土地の名義変更はどう行う？手続きの流れや期間・費用を分かりやすく解説｜永大ハウス工業

不動産の所在地や面積、所有権などは、登記簿と呼ばれる公的な帳簿で管理されています。

ただし、不動産の所有権は、土地を相続したり第三者から購入したりしても、自動的に更新されません。
そのため、土地を手に入れたら、名義変更が必要です。

今回は、土地の名義変更が必要になるケースから、手続きの流れ、手続きにかかる期間や費用まで、名義変更の基礎知識について解説します。

土地の名義変更とは、不動産の法的な所有者を変更する手続きのことです。
なぜ、土地の名義変更という手続きが必要なのかというと、日本では土地の権利や所在地などを法務局の「登記簿」と呼ばれる帳簿で管理されており、登記簿の中身は権利者が手続きした場合にのみ更新されるから。

たとえば、土地を購入し、売り主にお金を払っていても、名義変更をしなければ、土地の所有者は売り主のままなのです。
名義変更を怠っている間に別の人間が名義変更を行い、立ち退きを要求される…といったトラブルを防ぐために、土地の入手後は名義変更をする必要があります。

土地の名義変更が必要なケースは、以下の通りです。

• 土地を売買した時
• 土地を相続した時
• 土地を贈与された時
• マイホームを持つ夫婦が離婚した時

売買・相続・贈与など、元の所有者から新たな所有者に土地を引き渡すときは、名義変更が必須となります。

また、
・マイホームの名義を夫婦の共有名義から妻の名義にする
・妻名義の土地と夫名義の家があり、離婚時に夫が妻名義の土地を買い取ることにした
など、不動産を持つ夫婦が離婚をした時も、名義変更が必要です。

●名義変更は資格のない人でも自力でできる

土地の名義変更手続きは、特に資格を持たない人でも自力で行えます。
必要書類の準備や記入など、準備に多少の手間と時間はかかるものの、専門家に名義変更を依頼するよりも安く手続きできるので、興味があるならご自身で行うのもおすすめです。

ただし、名義変更を自力で行う場合、名義変更手続きの窓口がある法務局へ、申請時と手続き完了時の二回は足を運ぶ必要があります。
法務局は、原則平日の日中しか開いていないため、平日の昼間に手続きする時間を取れない場合は、専門家への依頼を検討しましょう。

●面倒な場合は司法書士に依頼できる

自力で手続きする時間がない、または申請書類の記載ミスで何度も法務局へ行くのが面倒臭いといった場合は、司法書士に名義変更手続きを依頼できます。
司法書士は、法律に関わる書類の作成や手続きの代行をしてくれる、登記の専門家です。
司法書士に依頼する場合、数万円程度の依頼料を支払う必要があるものの、自分で法務局を訪れたり、必要書類を用意したりする必要がありません。
手続きのミスによる再申請等の不安もないため、スムーズに名義変更を進められます。

土地の名義変更には、「不動産の所有権を変更することになった理由」を証明する書類が必要です。

具体的には、以下のような書類を提出します。

◯売買の場合
・登記申請書
・売買契約書
・売り主の印鑑証明書
・買い主の住民票
・土地の登記識別情報か登記済証
・不動産の固定資産評価証明書

◯相続の場合
・登記申請書
・故人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本・住民票の除票または附票
・遺産分割協議書
・相続関係説明図
・相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書・本人確認書類
・土地を相続する方の住民票
・不動産の固定資産評価証明書

◯贈与の場合
・登記申請書
・贈与の事実を証明する契約書や証書
・土地を贈与する側の印鑑証明書
・土地を受け取る側の住民票
・土地の登記識別情報か登記済証

◯離婚の場合
・登記申請書
・離婚協議書や財産分与について記した契約書
・離婚したことを証明するための戸籍謄本
・現名義人の印鑑証明書
・新しい所有者の住民票
・土地の登記識別情報か登記済証

不動産の名義変更をする理由によって、必要書類が変わるため、注意が必要です。

●名義変更の必要書類を準備する

土地の名義変更は、必要書類の準備から始めます。
登記申請書を始めとして、不動産の権利証や関係者の住民票、印鑑証明書、売買契約書に遺産分割協議書などが必要です。

なかでも、相続に関しては、「故人の書類」「土地を相続する方の書類」「相続人全員の書類」が必要になるため、準備に時間がかかります。
故人の本籍地へ出向いて戸籍謄本を取得するなど、短時間では書類を用意できないケースも多いので、あらかじめ各自で書類を用意してもらったり、司法書士に頼んだりして必要書類を集めましょう。

●登記申請書の作成

登記申請書は、法務局の窓口、または法務局のホームページから無料でダウンロードできます。
法務局のホームページでは、売買・相続・贈与といったシチュエーションごとに申請書の記載例が掲載されているため、記入ミスや記入漏れのないよう注意して申請書を作成しましょう。

