不動産の抵当権は自分で抹消できる？手続きの流れや費用について解説

column 831. 買う&売る

不動産の抵当権は自分で抹消できる？手続きの流れや費用について解説

2023.01.12

不動産の抵当権

不動産の所有者は、住宅ローンを完済したときや、ローン返済中の家を売却するときに、「抵当権の抹消登記」という手続きをする必要があります。ただ、抵当権とは何なのか、抹消登記がどういう意味合いの手続きで、手続きしなかったらどのような不利益があるのかなどを知らないと、適切な時期に適切な手続きを取れません。

そこで今回は、住宅ローンを組んで家を買った方、全員が知っておくべき、抵当権や抵当権抹消登記の基礎知識を解説していきます。

ローンを組むときに良く聞く「抵当権」って何？

抵当権とは、不動産を住宅ローンの担保にする権利のことです。住宅ローンのような高額な融資を利用するためには、万が一、返済できなかったときに備えて、担保を用意する必要があります。ただ、日本では財産の所有権が法律で強く保護されているため、たとえローンで買った住宅でも、そのままでは担保にできません。そこで活用されているのが、「滞納したら不動産を売って元金を回収して良い」という権利、抵当権なのです。

抵当権を解除する手続き！抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記は、不動産に設定された抵当権を解除する手続きのこと。抵当権は、「ローンを滞納した場合に担保物権を差し押さえますよ」という権利なので、住宅ローンを完済すれば抵当権を残しておく必要はありません。しかし、不動産の抵当権は、「登記」と呼ばれる不動産の公的な権利関係をまとめた帳簿に記録されています。登記の内容を変更できるのは、不動産の所有者だけなので、ローンを解除したら所有者本人が「登記から抵当権を抹消する手続き」をする必要があるのです。

抵当権抹消登記が必要になるのはどんなとき？

●不動産を手放すとき

抵当権抹消登記は、不動産を売るときに必要になります。なぜなら、売却する物件に抵当権が残っていると、住宅ローンを完済していないように見えるからです。ローンが残っている物件は、売り主がローンを滞納するとある日、突然差し押さの対象になります。取引の際に「ローンは完済した」と伝えても、外部からは本当にローンを完済しているのか分からず、いつ差し押さえられるかわからない高リスクな物件に見えてしまうので、抵当権が残っていたら不動産を売却できません。

●不動産投資など新たなローンを組みたいとき

ローンを返済し終えた物件を担保にしてリフォームローンを組みたい
ローン完済後の不動産を担保にして別途ローンを組みたい

など、新たなローンを組むときも、抵当権抹消登記が必要です。

実は、抵当権は複数設定できますが、先に抵当権を設定したものから順に第一抵当権、第二抵当権と優先順位ができてしまいます。抵当権が複数設定されていると、ローンを滞納したとき、優先順位の高い金融機関が先に物件を差し押さえできるので、抵当権の付いている物件は他のローンの担保にならないのです。

●相続に向けて財産を整理したいとき

相続に向けて地震の財産を整理したいときも、抵当権抹消登記を行います。なぜなら、相続人が故人の抵当権を解除するのは、非常に難しいからです。抵当権のような登記は、原則権利者本人しか変更できません。住宅ローンが残っていれば、借金ごと引き継ぐという形で権利を相続できますが、すでに住宅ローンを返済している場合、抵当権解除のために必要な借金自体が存在しません。権利関係の確認が複雑になるので、不動産を相続させたい場合は、抵当権抹消登記を行いましょう。

●ローンの完済後に抵当権抹消登記をしなかったらどうなるの？

住宅ローンの完済後、抵当権抹消登記をするかどうかは権利者の自由です。不動産を持っているだけなら、抵当権が付いていても支障はないため、手続きを忘れてしまう方も少なくありません。ただ、抵当権が残っていると、不動産の売却や新たなローンの利用ができなくなります。

