重要なのは資産価値！資産価値が落ちづらいマンションの特徴｜永大ハウス工業

マンションを購入するとき、ぜひ意識して欲しいのが、資産価値の高さです。
資産価値の低いマンション、資産価値が落ちやすいマンションを買うと、何らかの事情で家を売却することになったとき、高く売れずに損をしてしまいます。

ここでは、マンションを買う段階から資産価値を意識するべき理由や、資産価値が高く落ちづらいマンションの特徴、資産価値の調べ方などを押さえましょう。

マンションの資産価値とは、土地の価格と建物の価格の合計値であり、簡単にいうと、「売ったときいくらで売れるのか」「賃貸に出したらいくら稼げるのか」を示す価値です。
売却価値が高い物件は、何らかの事情で売ることになったとき高く売れますし、収益価値の高いマンションは、住む予定がなくなっても他人に貸せば副収入を得られます。

ただし、資産価値が高いといっても、売却価値と収益価値どちらが高いのかは物件次第です。

マンションを購入する場合、マンションを探す段階で資産価値を意識する必要があります。
なぜなら、マンションの資産価値は、基本的に経年劣化するからです。
たとえば、購入した時点で建物が寿命を迎えつつある場合、購入後数年でマンションの資産価値は下がり切ってしまいます。
購入後に地価が上がらない限り、マンションを買った後に資産価値が上がることがないからこそ、資産価値の高いもの、資産価値の落ちづらいマンションを選ぶことが重要です。

●日当たりが良い

日当たりの良いマンションは、日当たりの悪い部屋に比べて明るく快適なので、人気があります。
需要があるということは、他の方や他の部屋よりも高くても購入したいと考える方が多いということなので、日当たりの良いマンションは資産価値が高いです。

なお、日が昇ってから沈むまで、長時間日光が差し込む南向きの物件が、最も人気のあるマンションです。

●高層階

同じマンション内でも、低層階と高層階の物件を比べた場合、高い階にある部屋の方が価格も資産価値も高いです。
マンションの高層階は、日差しを遮られる心配がないため、明るくて眺めも良いという強みを持っています。
低層階と違って、外から家の中を覗かれるリスクも少ないです。
海辺など、眺望の良いエリアだと、特にマンション高層階の人気が高まり、資産価値も高くなります。

●角部屋

マンションは、どれだけ高級でも集合住宅です。
基本的には、上下左右に別の部屋があり、生活音などを気にしながら暮らしてく必要があるため、一方が外に面しており、静かで窓の多い角部屋は、安定した人気を誇ります。
同じ物件でありながら、角部屋は高層階と同様に居住性が良く、快適に過ごせるため、角部屋も資産価値が高いです。

●家事動線が整理されており生活しやすい

玄関からキッチン、キッチンからダイニングやリビング、洗濯機から洗濯物干し用のスペースなど、家事を行うために通るルートのことを、家事動線と呼びます。
家事動線を考慮して設計されたマンションは、部屋の中を何度も行ったり来たりする必要がなく、その場その場でスムーズに家事をこなしていけるため、資産価値が高いです。

●物件の管理が行き届いている

マンションの資産価値は、新築のときが最も高く、老朽化によって年々、落ちていきます。
ただし、マンションの管理次第が行き届いていれば、資産価値の減少幅は小さいです。
同じ築15年のマンションでも、共用部が隅々まで掃除・整備されており、法定点検や大規模修繕が計画通りに行われている物件と、そうでない物件を比べると、管理されている物件の方が資産価値を高く保てます。

●最寄り駅から近く交通の便が良い

不動産の世界において、立地の良さ＝資産価値の高さです。
最寄り駅、それも地域内のターミナル駅から近いエリアは、地価が高いのでその分、資産価値も高くなります。
また、基本的に、大きな駅の周りはスーパーや飲食店、その他店舗なども密集するエリアなので、通勤・通学だけでなく普段の買い物なども便利です。
駅が廃れたり、近郊により便利な駅ができたりしない限り、立地の良さによる資産性の高さはなくなりません。

●周辺環境の利便性が高い

多少駅から離れていても、「マンションの周辺だけで便利に暮らせるエリア」は、住みやすさが資産価値の高さにつながります。
具体的には、食料品や日用品のお店まで徒歩または自転車で行ける、病院や役所、図書館といった公共施設へのアクセスが良いなどです。
また、評判の良い保育園・幼稚園・学校や小児科があると、子育て世帯から人気が出るため、資産性も高く評価されます。

●エリア自体に人気がある

エリア自体に高い人気があることも、資産価値を底上げする要素の一つです。
たとえば、住みたい街・住みやすい街として評判の高い街や、昔ながらの高級住宅街、街自体に魅力的な店舗やスポットが多数あり、多くの人間が集まってくるエリア、観光地などは資産価値も高くなります。
そのほか、自治体が子育て支援に力を入れているエリアも、人気が上がりやすいです。