もし、提出書類に不備があった場合、再度問題のない書類を準備して申請することになるため、二重チェック・三重チェックをしてミスをゼロにすることが重要です。

●登記申請書と添付書類を法務局に提出する

登記申請書を作成したら、添付書類と共に法務局へ提出します。
必要書類は、法務局の窓口に持参しても良いですし、郵送やオンラインでも提出可能です。

ただし、郵送やオンラインの場合、書類に不備があってもその場で修正できません。
司法書士に依頼する場合は、提出方法にこだわる必要はありませんが、自分で名義変更する場合は、窓口で提出すると良いでしょう。

●登記識別情報通知を受け取る

名義変更の申請を行った後、内容に問題がないか法務局で審査が行われます。
問題がなければ、「登記識別情報通知」というものが発行されるので、ご自身で法務局へ受け取りに行くか、自宅に送ってもらいましょう。

なお、登記識別情報通知は、アラビア数字などを使った12桁の文字列です。
いわゆる権利証の代わりに発行される重要な情報なので、紛失したり、第三者に見られたりしないよう気をつけて保管しましょう。

●名義変更手続きに必要な日数

名義変更に必要な日数は、約1ヵ月。
申請してから結果が出るまでの期間は、1～2週間ですが、特に相続の場合は必要書類の準備に時間がかかります。
手続きをしようと思ってから、数日で名義変更をするのは難しいので、ある程度、スケジュールに余裕を見ておくこと、土地を手に入れたらできるだけ早く手続きを始めることが重要です。

●登録免許税がかかる

名義変更の際、登録免許税という税金を納める必要があります。
登録免許税の納税額は、相続の場合「土地の評価額×0.4％」で、売買・相続・離婚時の財産分与の場合は「土地の評価額×2％」です。

なお、売買に関しては、2026年3月31日まで軽減税率が適用されるため、1.5％となります。
不動産の評価額は、役所で発行してもらえる「固定資産評価証明書」に記載されているため、事前に納税額を計算しておきましょう。

●原則として権利者全員の同意や署名が必要

不動産の所有権を共有していたり、相続での土地取得で相続人が複数名いたりする場合、名義変更をするためには、権利者全員の同意・署名が必要です。
また、売買なら売り主と買い主両方の署名捺印が、贈与でも贈与する側とされる側両方の署名捺印を求められます。
スムーズに名義変更できるよう、権利者と交渉し、同意を得ておきましょう。

●登録免許税を節約する方法はある？

登録免許税は、「土地の評価額×税率」という非常にシンプルな計算式で課税額が決まります。
そのため、納税額を節約するのは難しいです。

ただし、評価額が100万円以下の土地に関しては、登録免許税が課税されません。
また、固定資産評価証明書は、3年ごとに数字が更新されるシステムです。
直近3年以内に土地の価値が落ちている場合、不動産鑑定士に頼んで土地の価値を再評価してもらうことで、登録免許税が安くなる可能性もあります。

●司法書士に手続きを依頼する場合いくら必要？

司法書士に名義変更を依頼する場合の相場は、5～10万円ほどです。
とはいえ、名義変更に合わせて別の手続きを頼んだり、相続登記などで手続き自体が複雑だったりする場合、別途料金を請求される場合もあるため、プロの手を借りる際は事前に見積もりを取りましょう。
複数の司法書士から見積もりを取り、対応や金額を見て、納得できる相手に依頼することが大切です。

●亡くなった親の土地の名義変更をしないとどうなる？

亡くなった親の土地の名義変更をしなかった場合、相続手続きが終わりませんし、相続した土地の売却もできません。
また、2024年4月1日から、相続登記が義務化されています。
相続開始、または遺産を分割してから3年以内に名義変更しなかった場合、10万円以下の過料（罰金）を支払うことになるため、土地を相続したら名義変更しましょう。

●名義変更しなかったら相続税は高くなるの？

相続した土地の名義変更をしなくても、相続税の納税額は変わりません。
なぜなら、相続税は「相続した財産の金額」に応じて納税額が決まる税金だからです。
ただし、相続税の納税期限は、相続開始から10ヵ月以内。
期限内に相続税の申告と納税をしなかった場合、延滞税等のペナルティーが発生してしまうため、相続税は期限内に納めましょう。

土地の名義変更は、土地の所有権を新しい所有者に変更し、売買や相続等を完了させる重要な手続きです。
相続の場合は大変ですが、売買・贈与・離婚による財産分与なら自力でも申請できるため、時間に余裕があればご自身で手続きすることも検討してみましょう。

ただし、名義変更が遅れたり、名義変更を怠ったりすると、トラブルのリスクが高まります。
必要に応じて司法書士に依頼し、スムーズに名義変更を終わらせましょう。