特に注意して欲しいのが、不動産を売るときです。不動産売却では、買い主が十分な資金力を持っているか確かめるため、売買契約を交わす前に住宅ローンの事前審査を受けてもらいます。売却する不動産に抵当権が残っていると、住宅ローン審査に通らないので、せっかく見つけた買い主候補を逃してしまうことになるのです。ローンの完済後、抵当権を解除せずにいるメリットはないので、住宅ローンを返したら抵当権抹消登記を終わらせましょう。

抵当権の抹消登記は一般人でも自分でできる？

●抵当権抹消登記は一般人でもできる

抵当権抹消登記は、大雑把にいうと「必要書類を用意して、法務局に提出する」だけの手続きです。自分で用意するのは申請書や申請費用くらいのもので、手続きに必要な書類はローン完済後に金融機関から送られてくるため、登記や不動産に詳しくない一般人でも抵当権を解除できます。

なお、抵当権抹消登記はオンライン申請にも対応しているので、マイナンバーカードとマイナンバーカードを読み取るICカードリーダーがあれば、自宅でも手続き可能です。

●不安があるならプロに任せるのも手

抵当権抹消登記は一般人でもできますが、司法書士に頼んでも構いません。自分でできるとはいっても、法務局の窓口を利用できるのは夕方までですし、法的な手続きなので提出書類のチェックも厳しいです。書類にミスがあると申請が通らないので、仕事や家事で時間を取れない場合、急いで不動産を売りたいので確実に一度で抵当権を抹消したい場合は、プロの力を借りましょう。

抵当権抹消登記の流れを解説

住宅ローンを完済すると、ローンを組んだ金融機関から数日ほどで以下の書類が送られてきます。

●必要書類の受け取り

弁済証書
登記済証または登記識別情報
登記事項証明書
委任状

上記の書類は、それぞれ「抵当権の根拠になっている住宅ローンを完済したこと」「抵当権を設定したときに金融機関がもらう、手続きの証明書」「金融機関の法人としての登記を確認できる書類」「金融機関が設定した抵当権を契約者が代わりに抹消できるようにする委任状」です。金融機関から届く書類がないと申請できないので、書類を受け取ったら内容を確認し、紛失しないように保管しておきましょう。

●申請書と提出書類の準備

申請書と必要書類を準備したら、後は法務局へ提出するだけです。提出方法は、窓口での直接提出・郵送・オンラインの3種類。手軽なのは郵送やオンライン申請ですが、窓口で手続きすると、書類に不備があったときその場で教えてもらえるというメリットがあります。また、申請先は、抵当権を外したい不動産を管轄している法務局です。自宅の最寄りとは限らないので、法務局の住所は事前に調べておきましょう。

●手続き終了

法務局に必要書類を提出したら、手続き完了です。ただ、抵当権の抹消登記が反映されるまで、最大で10日ほどかかります。書類の不備などが原因で申請が通っていない場合もあるので、手続き後は数日待ち、不動産の登記を取り寄せて、無事に抵当権が外れているか確認すると良いでしょう。登記から抵当権が消えていれば、自由に不動産を売却したり、新たなローンを組んだり、相続させたりできるようになります。

いくらかかるの？抵当権抹消登記の必要経費

●登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きをする際にかかる税金のことです。抵当権抹消登記の場合、不動産1筆あたり1,000円納める必要があります。ちなみに、「筆」とは不動産を数える単位のこと。不動産の場合、土地と建物をそれぞれ1筆と数えるため、抵当権抹消登記をする場合は最低でも土地・建物2筆分で2,000円必要になります。

●手続き前後の登記確認に使う費用

抵当権を抹消する場合、手続きの前に「現在の登記がどうなっているか」を確認し、手続きが終わった後に「無事抵当権が外れたか」をチェックするのが一般的です。抵当権の内容は、法務局で「登記事項証明書」を発行してもらえば確認できます。書類の発行に必要な費用は、窓口だと1筆あたり600円、オンラインなら1筆あたり500円なので、たとえば一戸建ての登記確認を窓口で行った場合、合計1,200円必要です。ただし、手続き前後の登記確認は、抵当権抹消登記に必須の手続きではありません。確実に抵当権の抹消ができていると思うなら、登記事項証明書の発行費用を節約しても良いでしょう。

