからこれらの問題に気づいた場合、我慢するかお金を払って修繕工事をするしかありません。
だからこそ、中古マンションを買う場合は、築年数だけでなくメンテナンスの頻度や内容のチェックも必要になってきます。

●低価格である程度広い家を購入できる

築古マンションを選ぶ最大のメリットは、価格の安さです。
一般的な住宅は、戸建てでもマンションでも築20年から30年でほぼ底値まで価格が下がるので、低価格でマイホームを持てます。
また、古いマンションは、人口の多い時代に建てられているので、部屋数や間取りに余裕のあるケースが多いです。
居住性を考えるなら、狭くて高い新築マンションよりも、広くて安い中古マンションを買った方が快適に暮らせるでしょう。

●住居・周辺環境等の問題点が事前に分かっている

築古マンションは、立地や周辺環境、そして構造上の問題点が明らかになっているため、後から大きな問題が出てきづらいです。
基礎の手抜きなど、ある程度の年数住んで初めて分かるトラブルは、新築マンションだと事前に見抜けません。
多少古くても、リスクの少ないマイホームを手に入れたいと考えるなら、築古マンションをおすすめします。

●立地の良い物件が多い

マンションは、立地の良い物件が人気です。
しかし、日本は国土が狭いので、立地の良いエリアにはたいてい何らかの建物が建っています。
そのため、新築マンションよりも昔から建っている中古マンションの方が、立地に関しては優れているケースが多いです。
築古物件だと新築よりも安く購入できますし、立地が良いので将来手放すときも一定以上の価格で売却できるため、金銭的な負担もある程度は抑えられます。

●リフォーム可であれば気兼ねなく作り変えられる

新築に比べて人気のない中古のマンションは、そのままの状態だとなかなか売れないので、リフォーム可の物件が多いです。
自分たちの好きなようにリフォームしてしまえば、多少見た目が古くても気にはなりません。
築古物件は、賃貸よりも間取り・内装が自由なので、「できるだけ費用を抑えつつ、オーダーメイドに近い家が欲しい」という人にもおすすめです。

●住める年数が短い

築年数にもよりますが、築浅や新築に比べると、築古物件は「最大限住める年数」が短いというデメリットがあります。
どれだけ丁寧にメンテナンスをしても、建物の劣化は止められません。
ある程度、高齢になってからのマンション購入ならともかく、30～40代で残り30年住めるマンションを購入すると、老後に住み替えをする必要が出てきます。
築古マンションを購入するなら、「入居後○年で売る」など、出口戦略も事前に考えておきましょう。

●修繕積立金が不足しているケースが少なくない

マンション全体の維持費やメンテナンス費用は、基本的に住人から毎月集める修繕積立金を使って支払いを行います。
しかし、マンションは古くなればなるほど補修の必要な箇所が増え、修繕積立金が高くなっていくので、古い物件ほど修繕積立金不足に悩んでいるケースが多いです。
住民の高齢化が進んでいると、「メンテナンスにお金を使って10年長持ちさせるくらいなら、ボロボロのままお金を出さずに住み続けたい」と考える人も出てくるので、十分なメンテナンスをできていない場合も出てきます。
築年数が浅くても、定期的なメンテナンスを怠っているとマンションは急速に劣化が進むので、築古マンションを比較するときは、修繕積立金の積立状況にも目を向けましょう。

●住宅設備が古い

築古マンションならではのデメリットとして、見逃せないのが設備・間取りの古さです。
例えば、価格が安くてもトイレが共用だったり、和式便所だったりしたら、住みたくないと考える人は多いでしょう。
フローリングのない和室だけの空間や、古い給湯器、断熱性の低い浴室等をどこまで我慢できるかによって、購入後のリフォーム費用が大きく変わってきます。
場合によってはリフォームだけで数百万円必要になるので、築古マンションを買うときは、リフォーム費用も込みで予算を考えましょう。

住宅ローン控除の利用要件は、築25年未満で、建物に一定以上の耐震性があることです。
しかし、築年数が25年を越えていても、リフォームやリノベーションによって「耐震適合証明書」を取得できる場合は、住宅ローン控除を使えます。
住宅ローン控除は、不動産の購入後、最大10年間（特例を使える場合は13年間）所得税と住民税が安くなる非常に強力な減税制度です。
築古物件でも条件次第で利用できるので、申請を諦める前に不動産業者へ相談して準備を進め、制度を賢く使いましょう。

中古マンションの買い時は、築20年から30年です。
新耐震基準をクリアしていて一定以上の品質を持ち、価格もほぼ底値の築古物件は、予算を抑えつつマイホームを購入したいという人に向いています。
また、購入費用を抑えることで、自分たち好みの住まいに改造するためのリフォーム・リノベーション費用を捻出できるのもポイントです。
ただし、見えない部分の劣化など、築古マンションには築古マンションならではのデメリットも存在します。
物件によって住宅ローン控除を利用できるかどうかなども変わってきますし、管理状態の見極めも必要なので、築古マンションを購入するときは不動産業者と相談しながら物件探しを進めましょう。