土地の権利書とは？内容や登記簿との違い、紛失時の対応方法とは｜永大ハウス工業

この記事では、土地の権利書の内容や登記簿との違い、権利書を紛失してしまった場合の対処法等をご紹介します。

ただ、土地関係の用語には、登記簿や登記識別情報など判別の難しいものが多く、権利書とはそもそも何なのか、登記簿と何が違うのかなど戸惑うこともあるでしょう。
また、土地の権利書は個人所有で保管する文書なので、長年の暮らしで紛失してしまっているケースも少なくありません。

この記事では、土地の権利書の内容や登記簿との違い、権利書を紛失してしまった場合の対処法等をご紹介します。

登記とは、法務局と呼ばれる国の機関で管理・保管されている不動産の権利情報を指したものです。
「不動産がどこにあるのか」「どれくらいの広さなのか」「どういった経歴で登記が変わってきたのか」「現在の法的な所有者はどこの誰なのか」といった情報をまとめて記録しています。

登記については所有者変更時の手続きが義務化されていないので、「お金がかかる」「面倒だから」といった理由で登記をしない方もゼロではありません。
ただし、登記上の所有者と実質的な所有者が異なると、不動産を売却できなかったり不動産を担保にしてローンを組んだりできないので注意が必要です。
相続などで登記を更新しないまま数世代所有者が変わると、将来自分の子孫などが登記をしたいと考えたとき手続きが煩雑になったり、権利のあいまいさに付け込まれて不動産売却詐欺に利用されたりするリスクもあります。
不動産をやり取りするときは、忘れずに登記を更新しましょう。

●所有者名義の変更手続きが終わったという証明書類

土地の権利書とは、「登記簿上に登録されている不動産の所有者変更手続きが終わった」ことを示す証明書のことです。
たとえば、土地を相続したり購入したりした際に所有者を自分名義に書き換える手続きを行うと、手続きが無事完了した証として権利書を発行してもらえます。

なお、土地の所有権を変えた時期によって書類の名前が変わる点には注意が必要です。
2005年の法改正までは「登記済証」という名称の書類でしたが、法改正後は12桁の英数字でできた「登記識別情報」を記して目隠しした書類が発行されるようになっています。
どちらも名前が違うだけで、基本的には「不動産の所有者が無事変わりました」という報告書のようなものなので、受け取ったら厳重に保管しておきましょう。

●登記簿との違い

登記簿は不動産の登記に関する情報すべてをまとめたものであり、権利書はその内の所有権が変わったことを通知する書類に過ぎません。
登記簿自体は公表されているため、誰でも何度でも手数料を支払えば法務局で閲覧できますが、土地の権利書が発行されるのは手続きが終わったときだけです。

また、登記簿は法務局で保管されており、権利書は自宅で個人が保管するものという違いがあります。
あくまでも、登記簿という不動産に関する全ての権利関係をまとめたデータベースの変更履歴が権利書というだけなので、登記簿が紛失することはありません。

●土地の権利書は再発行できない

土地の権利書は土地を相続したり購入したりしたときに法務局から発行され、以降は個人的に保管するため、紛失してしまうケースも多いです。
特に、相続では親や祖父母がどこに権利書を保管していたのかわからず、戸惑ってしまう場合もあるでしょう。

ただし、土地の権利書はどのような事情があっても再発行してもらえません。
不動産の所有権を変更したときにのみ発行される書類だからこそ、所有者の証明ができるからです。
権利書は土地売却時の必要書類なので、できれば紛失しないよう大切に保管しておきましょう。

●万が一、権利書を盗まれても悪用はできないので大丈夫

空き巣などで土地の権利書が盗まれてしまった場合、「土地を奪い取られるかもしれない」と不安になる方も多いです。
しかし、土地の権利書はあくまでも土地の所有者が変わったという通知であり証明書。
確かに不動産売却時や登記の変更手続きでは土地の権利書を求められますが、実際には権利書だけあっても登記は変更できないので不安になる必要はありません。

不動産の登記簿は、所有権や抵当権などを管理する重要な情報なので、何らかの手続きをする際の本人確認が難しいです。
土地の権利書に加えて印鑑証明書や場合によっては戸籍謄本等も求められるので、権利書を盗んだ第三者が自分になりすまし、気づかない内に土地を売却してしまうといった事態になることはまずないと考えておいて良いでしょう。

●弁護士や司法書士に本人確認をしてもらって売る

土地の権利書を紛失した場合、何らかの手段を使って権利書と同等の本人確認を行う必要があります。
その方法の一つが、弁護士・司法書士といった資格者に資格所有者に本人であるかを確認してもらうという手続きです。
専門的な資格者と面談を行って、「登記手続きをしようとしている方は本人で間違いない」という書類を出してもらいます。
資格職による本人確認を受けるためには、運転免許証やマイナンバーカードといった顔写真付きの公的証明書が必須です。

