リフォーム済み物件はおすすめ？メリットや選ぶ際のポイントを紹介｜永大ハウス工業

リフォーム済みの中古物件は、新築同然のきれいさで新築よりも安いので、住宅購入を考えている方にとって非常に魅力的な選択肢です。

ただし、リフォーム済みなら、どの物件でもおすすめできるというわけではありません。
リフォーム済み物件は、住宅によってリフォーム価格がどれくらい上乗せされているかも違いますし、リフォームによって内部の劣化や老朽化が隠れているケースも少なくないからです。

本記事では、リフォーム済み物件のメリットとデメリット、物件を選ぶ際の注意点、購入時の確認事項や購入手続きの流れなど、リフォーム済み物件選びのポイントをご紹介します。

リフォーム済み物件とは、既存の中古住宅をリフォームして売り出されている物件のことです。
リフォームの程度や範囲は物件によって違いますが、老朽化・破損した部分の修繕や、キッチンなど住宅設備の交換、間取りの変更などが行われているため、中古でも見た目がきれいで住みやすいという特徴を持っています。
また、リフォーム済み物件は、購入後に別途、工事などをする必要がないため、すぐに入居できるのもポイントです。

●リフォーム済み物件を買うメリット

リフォーム済み物件のメリットは、中古住宅を整備する手間や時間をかけず、すぐに入居できること。
リフォームされているため、中古住宅ならではの生活感や古さが気にならないというメリットもあります。
新築よりも安く購入できる上に、築年数が経過していることによって、建物部分の固定資産税が安いのもポイントです。
また、事前にどういう状態・間取りなのか内覧してから購入できるため、購入前後のギャップを心配する必要もありません。

●リフォーム済み物件を選ぶデメリット

リフォーム済み物件を選ぶデメリットは、自分の好みや使い勝手に合ったリフォームとは限らないことです。
どうしてもリフォーム内容が気に入らない場合、別途、工事をすることになりますが、それなら中古住宅を買ってリフォームした方が費用を抑えられます。
また、リフォーム済み物件は、築年数・立地などが同程度の中古住宅に比べて、価格が高めです。

●中古物件の購入後にリフォームするメリット

中古物件を購入してからリフォームする方法には、自分のライフスタイルや好みに合わせてリフォームできるというメリットがあります。
予算に応じて、最初はキッチンだけ、次は浴室、その次はリビングと段階的に工事を進めていけるのも強みです。
また、中古物件はリフォーム済み物件よりも安く、物件の選択肢も多いので、好みに合う立地や間取りの物件を見つけやすいというメリットもあります。

●中古物件を買ってリフォームする方法のデメリット

中古物件の購入後にリフォームする方法のデメリットは、家を買ってみないとリフォームにいくらかかるかわからないことです。
リフォーム中は家に住めないので、購入後しばらくは仮住まいをする必要がありますし、リフォーム業者の質次第では、手抜き工事をされたり納期が遅れたりすることも考えられます。
何より、リフォームの仕上がりに満足できる保証がありません。
信頼できるリフォーム業者を探す手間や時間も必要です。

●ホームインスペクションを頼む

リフォーム済みの物件を購入するときは、ホームインスペクションを受けましょう。
ホームインスペクション（住宅診断）とは、専門の住宅診断士に不動産の状態を見てもらい、
・どういったトラブルがあるのか
・修理する場合どれくらいの費用がかかるのか
などを調べてもらうサービスです。

4～6万円ほどかかりますが、家を購入してから大きなトラブルが発覚すると、修繕費で数十万円ほど飛んでいくことも珍しくはないので、積極的に活用しましょう。

●購入後に不具合が見つかった場合の補償

リフォーム済み物件の購入後に不具合が見つかった場合、何をどこまで補償してもらえるかも、事前に確認しておくべきです。
不具合を見つけた場合誰に連絡すれば良いのか、最大いくらまで補償してもらえるのか、補償期間は何年なのかなどを話し合って決めておかないと、全て自費で対応することになります。
不動産の購入時に交わす契約書に細かい内容が記載されているため、自身が署名する書類は隅々までチェックしましょう。

●資金計画に無理はないか

リフォーム済み物件は、中古住宅よりも若干高いので、その分、住宅ローンの返済負担が重いです。
不動産を買うときは、不動産の本体価格だけでなく、引っ越し費用や各種費用、税金などが必要になるため、余裕のある返済プランを立てましょう。
可能であれば、頭金を積んで借り入れ額を減らしたり、毎月の返済額を抑える代わりに繰り上げ返済を駆使したりして、金利負担を減らすのがおすすめです。

