中古住宅を購入するときのポイントは？失敗しないための中古住宅選び｜永大ハウス工業

新築よりも安く品揃えも豊富な中古住宅ですが、一方で「見えないところに問題があったらどうしよう」「何を基準にして選べば良いのかな？」など気になる点も多いです。

新築と違って、中古住宅の場合はリフォームするかどうかによっても家選びのポイントが変わってきます。
今回は、失敗しないための中住宅購入のポイントや、中古住宅ならではの魅力を押さえていきましょう。

●新耐震基準をクリアしている住宅を選ぶ

中古住宅購入の購入時に意識してほしいのが、住宅の耐震基準です。
日本は地震が多いので、新しく建物を建てるときに一定以上の耐震性を持たせることが義務づけられています。
1981年6月以降に建てられた住宅は、より耐震性の基準が高い「新耐震基準」をクリアしており、旧耐震基準の住まいよりも安全性が高いです。

旧耐震基準の住宅は、耐震性能が低いため、大がかりなリフォームをする場合に耐震改修という補強工事が必要になります。
また、住宅ローン審査に通りづらかったり、住宅ローン控除を使えなかったりするので、古屋に住みたいという確固たる理由がない限りは、新耐震基準の家を選びましょう。

●ハザードマップを確認する

中古住宅を買う際に、確認して欲しいのが自治体から提供されているハザードマップです。
日本は地震を始め大雨や台風等の自然災害に巻き込まれやすい国なので、家を買うなら「どういった災害のリスクがあるか」を把握しておくに越したことはありません。
幸い、ハザードマップはどの地域でも無料でかつインターネットで閲覧できるため、気になる物件を見つけたら一度ハザードマップを検索し、どのような災害リスクがあるか調べておきましょう。
災害対策を重視する場合は、事前にハザードマップで安全性の高いエリアを調べておき、その地区内で売られている中古住宅を探すという手もあります。

●マンションの場合は物件の管理状態をチェック

中古マンションの場合は、物件の管理状態をチェックすることが重要です。
集合住宅の外壁や廊下、エントランスにエレベーターといった住宅設備や共有部分は、住民全員でお金を出し合ってメンテナンスを行います。
管理組合が機能していなかったり、修繕積立金が十分集まっていなかったりすると、築年数以上に内部の劣化が進んでいる場合もあるため、注意が必要です。

• 郵便受けにチラシなどが溜まっていない
• エントランスやゴミ捨て場が掃除されている
• 駐輪場の使い方がきれい

など、内覧をするときは部屋以外の部分にも目を向けて、中古マンションが適切に管理されているのか確認しましょう。

●時間・曜日を分けて複数回内覧する

「昼は静かだが夜は頻繁に車が通ってうるさい」
「地域住民の裏道になっており朝の通勤時間帯に車が良く通る」

など、同じ物件でも、時間帯や曜日によって印象が変わることは多いです。
中古住宅を買うと、当然その家で1年中過ごすことになるため、気になる物件を見つけたときは、時間と曜日ごとに足を運んで周囲の様子を確認しましょう。

このとき、物件ではなく近くの道路やゴミ捨て場、コンビニなどを見て回ることも重要です。
ゴミ捨て場が汚かったりポイ捨てが多かったりすると、治安が良くない可能性も考えられます。

●費用の目安を考えておこう

中古住宅を問わず、家を買うなら押さえておきたいのが予算の話です。
人によって毎月返済にあてられる金額は違います。無理にローンを組むと今後数十年の暮らしが苦しくなってしまうため、まずは現在の家計で無理なく組めるローンの上限額を調べ、上限額をオーバーしないように調整しましょう。

なお、中古住宅の場合は家を買った後にリフォームする場合もあります。
家をリフォームするなら、最初からリフォーム費用も予算に含めておくべきです。
水回りのリフォームは費用が100万円を越えることも珍しくありません。
予算の範囲内で中古住宅の購入費用とその他費用、そしてリフォーム費用のバランスを取り、予算オーバーを防ぐのが失敗しない住宅購入のコツです。

●ご近所トラブルの有無も確認すべき

販売されている中古住宅の中には、ご近所トラブルの末に売り出されている物件もあります。
家を買ったらそう簡単には引っ越しできません。
我慢できないご近所トラブルや住環境にストレスを抱えながら生活を続けるのも、せっかくローンを組んで買った家を短期間で売りに出すのも所有者にとっては大きな損失なので、事前にご近所トラブルの有無も調べましょう。
簡単なのは、内覧の際に隣近所の方から話を聞いてみることです。周辺を散歩して、気になる要素がないか確認してみても良いでしょう。

●良さそうな物件が出てきても焦らない

不動産は一期一会の買い物です。家がほしいと思ったタイミングで都合良く条件の合う中古住宅が出てくるとは限らないので、中古住宅探しは腰を据えてじっくりと進めていきましょう。