土地権利書を紛失した場合に使える土地売却手段のうち、最も短時間で本人確認ができるため、通常は弁護士・司法書士に本人確認情報を作ってもらうと良いでしょう。
ただし、依頼料はかかります。

●事前通知制度を使って売る

事前通知制度とは、本人限定郵便を使った本人確認方法のことです。
法務局に土地の権利書を添付せずに登記手続きの申請を行うと、「登記変更の申請があったが、本人のもので間違いないか」という書類が本人限定郵便で送られてきます。
この書類が発送されてから2週間以内に「間違いなく本人です」という回答を返送すると、権利書を紛失していても登記の手続きが可能です。

本人確認情報等に比べると費用が安く、個人でもできますが、「法務局で登記の申請をする」「法務局から事前通知が届くのを待つ」「届いた事前通知を一定期間内に返送する」という作業が必要な分、時間がかかってしまいます。急いで売却を進めたい場合には向きません。

●公証人に本人確認をしてもらって売る

日本には公証役場という機関があり、公証人とよばれる第三者立ち会いの上で書類を作成した場合、その内容を公的に保証してもらえます。
印鑑証明書や実印、登記の手続きを司法書士等に頼むための委任状を公証役場に持参すれば、本人確認を公証人が行ってくれるという制度です。
公証人の立ち会いに必要な費用は数千円から1万円程度と安いため、司法書士や弁護士に本人確認を頼むのは高いと感じる場合に利用するのが良いでしょう。

ただし、法務局や手続きを委任する司法書士事務所とは別に公証役場まで足を運ぶ必要があるため、時間に余裕がある方向けの対応法です。

●土地を売買するとき

土地の権利書が必要になる最も一般的な場面は、不動産を売買するとき。
不動産のような高額な資産は、なりすまし等による第三者の売却を防ぐために本人確認が厳格化されています。
たとえ親子で委任状を作って、親の不動産を子が売却する場合でも、仲介を行う不動産業者が親と面談を行って売却の意思を確認するほどチェックが厳しいため、本人確認なしでは土地を売買できません。
権利書を紛失した場合の救済措置も用意されていますが、権利書がない場合は本人確認に余計な時間や費用がかかってしまうので、できれば土地の売買を考えた時点で権利書を探しておきましょう。

●ローンなどを利用し、土地に抵当権を設定するとき

「土地の抵当権を設定するとき」にも不動産の権利書が必要になってきます。
抵当権とは、「土地を担保にしたローンの返済が滞った場合、金融機関が担保として不動産を差し押さえできる権利」のことです。
抵当権は不動産の所有権にも干渉できる強力な権利なので、本来の所有者であることを証明できる書類がないと抵当権を設定したり抹消したりできません。

• ローンを組んで不動産を購入する
• 古くなった住まいを建て替える

など、住宅関連のローンを組む場合は権利書の提出を求められるので、覚えておきましょう。

土地の売却時に必要な書類は、以下の通りです。

• 本人確認書類
• 住民票
• 実印と印鑑証明書
• 固定資産税等の納税通知書または固定資産税評価証明書
• 測量図や境界確認書

そのほか、必要に応じて不動産購入時に受け取った売買契約書や重要事項説明書などがあると、買い主に喜ばれます。
また、登記の変更自体は売買契約が成立し、代金の決済が行われる引き渡し当日になるケースが一般的です。
売り主から買い主への所有権移転登記にも権利書や本人確認書類は必要になるので、あらかじめ用意しておきましょう。

Q.登記済証と登記識別情報は交換できる？

A.登記済証と登記識別情報の交換はできません。
土地を取得したときにもらったものを利用し続けることになります。紛失しても再発行してもらえないのと同様です。

Q.権利書を紛失したときはまず何をすれば良いの？

A.売却を急ぐ場合は、弁護士事務所・司法書士事務所・公証役場のどれかに連絡し、本人確認を行いましょう。
盗難による被害が不安な場合は、不正登記防止申出といって、申請から3ヵ月間誰かが登記手続きをしようとした場合に通知してくれる制度も利用できます。

土地の権利書は、「登記簿上の所有者変更情報が終わった」ことを証明してくれる本人確認書類です。
不動産の売却時や土地を担保にしたローンを組むとき必要になるため、事前に用意しておきましょう。

ただし、万が一、紛失していても、専門家に頼んだり自分で手続きをしたりすれば、本人確認を代用できます。
権利書だけで不正に不動産を売却される可能性は低いので、落ち着いて土地の売却準備を進めましょう。