●リフォーム工事の詳細

リフォーム済み物件は、具体的にどこをどのようにリフォームしたのか確認しましょう。
なぜなら、リフォーム工事そのものがずさんだと、安心して住めないからです。
また、工事の時期や詳細を知っておけば、適切な時期にメンテナンスを行ったり、将来自分でリフォームをしたりする際に役立ちます。
天井裏や床下への点検口が使いやすい位置にあるか、配管や電気設備の変更がしやすいかなども確認することが大切です。

●過去のメンテナンス履歴・修繕歴

物件の過去のメンテナンス履歴や、修繕歴も売り主に聞いておきましょう。
住宅のメンテナンスは、基本的に一定の周期で必要になります。
過去にどういうメンテナンスをしたのか、していないのかによって、今後の修繕計画が変わってきますし、メンテナンス履歴を残している物件は、丁寧に管理されていた可能性が高いです。
定期的にお手入れされている物件は、状態が良く長持ちするため、良い物件を見つけるためにも修繕歴を確認しましょう。

●建築基準法・耐震性等をクリアしているか

リフォーム済み物件が、現行の建築基準法や耐震基準をクリアしているかどうかも重要なポイントです。
建築基準法や耐震基準を満たしていない住宅は、安全性に不安が残りますし、工事の許可が下りないので、大規模な増改築もできません。
耐震改修など、住宅の基礎性能を底上げする工事は高額のお金がかかります。
せっかくのリフォームが無駄になってしまうため、必要に応じて耐震診断の依頼も考えましょう。

リフォーム済み物件購入時の流れは、以下の通りです。

• 予算とエリアを決めてリフォーム済み物件を探す
• 気になる物件の内覧を行う
• ホームインスペクションなどの調査で物件の状態を確認する
• 購入の申し込みをする
• 売買契約を締結する
• 住宅ローンを申請する
• 引き渡し日に代金と諸費用を支払う
• 新居に引っ越す

一般的な中古住宅購入との違いは、購入前に物件の現状や安全性、リフォーム内容について確認する必要があること。
リフォーム済みで見た目がきれいになっている分、見えない場所もチェックし、不安のない状態で購入手続きを進める必要があります。

●中古住宅は想定以上に担保価値が低い

リフォーム済み物件は、見た目ほど担保としての価値が高くないため、高額の住宅ローンを組むのが難しいです。
なぜなら、中古住宅の資産価値が、主に築年数で決まるから。
同じ築20年の物件なら、リフォーム済みで見た目がきれいでも、リフォームされていなくても、担保としての価値はさほど変わりません。
ローンの滞納時に売却しても、貸付金を回収できる可能性が低いので、中古住宅の中でも価格の高いリフォーム済み物件は、いくら借りるのかを慎重に考える必要があります。

●住宅ローンを組むためには耐震基準のクリアが必須

現行の建築基準法や、耐震基準を満たしていない物件は、住宅ローンの審査を突破できません。
建築基準法は、1981年に改正され、耐震基準が旧耐震基準から新耐震基準と呼ばれるものへ更新されました。
旧耐震と新耐震では、住宅に求められる耐震性能が大幅に異なり、旧耐震だと増改築の工事許可が下りないため、1981年以前に建てられた物件は、リフォーム済みでも耐震基準をクリアしていない可能性があります。
旧耐震の物件は、価格が安くお得感があって魅力的ですが、住宅ローンの利用が難しいので、ローンで家を買いたいなら新耐震基準の物件を選びましょう。

●住宅ローン減税

住宅ローン減税は、ローンで家を買うと、毎年末の住宅ローン残高×0.7％を最大13年間所得税と住民税から控除できるという制度です。
中古住宅の場合、減税期間は最大10年ですが、家を買った方向けの節税制度としては最も効果が大きいので、利用条件を満たしているなら積極的に使いましょう。
なお、住宅ローン減税を受けるためには、初年度に制度の申請が必要です。

●すまい給付金

すまい給付金といって、所定が一定以下の場合、30～50万円給付してもらえる制度もあります。
ただし、すまい給付金を受け取るためには、確定申告が必要です。
条件を満たしている方でも、自ら申請をしなければ給付金はもらえません。
すまい給付金以外に一時所得がなければ、基本的にもらっても税金はかからないので、家を買ったら忘れずに申請を行いましょう。

リフォーム済み物件は、新築よりも安く、新築同然にきれいで即入居できる魅力的な物件です。

ただし、リフォームしていない物件に比べると価格が高く、リフォーム内容を全て気に入るとは限らない、リフォームそのものの品質に問題があるケースも少なくないといったデメリットも存在します。

必要に応じてホームインスペクションや耐震診断を依頼し、住宅ローン減税やすまい給付金といったお得な制度を組み合わせて、希望に近いリフォーム済み物件を手に入れましょう。