また、中古住宅は、物件広告ではわからない場所に問題を抱えていることも多いです。
良さそうな物件が出てきたとしても、すぐに飛びつくのではなく、内覧を行い、ほかの物件と比較した上で買うかどうかを決めましょう。

●再建築不可物件はできるだけ避ける

中古住宅の中には、法改正等の事情によって建て替えや大規模なリフォームができない「再建築不可物件」というものが存在します。
再建築不可物件は、購入しても家の中を手直しする程度のリフォームしかできず、建て替えができたとしても住宅のサイズは小さくなってしまうので、長く住みたい方にはおすすめできません。
また、再建築不可物件は築年数が古いことも多いです。
古い物件は築浅物件よりも不具合が起きやすいので、できれば別の物件を探しましょう。

●シロアリ被害と雨漏りのチェックも必須

中古住宅を探す上で、一番気をつけて欲しいのがシロアリ被害です。
シロアリは家をボロボロにします。
一度でもシロアリ被害にあっていると住宅の強度は元に戻らないので、建て替える気がないのならシロアリ被害を受けていない中古住宅を探しましょう。
また、住宅の雨漏りにも要注意。気づかない間に壁の内部や床下に雨水が染み込み、建材が腐食してしまうと、シロアリ被害と同様家の強度が下がります。
中古住宅を内覧するときは、家の中に湿った場所がないか、壁・床・天井・畳などが柔らかくなっていないか、羽アリやシロアリがいないかを確認しましょう。

●契約する前に重要事項を確認する

不動産を買うときは、仲介する不動産業者が「重要事項説明」というものをしてくれます。
重要事項説明とは、登記の内容やローン審査に落ちたときの対応、高さ制限を始めとした法律上の制限など、不動産売買をするうえで契約者が知っておいた方が良い情報をまとめたものです。
不動産売買トラブルが起きたときは、重要事項説明や売買契約書、付帯設備表といった書類の内容で責任の範囲や業者の対応が決まります。
何もいわなければ売買契約を交わす当日に重要事項説明書をもらうことが多いので、「そんなことが書いてあるなんて知らなかった」という事態を避けるためにも、事前に不動産業者から資料をもらって内容を確認しておきましょう。

●自分で確認するのが面倒な場合は検査を頼むのも手

住宅の問題点を自分で確認するのが面倒な場合、または自分の判断では不安が残る場合は、ホームインスペクションと呼ばれる第三者による住宅診断をお願いするのがおすすめです。
目で見てわかる範囲ではありますが、ホームインスペクションを受けると、不具合の有無や修繕費の目安などを調べてもらえます。
中古住宅購入のリスクを下げられる効果的なサービスです。

●新築より安い

中古住宅の魅力は、何といっても安いこと。一戸建ての市場価格は、新築のときが最も高く、築5年から10年程度で一気に下がります。
築浅物件でも新築より数割安い価格で買えるため、新築にこだわりがないなら中古住宅の購入がおすすめです。
安い物件を中古で買い、全面的にリフォームすれば、新築よりも費用を抑えつつ好きな間取りで暮らせます。

●リフォームできる

新築住宅は、そもそも新しいのでリフォームする必要がありません。
しかし、中古住宅はある程度、老朽化が進んでいるため、買い主の好きなようにリフォームできます。
建物の基礎や広さは決まっているので、注文住宅のように外観から間取りまで全てを考える必要がないのもポイントです。
こだわりたい部分だけ作り込めば、リフォーム費用もある程度節約できるでしょう。

●立地の良い場所を選べる

日本は国土が狭く、立地の良い場所には大抵の場合建物が建っています。
そのため、家を新築できる空き地を押さえるのは非常に難しいです。
しかし、中古住宅なら「立地の良い場所に建っている家」を選ぶだけで立地の問題が解決します。
予算やこだわりに合わせて買った中古住宅にそのまま住む、リフォームする、建て替えると好きな選択ができるので、立地を重視する場合は中古住宅を選んだ方が満足できるでしょう。

●内覧してから買うかどうかを考えられる

たとえば、注文住宅や建設中の分譲マンションは建物が未完成なので内覧できません。
しかし、中古住宅ならいつでも好きなタイミングで内覧できます。
住宅の住みやすさは、間取り図やデザインを見てもそう簡単にはイメージできないため、気になる物件のサイズ感や広さを実際に確認できるのは大きなメリットです。
事前に間取りや動線を確認しておけば、「思っていたより住みづらい」という失敗も避けられます。

中古住宅を買うときは、建物の築年数や管理状態など、調べてわかる情報を丁寧にチェックしましょう。
少しの知識さえあれば、「旧耐震基準の家だから老朽化のリスクが高い」「再建築不可物件なので建て替えられない」といった扱いの難しい不動産の購入を回避できます。

ホームインスペクションを利用すれば住宅の状態もプロにチェックしてもらえるので、焦らずに条件の合う家を探しましょう。