マンションを相続するときの手続きは？流れや費用をわかりやすく解説｜永大ハウス工業

亡くなった親族がマンションを持っている場合、マンションを相続することになります。

ただし、マンションの権利は、待っていれば自動的に相続人のものになるわけではありません。
マンションを相続するためには、率先して相続手続きを進め、名義を変えたり税金を納めたりする必要があるのです。

本記事では、マンション相続時の流れや必要書類、税金の計算方法に加えて、相続したマンションの活用法、相続時の注意点等を解説します。

●マンション相続手続きの流れ

マンションの相続に必要な手続きは、以下の通りです。

・遺言書の確認
・法定相続人と財産の調査
・遺産分割協議
・相続したマンションの相続登記
・相続税の申告・納税

後から遺言書や財産、隠し子などが見つかると、高確率でトラブルになるため、最初に遺言書・相続人・財産を調べてから遺産の分配について話し合います。
遺産分割について納得できたら、故人名義のマンションを相続人の名義に変更し、相続税の申告・納税です。
相続の納付期限は、相続開始から10ヵ月以内なので、期限内に税の申告ができるよう、段取りをする必要があります。

●遺言書の確認

マンション相続の第一歩は、遺言書の確認です。
遺言には、自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言という3種類の形式があります。
故人が自分で作成する自筆証書遺言や、「遺言書があること」のみ公証役場に証明してもらう秘密証書遺言は、自宅や貸し金庫などに、遺言の存在と内容の両方を公証役場に証明してもらえる公正証書遺言は、公証役場に保管されていることが多いです。

法的に有効な遺言書がある場合、マンションを誰が相続するかは、遺言で決まります。
相続では遺言書の有無が非常に大切なので、必ず遺言書がどこかにないか調べましょう。

●相続人と財産の調査

遺産を分配した後、相続の権利を持つ前妻の子どもが出てきたり、相続人の一人が故人の財産をこっそり自分のものにしていたことがわかったりすると、遺産分割をやり直すことになります。

そのため、マンションを相続するときは、故人の戸籍謄本を取得し、法定相続人が何人いるのか調べたり、目録を作って遺産総額を明らかにしたりするステップが必要です。

●遺産分割協議

遺言書がない場合に、相続人全員で遺産をどのように分けるか話し合うことを、遺産分割協議と呼びます。
マンションを誰が相続するかも決めるため、非常に重要な話し合いです。
現金・株・マンション・借金といった遺産全ての分配が決まったら、話し合いの結果をまとめた「遺産分割協議書」という書類を作り、相続人全員が一通ずつ所有します。

なお、遺産分割協議書は、マンションの名義変更や相続税の納税時にも使いますが、一人につき一通しか作成できません。
書類の提出時は、毎回原本を出して返還してもらう必要があるため、紛失しないよう注意しましょう。

●相続したマンションの相続登記

遺産分割協議が終わり、マンションを相続したら、相続登記を行います。
相続登記とは、マンションの名義を、故人のものから相続人のものへ変更する手続きのことです。
マンションを売ったり、第三者に貸し出したりするためには、マンションの名義変更をしておく必要があります。
なお、相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。
3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料（簡単に言うと罰金）を課せられるため、マンションを相続したら早目に登記しましょう。

●相続税の申告・納税

遺産の相続後、相続税の申告や納税が必要です。
相続税の納付期限は、故人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヵ月。
期限内に必要な申告や納税をせず、相続税の納税から逃れた場合、本来の納税額に加えて、無申告加算税・延滞税・重加算税などが上乗せされます。
悪質な脱税とみなされれば、刑事罰の対象です。
相続税がかからない場合は申告不要ですが、申告することが利用条件になっている節税の特例もあるため、マンションを相続したら相続税額を計算し、申告も行いましょう。

●役所や法務局で取得するもの

マンション相続時に必要な書類には、役所等で発行してもらうものと、相続人が自分で作成するものが存在します。

そして、役所や法務局で取得できる書類の一覧は、以下の通りです。
・マンションの登記簿謄本か登記事項証明書
・相続するマンションの固定資産評価証明書
・故人の戸籍謄本・除籍謄本
・故人の住民票・除票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の住民票
・相続人それぞれの印鑑証明書

大まかに分類すると、相続するマンションの権利証と資産価値が分かる書類、故人・相続人双方の戸籍謄本と住民票、後は本人確認用の印鑑証明書となっています。
故人の戸籍謄本に関しては、生まれてから亡くなるまで全ての戸籍謄本や除籍謄本が必要です。

