マンションの管理費は何に使われる？相場や修繕積立金との違いを解説｜永大ハウス工業

マンションを購入すると、ローンの返済とは別に、毎月「管理費」と「修繕積立金」の支払いが必要です。

ただ、管理費はマンションによって金額が違います。
同じように見えるマンションでも、管理費の差が住み心地の差につながっていることが少なくないので、マンションを買うなら管理費について理解しておきましょう。

今回の記事では、管理費の用途や修繕積立金との違い、管理費の相場などを解説します。

マンションの管理費は、マンションの掃除を始めとした日常的な維持・管理のために支払うお金です。
マンションのような集合住宅は、各所有者の持ち物である専有部分（自室）と、マンションの持ち主全員が使う共用部分（廊下やエレベーターなど）に分かれています。
共用部分に関しては、誰かがお金を出し、日々のメンテナンスをしないときれいな状態を維持できません。

ただ、個人で共用部分のメンテナンス費用を負担することは困難です。
そこで、分譲マンションでは所有者全員が加入する管理組合を作り、管理組合が管理費や修繕積立金を集めることで、共用部分をメンテナンスできるようにしています。

●日々の管理に使うために集めるお金が管理費

マンションの管理費は、マンションの日常的なメンテナンスに使うためのお金です。

具体的には、以下のような仕事をこなすために徴収されます。
・エントランス・エレベーター・廊下などの清掃費用
・共用部分の電気代・水道料金
・物件の管理を管理会社へお願いするための費用
・エレベーターや給水設備の点検費用
・マンション全体の保険料
・管理組合の運営費や事務費用

管理費を支払うからこそ、分譲マンションは共用部分が清潔に保たれるのです。

●定期的な修繕・メンテナンスのために貯めておくお金が修繕積立金

修繕積立金は、共用部分の大規模な修繕に備えて積み立てておくお金のことを指します。
管理費と違うのは、集めたお金をすぐに使うわけではないこと。
マンションは、10年から15年ごとに大規模修繕という工事を行う必要があります。
大規模修繕は、足場を組んで外壁・屋上・廊下等の整備を行う工事です。
大きなマンションだと、必要額が1,000万円を超えることも多く、短期間では資金を集められないので、修繕積立金というかたちでコツコツ貯金していく仕組みになっています。

平成30年度に公表された国土交通省の調査によると、マンションの管理費は、1万5,000円が相場です。※1
ただし、平成27年以降のデータを見ると、平均額は1万9,000円を越えています。
大半のマンションが、1万円から2万円程度の管理費を求めてくるため、家を買うときは「ローンの返済に加えて、2万円前後の管理費と修繕積立金を払えるか」も考えましょう。

ただし、マンションの管理費はマンションごとに違います。
管理費の安い物件もあれば、高い物件もあるため、マンション選びでは管理費の額や管理の状態をチェックすることも重要です。

※1　国土交通省：平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕　2．管理組合向け調査の結果
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

●部屋が広い

マンションの管理費は、部屋の床面積1平方メートル×○円、という計算で決まります。
共用部分の設備は、住民皆が使えるものなので、専有する面積（部屋の広さ）に応じて負担をするというのが基本的な考えです。
そのため、同じマンションの中でも、床面積の広い部屋を選ぶと管理費は高くなります。
逆にいうと、部屋の広ささえ同じなら、管理費も同じです。
マンションの高層階でも低層階でも管理費の負担は変わらないため、同じマンションの別の部屋で悩んでいる場合は、日当たりや景色、価格といったその他の部分を比較すると良いでしょう。

●戸数が少ない

戸数の少ないマンションは、管理費が高くなる傾向があります。
なぜなら、1世帯あたりの負担が大きくなるからです。
生産数の少ないオーダーメイドの商品は高く、大量生産される日用品が安くなるのと同じで、戸数の多いマンションを選ぶと管理費は安くなります。
部屋が広くて戸数の少ないマンションは管理費が高くなりやすいので、マンションを探すときは戸数にも注目しましょう。

●設備が豪華

新築のマンションや高級マンション、住宅設備の豪華なマンションも、管理費が高いです。
なぜなら、これらの物件は共用設備にお金がかかっているから。
宅配ボックスやオートロック、トレーニングルーム、会議室、コンシェルジュといった住宅設備が充実していればいるほど、管理費の負担も大きくなります。
管理費が同じくらいの物件で悩んでいる場合は、共用設備のどこにお金がかかっているのか、新生活の役に立つ設備があるか考えてみると良いでしょう。

マンションの管理費は、とにかく安ければ良いというものではありません。
なぜなら、管理費の安いマンションは、十分に管理されていない可能性が高いからです。
マンションの管理人やコンシェルジュを雇ったり、エレベーターの定期メンテナンスをしたり、切れてしまった廊下の照明を交換したりするためには、十分な予算が必要になります。
管理費の安い物件は、これらの費用をカットしていることが多いので、長く住めば住むほど居住環境が悪化しやすいのです。

いくら見た目がおしゃれで新しい物件でも、玄関の植栽が枯れ、エントランスにはチラシなどのゴミが散らかり、エレベーターに汚れや匂いが残っているような物件では、快適な暮らしを送れません。
マンションは、「管理を買え」といわれるくらい、管理状況が大切な買い物です。
マンションの居住性や資産価値を維持するためには管理費が必要不可欠なので、マンションを選ぶときは、共用部分の状態を見て、管理費が適切に使われているかチェックしましょう。

●督促や管理組合による訴訟もあり得る

管理費や修繕積立金を滞納すると、管理会社や管理組合から督促されます。
督促の連絡が来ても滞納を続けると、「滞納者がいて困っている」という議題で理事会や総会で取り上げられ、最終的には管理費・修繕積立金の支払い訴訟や差し押さえ、退去要請といった事態に進んでしまうため、注意が必要です。
マンションの共用部分は、自身も含めた住民全員が使います。
管理費を滞納するメリットはないので、マンションを買うときは管理費も無理なく払える物件を選びましょう。

●物件の劣化が進みマンションの資産価値が下がる

管理費・修繕積立金を滞納した場合、マンションのメンテナンスや修繕費用が足りなくなり、何かが壊れても直せない、汚れたまま放置するしかないという状態になってしまいます。
マンションの劣化が進むと、居住環境は悪くなりますし、売却する際にも良い値が付きません。
マンションの資産価値を守り、快適な居住空間を維持するためにも、管理費や修繕費用は毎月払うことをおすすめします。

マンションの管理費や修繕積立金は、マンションの居住環境や資産価値を維持するために必要不可欠なお金です。

消費者としては管理費が安いと助かりますが、十分な管理費がないと物件の価値は下がってしまいます。
「マンションは管理を買え」といわれるくらい、管理で住み心地が変わる財産です。
適切な管理費が設定されており、共用部分の管理が行き届いている物件は長く快適に過ごせる可能性が高いので、マンションを選ぶときは物件の管理もチェックしましょう。