競売物件って何？公売物件との違いは？メリット・デメリットを解説｜永大ハウス工業

不動産を安く買いたい方におすすめなのが、裁判所経由で売り出される競売物件です。

ただ、競売物件は通常の不動産とは違ったリスクやデメリットを持っているため、誰にでもおすすめできるわけではありません。

競売物件を活用するためには、競売物件の扱い方を知っておく必要があります。

今回は、競売物件のメリット・デメリットや物件情報の探し方、公売物件との違いなどを押さえていきましょう。

●ローンを滞納して差し押さえられた不動産のこと

競売物件とは、住宅ローンを滞納した結果金融機関によって差し押さえられ、裁判所経由で売り出される不動産のことです。
金融機関が提供する不動産のローンは、万が一、返済を滞納した場合、ローンで買った不動産を差し押さえて売却し、その代金で元金を回収して良いというルールになっています。
ただ、金融機関は民間企業なので、法律で保護された不動産という個人の財産を好きに差し押さえたり、売却したりする権限がありません。
そこで、裁判所が、金融機関の要請を受けて差し押さえと競売の実施をしているのです。

●裁判所が売却を主催するため誰でも競売に参加できる

競売は裁判所が主催する公的なイベントなので、基本的には誰でも参加できます。
競売に参加できないのは、過去にいたずら入札をしているなどの問題行為をしている方くらいのものです。
全国各地の裁判所で競売物件が競りにかけられており、入札時の保証金と落札時の残代金さえ払えれば競売物件を落札できるため、競売物件に興味があるなら一度裁判所の見学をしてみましょう。

●税金の滞納で差し押さえられた物件のこと

公売物件とは、税金の滞納をした結果、税務署や国税庁、役所に差し押さえられ、入札形式で売り出される不動産のことです。
競売物件と公売物件は、どちらもお金がなくて差し押さえられた物件なので、一般的な不動産の相場よりも安い、不動産自体が十分なメンテナンスをされていない場合があるといった共通のメリットとデメリットを持っています。

●競売物件と公売物件の違い

両者の違いは、債権の持ち主と不動産売却の主催者です。
競売物件は民間企業のローンを滞納した結果差し押さえられているので、民間の金融機関が債権者となっています。
一方、公売物件の債権者は、税や保険を扱う税務署・国税庁・役所です。

また、競売物件は裁判所が競売を主催しますが、公売物件は官公庁が公売を主催します。
競売物件を買うときは裁判所に、公売物件を買うときは税務署等に出向く必要があるため、名前は似ていても別物だと考えておきましょう。

●不動産競売物件情報サイトで探す

競売物件を見つける方法は、不動産競売情報サイト、通称BITというホームページを使うか、裁判所に出向くかの二択です。
競売自体は公開情報なので、新聞や公売物件の情報誌等に掲載される場合もあります。
ただ、いつ情報が出てくるかわからない新聞や雑誌で競売物件を探すのは大変なので、基本的にはBITで検索すると良いでしょう。
BIT自体は、全国の裁判所が利用する公的なデータベースなので、安心して利用できます。

ただ、裁判所に持ち込まれた競売物件の情報が、BITにすぐ反映されるわけではありません。
裁判所に行った方が多数の物件を確認できる場合もありますし、ネットのデータだと所有者情報などの個人情報は伏せられているので、最終的には裁判所へ足を運ぶ必要があります。

●競売物件購入の流れ

競売物件を購入するときの流れは、以下の通りです。

• BITや裁判所で競売物件を探す
• 保証金を払って入札する
• 開札を待つ
• 落札できたら代金を納付する
• 物件の引き渡し

競売物件や公売物件は、入札期間中に自分で金額を決めて入札を行い、開札時に最も高値を付けた人が落札するというかたちになっています。
入札時の注意点は、最低入札価格が決まっていること、落札価格の2割を保証金として先払いする必要があることです。
なお、競売物件の入札期間は約1週間。
落札時に残り8割の代金を支払うので、競売物件を買うときは十分な予算を用意しておきましょう。

競売物件のメリットは、相場よりも圧倒的に安く不動産を買えることです。
競売物件は、市場で販売されている不動産より3割から4割安い価格で落札できます。
間取りや立地が同じでも、競売物件なら安く買えるので、住宅購入費用を節約したい方におすすめです。

また、購入価格が安いので、多少内装が傷んでいても、お金をかけたリフォームがしやすいというメリットもあります。
リフォームやリノベーションで新築同然の内装に仕上げれば、古い住宅でも住み心地に問題はありません。

●内覧や下見ができない

競売物件は、元々の所有者から強制的に権利を取り上げて売却している不動産なので、競売にかけられた時点ではまだ元の住民が住んでいることが多いです。
競売にかけられた側としても、家を失うと住む場所がなくなってしまうため、基本的に競売物件の居住者は内覧や見学に協力してくれません。
競売物件を買う前に確認できるのは、裁判所のスタッフが調べて作る書類の3点セット、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」だけです。
基本的に、3種の書類を見て入札するかどうか、いくらで入札するのかを決めることになります。

一般的な不動産のように、十分な下調べができないのは、競売物件ならではのデメリットです。

●家がボロボロになっていても売り主に責任を追求できない

通常、購入した不動産がボロボロだったり、設備が壊れていたりする場合、買い主はある程度売り主に責任を追求できます。
ただし、競売物件は内覧なしの現状渡しなので、退去直前に住民が家の中を荒らしていても、お金がなくてメンテナンスできておらず激しく老朽化していても、全て自分のお金で直す必要があるのです。
軽度の故障ならともかく、雨漏りで家の建材が腐っていたり、シロアリ被害に遭っていたりすると、そう簡単には直せません。

●落札しても元の住民が居座っている場合がある

競売物件は、引き渡しの時点で元の住民が残っている場合があります。
もし、元の住民が退去していない場合、お金を払って退去してもらえるよう交渉したり、裁判所に申し立てをして退去の強制執行を頼んだりすることになるので、注意が必要です。
もし、感情的な理由で退去を拒否されていたら、交渉は難航します。
落札してみないとわからないことが多いのも、競売物件のデメリットです。

競売物件は担保としての価値が低いので、基本的に住宅ローンを利用できません。
ただし、なかには競売物件にも対応している住宅ローンもあります。
どうしても現金を用意できない場合は、金融機関を回ってみましょう。
なお、住宅ローンを組む場合も、入札時に2割の保証金として支払う必要があります。
住宅ローンの決済日は物件の引き渡し日なので、保証金に関してはローンを使っても自己負担です。

ローンを滞納して金融機関に差し押さえられ、裁判所経由で競売にかけられる不動産のことを、競売物件と呼びます。
競売物件は一般的な不動産よりも3割から4割安く買える一方、内覧できなかったり、設備が壊れていても自己責任だったり、住民が退去してくれなくてトラブルになったりするリスクを抱えているので、取り扱いには注意が必要です。
ただ、間違いなく安いので、物件を安く手に入れたい場合は、BITや裁判所で競売物件を探しましょう。