ただ、戸籍は本籍地の役所でしか発行できませんし、複数回転籍していても、一つ前の戸籍しか辿れないようになっています。
そのため、全ての戸籍を揃えるためには、本籍地の戸籍を取得し、一つずつ戸籍を遡っていく必要があるのです。
転籍が多いと、取得に時間がかかるため、故人の戸籍は早目に準備しましょう。

●自身で記入したり印刷したりするもの

一方、自分で準備する書類は、以下の通りです。
・登記申請書
・遺産分割協議書
・本人確認書類
・委任状
・相続関係説明図

登記申請書は、法務局でもらってくるか、法務局のHPからダウンロードできます。
遺産分割協議書・委任状・故人との関係を説明するために作る相続関係説明図は、決まった書式がないので、ネットなどで参考例を調べて作成しましょう。

●相続税

相続税は、故人の財産を相続する際にかかる税金です。
現金に対する相続税が◯◯円、マンションに対する相続税が◯◯円と個別の財産に対して課税されるのではなく、遺産の総額によって相続税額が決まります。

ただし、マンションのような不動産は、市場価値が変動するため、明確にいくらの財産として扱うべきか判断するのが難しいです。
そのため、マンションに関しては、時価や市場価格ではなく、「相続税評価額」という基準で価値を決めます。

●登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権を変更する際にかかる税金です。
所有権移転登記の理由、つまり売買による所有者変更なのか、相続や法人の合併等による所有者変更なのか、それとも贈与や交換等での所有者変更なのかによって税率が異なり、マンション相続の場合、不動産価格の0.4%を納付する必要があります。
不動産売買時の税率が2%なので、売買に比べると税率は安いです。
住民税のように、現金で支払いをするわけではなく、郵便局などで必要額の収入印紙を購入し、相続登記をする際、登記申請書に収入印紙を貼付することで納税します。

相続したマンションの活用方法は、
・マイホームにする
・賃貸物件として第三者に貸す
・売却してまとまった現金に変える
の3択です。

マイホームにすると維持費や修繕費はかかりますが、住宅の維持を無理なく続けられますし、多くのマンションは駅等へのアクセスが良いため、快適に暮らせるでしょう。

一方、立地が良く、賃貸需要を見込めるなら、貸し物件にするのもおすすめです。
部屋さえ埋められれば、毎月一定額の家賃収入を得られる他、住民が掃除や換気をしてくれるため、家の劣化も抑えられます。

もし、ご自身で住む予定がなく、立地などの関係上賃貸としても使いづらい場合、売却がおすすめです。
管理の手間から解放され、まとまった額の現金も手に入ります。
状況に合わせて、相続したマンションの扱いを決めましょう。

マンションを相続する際の注意点は、一度不動産を相続すると、所有者として物件の維持費を払い、管理する義務を負うことです。
分譲マンションなら、毎月管理費と修繕積立金の支払いが必要ですし、不動産を持っている限り、毎年固定資産税と都市計画税の納税も求められます。
マンションを使っても使っていなくても維持費はかかるため、マンションを相続するなら購入後の負担を覚悟しておきましょう。

●売却益が出たら譲渡所得税の納税が必要

相続したマンションを売却し、利益が出た場合は譲渡所得税の納税が必要になります。
譲渡所得税の課税対象は、マンションの売却価格から、物件購入時にかかった経費である取得費と、売却時にかかった経費の譲渡費用、そして控除を差し引いた金額です。
相続から5年以内に売ると税率は30%、5年以降に売ると15％の税率がかかります。
税負担を軽減したい場合は、相続マンションの長期保有を検討するのも一つの選択肢になるでしょう。

●相続から3年10ヵ月以内に売却する

相続したマンションを売る際に使える節税制度に、「取得費加算の特例」があります。
取得費加算の特例は、相続した不動産を3年10ヵ月以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費、つまり譲渡所得税の経費として使えるようになるという制度です。

相続から5年以内は、高い譲渡所得税率が適用されますが、取得費加算の特例を利用すれば、税の負担を抑えられます。
期間限定、さらに相続税の申告・納税が必須の優遇措置なので、相続後、早目にマンションを手放す場合は、売却が遅れないように注意しましょう。

相続の手順に問題があると、マンションを相続しても相続トラブルになってしまいます。
そのため、遺言書の確認から遺産分割協議、相続税の納税まで、一つずつ確実に手続きを行うことが大切です。

また、遺産総額にもよりますが、不動産を相続したら相続税と登録免許税がかかり、相続したマンションを売って利益が出ると、譲渡所得税もかかります。
適切な申告・節税をしないと負担が増えるので、弁護士や司法書士、不動産業者といった専門家のアドバイスを受けて、相続やその後の売却手続きを進めましょう。