中古マンションは消費税ゼロ？消費税のかからない物件の見分け方｜永大ハウス工業

中古マンションの中には、消費税ゼロで購入できる物件があります。

ただし、物件によっては消費税がかかるケースもあり、不動産情報サイトや物件広告などの金額表示は原則税込みなので、値段を見るだけでは消費税の有無がわかりません。

そこで今回は、中古マンションの購入時に知っておきたい消費税の有無の見分け方や、消費税のかからない物件を選ぶ際の注意点などをお伝えしていきます。

●売り主が「個人」だと消費税はかからない

個人が売り出している不動産に関しては、一戸建てでもマンションでも購入時に消費税がかかりません。
なぜかというと、そもそも消費税は「事業として販売されているモノ・サービスを購入するとき」に課税される税金だからです。
マイホームや相続で手に入れた不動産の売却は、あくまでも私物の処分であって事業として不動産売却をしているわけではないため、消費税が課税されないという仕組みになっています。

一般的な不動産の売買では、売り主に物件を預けられた「不動産業者」の広告を見て業者に連絡し、購入の手続きを進めるため、「業者相手の取引」だと考えてしまうケースも少なくありません。
しかし、法律上、業者が仲介していても所有者が個人であれば消費税ゼロで購入できます。

●売り主が「法人」だと消費税がかかる

中古マンションの購入時に消費税がかかるのは、法人が売り主の場合です。
「個人から買い取った不動産をリフォーム・リノベーションして売り出している」といった物件は、不動産の本体価格に消費税が課税されます。
とはいえ、中古不動産市場で取引されている土地や建物は、その多くが個人所有の財産です。
ほとんどの販売物件は消費税非課税で購入できますし、業者に問い合わせたり知識を持っていたりすれば消費税の有無はチェックできるため、消費税がかかるかどうかを過剰に心配する必要はないでしょう。

●消費税なしのマンションは金額的にお得

中古マンションを買うときに消費税の有無を意識した方が良いのは、消費税なし物件の方が金額的にお得だからです。
普段無意識に負担している消費税ですが、住宅のように金額が2,000万円3,000万円を越えてくる買い物になってくると、「消費税がかかるかどうか」で支払い額が数百万円変わってしまいます。
不動産の価格は総額表示です。広告の表記が「2,000万円（税込）」などであれば簡単に消費税の有無を見分けられますが、「2,000万円」だと金額中に消費税が加味されているのか、そもそも非課税の物件なのかを判断できないため、お得なマンションを探しているなら消費税非課税物件を探すと良いでしょう。

●不動産広告の「取引態様」を見る

不動産の購入時に消費税がかかるかどうかを調べたい場合、参考になるのが不動産広告の「取引態様」という項目です。
不動産取引では、知識と経験のある業者側がその気になればいかようにも消費者を騙して利益を得られるので、広告内容が法律で規制されています。
そのため、不動産広告ルールの一つとして、不動産業者が土地や建物の取引に関わる際、「どのような立場で取引に関与しているのか」を明示することを義務付けられているのです。
不動産業者の立ち位置のことを、専門用語で「取引態様」とよんでいます。

そんな取引態様に記載されるのは、

・売主
・代理
・媒介

のどれかです。 実際には賃貸契約向けに「貸主」もありますが、不動産売買では出てこない用語なので置いておきましょう。
「売主」とは、不動産業者が売り主として広告を出しているという状態のことです。
業者所有の不動産を売り出しているため、取引態様に「売主」と書いてあれば消費税がかかるのだとわかります。

「代理」は、文字通り業者が売主に代わって物件を売り出しているという状態。
「媒介」は、売り主と不動産売却の仲介契約を結び、宣伝広告を行っているという意味合いです。
代理と媒介に関しては、所有者のいる不動産売却を手伝っているだけなので、所有者が個人であれば消費税はかかりません。

ただし、「個人→不動産業者」ではなく「不動産業者→不動産業者」の代理や媒介をしているケースも存在します。
取引態様の代理や媒介だけでは個人所有のマンションなのかを判別できないため、迷った時は広告を出している不動産業者に問い合わせましょう。

●物件価格をチェックする

中古マンションが非課税かどうかを見分けるもう一つの方法は、物件広告の金額欄をチェックすることです。
消費税の増税により、一時的に税別表示が許可されていましたが、総務省の求めによって2021年4月以降不動産価格は総額表示で記載することを義務付けられています。
違法な不動産広告はそもそも業者として出稿できないため、一般的な不動産情報サイトや不動産業者の店舗で確認できる広告価格はすべて税込表記で間違いありません。

ただし、総額表示とはいっても非課税かどうかを詳しく記載するかは業者の判断次第です。
そのため、物件広告に「税込」「非課税」など書いてある場合に限って、物件価格だけで消費税の有無を確認できます。
物件価格自体は不動産広告に必ず記載されている情報ですし、真っ先に目にするデータでもあるため、運が良ければ消費税の有無が分かる程度に考えておくのがおすすめです。

個人所有の中古マンションには消費税がかかりません。
しかし、住宅本体は非課税でも、仲介業者経由で不動産を購入する場合、業者に支払う仲介手数料には消費税がかかります。
これは、仲介業務そのものが不動産業者という法人によって提供されているサービスだからです。
マンション自体が消費税の課税対象でもそうでなくても、関連する諸費用については消費税の対象なので、すべての消費税がゼロになるわけではないことも理解しておきましょう。

特に、仲介手数料は法律によって「不動産価格×3％＋6万円」が請求額の上限と定められています。
高額なマンションであればあるほど仲介手数料の額が増え、仲介手数料に対して発生する消費税額も高くなってしまうため注意が必要です。
そのほか、司法書士に登記手続きを依頼する費用や、住宅ローン申し込み時の手数料などにも消費税がかかります。

最大13年間、住宅ローン残債の1％を年間40万円まで控除できる住宅ローン控除は、中古マンションの購入時も利用可能です。
ただし、消費税のかからない中古マンションを購入する場合、控除期間が10年に、控除額も年間20万円（10年間で200万円）までと節税効果は下がってしまいます。
また、法人所有で消費税のかかる中古マンションなら、年収に応じて最大50万円もらえるすまい給付金も受給可能です。
消費税がかかる物件であっても、かからない物件であっても節税制度を使えば住宅購入時の負担を抑えられるので、積極的に活用していきましょう。

中古マンションの内、売り主が個人になっている物件に関しては消費税なしで購入できます。
ただし、仲介手数料などの諸費用には消費税がかかりますし、消費税がかかってもかかっていなくても、物件に合わせた節税制度を利用可能です。
重要なのは、消費税の有無よりも買ったマンションで楽しく安全に暮らしていくことです。
消費税については頭の隅に置いておき、気に入る物件探しに力を入れましょう。