●災害リスクが低い

地盤が強く、災害リスクの低い地域は、危険が少ないので資産価値が落ちません。
具体的には、昔ながらの平野や高台、川や山からある程度離れたエリアなどです。
大きな川の周辺や、海抜の低いエリア、埋立地や元々田畑だった場所などは、浸水・地盤沈下・津波等のリスクがあるため、資産価値も市場価格も安くなります。
マンションは自然災害から逃げられないので、保険を充実させるか、高くても安全性の高いマンションを選ぶことが重要です。

●競合する物件が少ない

同じエリアにライバルとなる物件が少ないと、マンションの需要が高まるため、資産価値が高くなります。
逆にいえば、間取りや立地、デザインに設備のグレードなどが同等の競合物件が多数ある場合、ある程度、価格競争が起きてしまうので、資産価値が下がりやすいです。

特に、マンションを売りたくなったとき、競合物件が多数売り出されていると、値引きの必要性が高まってしまいます。
何かあった時に高く売るためにも、買うなら競合の少ないマンションが狙い目です。

●地価と建築費用が高いから

マンションの中でも、特にタワーマンションの資産価値が高い理由は、単純に地価と建築費用が高いからです。
タワーマンションは、一般的なサイズのマンションよりも広い土地を必要とします。
高さがある分、より頑丈な設計や基礎の補強が必要ですし、大量の建材を使うため、そもそもの工費も高額です。
建築に1億円かかるマンションと10億円かかるマンションなら、当然ながら10億円するマンションの方が資産価値は高くなります。

●共用設備等が充実しているため

タワーマンションは、建築費用が非常に高額なので、その分、共用の空間や各部屋のグレードを上げ、各部屋を高く売れるように仕上げられることが多いです。
たとえば、コンシェルジュの常駐サービスや住民向けのプール・ジム・談話室などを備えたり、エントランスを吹き抜けにしたり、大理石などの高価な建材を使って高級感を演出したりしています。
内装も共用設備も豪華だからこそ、タワーマンションの資産価値は高いのです。

●そもそも地価が高く人気のエリアに建てられるから

タワーマンションは、建てるのに莫大な予算が必要になります。
どれだけ豪華で良いマンションでも、交通の便が良くない場所にあると集客できないため、タワーマンションは立地が良く、人気で地価の高いエリアに建てられるのが一般的です。
駅の近くなど、立地の良い場所はそもそも地価が高く、需要の関係上急激な地価の下落リスクが少ないので、自然とマンションの資産価値も底上げされます。

●木造よりも法定耐用年数が長いから

タワーマンションは、鉄筋コンクリート造の建物です。
日本では、法定耐用年数といって、建物の構造ごとに築何年で書類上の寿命を迎えるかが決められています。
木造の場合、築22年で建物部分の資産価値がほぼゼロになりますが、鉄筋コンクリート造だと47年かけて資産価値が下がっていくため、タワーマンションは経年劣化による資産価値の減少がゆるやかです。

マンションの資産価値をアップさせるためには、以下のポイントを意識する必要があります。

• 家の中をこまめに掃除してきれいに保つ
• 何かが壊れたり問題が起きたりしたらすぐに修理・修繕する
• 管理費と修繕積立金を欠かさず支払う
• 余裕のある範囲内で設備のアップグレード等を行う

基本的には、家をきれいに保つことが大切です。

以下のような行動を取ると、マンションの資産価値が落ちてしまいます。

• 内装や設備の破損・故障の放置
• マンション内で騒音等の問題を起こす
• 部屋を汚す
• 修繕積立金等を滞納する

「近所のショッピングモールや大学が閉鎖した」「欠陥住宅であることが分かった」など、個人ではコントロールできない理由で需要が落ち、地価が下がる場合も少なくありません。

マンションの資産価値を調べる方法には、以下のようなものがあります。

• 不動産業者に査定してもらう
• 不動産鑑定士に評価を頼む
• 毎年送られてくる固定資産税の通知書を見る
• 「土地総合情報システム」でマンション内の他の部屋がいくらで売買されたか調べる

マンションを購入した後も、定期的に資産価値を確認しましょう。

マンションを買っても、一生同じ物件に住み続けるとは限りません。
基本的に、マンションの資産価値は、買った後も経年劣化で落ちていくため、マンションを買うときは、あらかじめ資産価値の高い物件・資産価値が落ちづらい物件を選ぶことが重要です。

好立地・高層階など、資産価値の高いマンションを購入し、買ったマンションを丁寧にメンテナンスして、万が一、売ることになったとしても、損するリスクを下げましょう。