こんな物件は要注意！買ってはいけない中古住宅の見分け方と対策｜永大ハウス工業

人口が減り続ける現代日本では、全国的に見ると中古住宅が大量に余っています。

ただし、中古で購入できる不動産のすべてが、良い状態・良い物件・良い土地というわけではありません。

当然ながら、中には買ってはいけない物件、買った後に後悔する中古物件もあります。
そこで、ここでは買ってはいけない中古物件の特徴や、問題のある中古物件の見分け方について解説します。

●境界杭がない・境界線がわからない

一戸建てに関しては、隣家や隣地との境目に「境界杭」がない場合、購入後トラブルになる可能性が高いです。
隣地との境界線が明確に分かる何かがないと、「隣地のブロック塀が越境している」「こちらの庭木が相手側に越境している」といったトラブルになってしまいます。
不動産業者に相談しても境界線問題を解決できない場合は、購入を避けた方が良いでしょう。

●接道義務をクリアしていない

接道義務とは、家を建てたり改築したりする場合、幅4メートル以上の道路に2メートル以上土地が接していることを義務付ける、建築基準法のルールです。
接道義務を満たしていない場合、今建っている中古住宅の建て替えや増改築ができません。
自分でお金を払って道路工事をすることになるため、買うと損をする可能性が高いです。

●地盤が弱い

海沿いの埋立地や元畑、崖地に水はけの悪い土地など、地盤が弱い土地は、家が傾いたり崩れたりするリスクを抱えています。
地盤の改良や補強には莫大なお金がかかりますし、地盤に問題があると、いくら家そのものが頑丈でも地震や大雨に耐えられないため、基本的に地盤の弱い土地に建っている中古住宅はおすすめできません。

●ハザードマップを確認すると災害リスクが高い

地震や津波といった自然災害が起きたとき、どの程度、被害を受けやすいのかを地図で示したものが、ハザードマップです。
自治体で公表されているハザードマップを調べて、気になった中古住宅のあるエリアが危険度の高い場所だった場合、なるべく購入を避けましょう。
自然災害は、不動産の所有者がどれだけ配慮しても、準備しても被害を避けられません。
家族が巻き込まれるリスクを考えると、災害リスクの低い物件を選ぶ方が安全です。

●治安が良くない

周辺地域の治安が良くない場合、中古住宅の購入を保留しましょう。
災害と同様に、地域の治安も個人の努力ではどうしようもないからです。

• 警察のデータから犯罪発生数をチェックする
• 知り合いやインターネット経由で地域の不審者情報を調べる
• 中古住宅の周りを歩いてゴミや落書きの有無を確認する
• 町内の掲示板に注意書きがどれだけあるか調査する

といった方法で、地域の治安を確かめましょう。

●周辺に空き家が多い

気になる中古住宅の周辺に空き家が多いということは、地域で人口が減っているということです。
人口が減ると税収が減り、インフラの維持がうまく回らなくなりますし、空き家が多いと空き巣や放火犯などに目を付けられやすくなってしまいます。

また、たとえば隣家の樹木が越境してきたとき、持ち主が住んでいないとスムーズに連絡や補償の請求ができません。
人口減少に伴って、スーパーや病院などが減っていく可能性もあるため、基本的にはある程度、人口の多いエリアで家を探しましょう。

●新耐震基準を満たしていない

日本では、家を建てるときに建築基準法をクリアする必要があります。
1981年6月以前に建てられた家は、現行の耐震基準よりも地震に弱い旧耐震基準の家なので、大きな地震が起きたとき倒壊するリスクが高いです。
そのため、中古住宅を買うときは、最低でも1981年6月以降に建てられたものを選びましょう。
できれば、新耐震基準がさらに強化された、2000年以降の住宅がおすすめです。

●空き室が多い

気になる中古住宅がマンションで、空き室が多い場合、購入するのはおすすめできません。
なぜなら、マンションは住民全体で建物のメンテナンスや修繕費を負担する住宅だからです。
居住者やマンションの所有者が少ないと、当然少ない人数で維持費や修繕費を支払うことになり、負担が増えてしまいます。
部屋をリフォームして新築同然にしても、配管や建物そのものが劣化するといずれ住めなくなってしまうので、空き室の多い中古住宅は避けましょう。

●共有部分やゴミ捨て場が汚い

主にマンションの話ですが、マンションのエントランスや廊下、ゴミ捨て場が汚い場合、別の物件を探すことをおすすめします。
共用部分やゴミ捨て場は、住環境や住民の質が出る場所です。
エントランスの郵便受けにゴミや大量のチラシが溜まっていたり、廊下やエレベーターにゴミが落ちていたり、ゴミ捨て場が汚れていたりすると、住環境には期待できません。

●シロアリの被害や雨漏りの痕跡がある

もし、床下やクローゼットの内部、天井付近などにシロアリ被害や雨漏りの痕跡がある場合は、中古住宅の購入を避けましょう。
基本的に、一度でもシロアリに食い荒らされた住宅の強度は、工事をしても戻りません。
家の中まで届く雨漏りも、見えない部分が劣化している証なので、軽視すると危険です。
安全性や費用の面で、シロアリ・雨漏りがある家の購入はおすすめしません。

●建築基準法を守れていない

• 建ぺい率や容積率が基準をオーバーしている
• 増改築でいつの間にか現行の建築基準法を違反している
• 古い建物なので現行の建築基準法を守れていない

といった物件は、安くても買ってはいけない中古住宅です。
基本的に、建築基準法に違反している住宅は、建て替えや増改築ができません。
購入後に想定外の費用がかかる可能性が高いため、他の住宅を狙いましょう。

●心理的瑕疵がある

家の中で事件性のある人死が出た、有名な事件の現場になった、近所に墓地や暴力団事務所があるなど、「住まいとして物理的に問題があるわけではないが、住みたくないと思う方が多い要素」のことを、心理的瑕疵と呼びます。
心理的瑕疵が気にならない場合は良いですが、こういった問題点が気になる場合は、瑕疵のない物件を探しましょう。

●騒音や日当たりなど住環境に問題がある

家の近くに高速道路や工場があってうるさい、迷惑な住民がいる、近所の建物で日当たりが遮られているなど、住環境に問題がある物件の購入もおすすめしません。
日当たりや風当たりが良くない物件、夜間うるさくて眠れない物件を買うと、家でリラックスできないからです。
不動産を一度購入すると、そう簡単には引っ越せないので、時間や手間を使って念入りに周辺環境を調べましょう。

中古住宅選びの失敗を避ける方法は、気になる不動産が現れても即決せず、時間をかけて内覧を行い、周辺環境や住宅そのもののチェックをすることです。
例えば、在宅者の多い夕方に内覧をすれば、実際に住んだときの状況がわかりますし、物件広告に記載されている特約等について細かく確認すれば、瑕疵や法的な問題点を事前に把握できます。
住宅の状態が不安なら、プロに物件を調べてもらう手続き、ホームインスペクションを受けるのもおすすめです。

中古住宅は、新築より安いとはいえ、人生でトップクラスに高い買い物に他なりません。
一見、良いと思っても、土地・建物・周辺環境等の問題を見落とすと、引っ越してから後悔することになります。

そこで重要なのが、物件選びに手間と時間をかけることです。
内覧の時間を選んだり、プロに調査を依頼したり、不動産業者の意見を聞いたりして、買ってはいけない中古住宅の購入を避けましょう。