●司法書士へ支払う報酬

抵当権抹消登記を、司法書士に依頼する場合にかかるお金です。具体的な依頼料は司法書士によって変わるものの、5,000円から1万円が相場となっています。手続きを自分で行えば依頼料を節約できますが、提出書類を準備したり、わからないことがあったときに調べたりする労力を考えると、決して無駄な出費ではありません。抵当権の手続きを自分でやってみたいという特別な事情がないのであれば、抵当権抹消登記はお金を払って司法書士に頼みましょう。

何が必要？抵当権抹消登記の必要書類

●登記申請書

抵当権抹消登記を始めとした、各種登記手続きを法務局に申請するための書類です。法務局の窓口に行けば無料でもらえます。法務局まで足を運ぶ余裕がない場合は、法務局のホームページでダウンロードしたものを使っても構いません。基本的な記入内容は、法務局のホームページで解説されています。細かい費用等が法務局によって違うケースもあるので、自分で手続きする場合は必ず法務局のホームページを確認しましょう。

●登記識別情報か登記済証

登記識別情報、または登記済証は、抵当権を設定したときに発行される書類です。 2006年までは登記済証という権利証が発行されていましたが、利便性の問題もあり、2006年以降は12桁の英数字を組み合わせた登記識別情報が配布されるようになりました。書類自体は、ローンを完済するまで金融機関の元で保管されており、住宅ローンを完済すると金融機関から送られてきます。

●弁済証書

弁済証書は、住宅ローンを完済したことを金融機関が証明してくれる書類です。抵当権を外すためには、「なぜ抵当権が設定されたのか」と「抵当権が必要なくなったこと」を証明する必要があります。登記識別情報と同様、ローンの完済後に金融機関から送られてくるので、紛失しないように気をつけましょう。なお、ローンの返済中に不動産を売却する場合、弁済証書ではなく「解除証書」という書類が送られてきます。

●抵当権者の委任状

抵当権は、不動産の所有者と融資を行う金融機関の二者が協力して行う登記なので、不動産の所有者だけでは抹消できません。そこで必要になってくるのが、「抵当権の抹消登記を不動産の所有者に任せる」という金融機関の委任状です。委任状と合わせて、金融機関の本人確認書類である「登記事項証明書」や「代表者事項証明書」が送られてくるので、受け取っておきましょう。

抵当権抹消登記をする際の注意点

●手続きを後回しにしない

抵当権抹消登記をするためには、金融機関から送られてくる書類が必要です。「今やらなくても良いだろう」と申請を後回しにすると、いつの間にか必要書類を紛失したり、相続によって不動産の所有者が変わったりして手続きの難易度が高くなってしまうので、ローンを完済したらできるだけ早く抵当権抹消登記を済ませましょう。

●名字や住所が変わっている場合別途手続きが必要

結婚や離婚、引っ越し等の事情で、抵当権を設定したときと名字や住所が変わっている場合、抵当権抹消登記だけでなく「登記の所有者情報を現在のものに更新する手続き」が必要になります。氏名の変更も住所の変更も登記の手続きなので、申請書に加えて住民票や戸籍謄抄本の提出が必要です。なお、何度か引っ越しをしている場合、過去の住所地が全て記載されている書類、「戸籍の附票」を手に入れる必要があります。本籍地の役所で取得しましょう。

まとめ

不動産の住宅ローンを完済したら、抵当権の抹消登記をする必要があります。幸い、抵当権の抹消登記は、金融機関から送られてくる書類に申請書を添え、法務局に提出するだけなので、専門知識がなくても申請可能です。抵当権を残したままだと、不動産の売却や新たなローンの利用もできないので、住宅ローンを完済したらできるだけ早く抵当権を抹消しましょう。

永大ハウス工業では、仙台・宮城エリアに特化した戸建て、マンション、土地など様々な不動産を取り扱っております。こだわりの物件はコチラから。