自営業だと住宅ローンは組みづらいの？審査のポイントや突破するコツ｜永大ハウス工業

非常に高額な融資を受けられる住宅ローンは、当然ながら審査も厳しいため、自営業だとローンが通りづらいというイメージを持つ方も少なくないでしょう。
実際のところ、公務員や大企業の正社員などに比べ、自営業者は住宅ローン審査を突破するのが難しいです。

ただし、自営業であっても、利用する金融機関を吟味し、審査を突破するための準備を整えてからローン審査に申し込めば、何の問題もなくローンでマイホームを購入できます。

この記事では、自営業者が住宅ローンの申し込みをする際に知っておきたい審査のポイントや、突破のコツなどをお伝えします。

結論からいうと、自営業者は住宅ローン審査に通りづらいです。
なぜなら、住宅ローンの審査では、現在の収入や資産ではなく、「今後数十年どれだけ安定した収入を得られるか」をチェックされるため。

自営業は、仕事が成功するかどうかが収入に直結します。
たとえ同世代のサラリーマンと比べて何倍もの年収を稼いでいても、その収入が来年・5年後・10年後も維持できているという保証がないため、倒産のリスクがない公務員や、会社によって雇用や給与が保証されている正社員の方が審査で高く評価されるのです。

●安定的な所得と所得額

住宅ローンは、借入額が多く、返済期間も長いため、所得が高く、安定している方がローンを組みやすくなります。
そして、個人事業主が審査を受ける上で重要なのは、いわゆる「年商」ではなく、年商から経費等を差し引いた「所得」です。
サラリーマンのような給与所得者は、ローン審査において額面年収をそのまま年収として評価されます。

しかし、自営業者の場合、年商が1,000万円でも、仕事の経費として800万円使っていれば、年収200万円相当の返済能力だと評価されます。
このため、所得を増やすことが重要です。

また、自営業の場合、収入に波があるため、審査では「直近3年間の確定申告書」の提出を求められます。
希望するローンを利用できる所得を、できれば3年間維持した状態で審査に申し込みましょう。

●事業の借り入れも含めた返済負担率

一年間の収入の内、何％をローンなどの返済に回しているか示したものを、「返済負担率」と呼びます。
返済負担率が高い、つまりローンなどの返済額が多いと、いずれ生活費が足りなくなって滞納のリスクが高まるので、「希望のローンを通すと、返済負担率が何％になるか」も審査で重視される項目です。

一般的に、返済負担率は最大でも35％程度、できれば20％以下が好ましいとされています。
ただし、返済負担率の計算は、住宅ローンやマイカーローン、消費者金融からの借り入れだけでなく、スマートフォン本体の分割払いや、「事業のために個人の名義で借りたお金」も対象です。

個人事業主が住宅ローンを組む場合、事業資金の借り入れも含めて、返済負担率を計算する必要があります。

●信用情報

信用情報とは、信用情報機関と呼ばれる団体で管理されている、ローンやクレジットカードの利用歴です。
住宅ローン審査は、「今後、滞納なくお金を返済できる相手かどうか」を調べる手続きなので、過去に何らかの借金を滞納していたり、クレジットカード利用料の引き落としができていなかったりすると、金融機関に信用してもらえません。

もし、過去に金融事故と呼ばれる滞納等を起こしている場合、信用情報が更新され、問題のない状態になるまで待つ必要があります。

●本人の年齢や健康状態

住宅ローンは、原則として長期のローンです。
持病がある、高齢で完済まで安定した返済をするのが難しいなど、年齢や健康状態の影響で安定した返済を見込めない方は、リスクが高いと判断されるため、なかなか融資を受けられません。

基本的には、年齢が若く、健康であればあるほど、住宅ローン審査では有利です。
そのため、「マイホームが欲しい」と考えている自営業者は、なるべく早くローンの審査に申し込みましょう。

●自己負担金を増やしてローンの返済負担率を下げる

返済負担率が低ければ低いほど、滞納リスクは低くなり、ローン審査に通りやすくなります。
そして、返済負担率を下げる方法は、大きく分けると「年収を上げる」「借入額を下げる」「頭金を用意する」の3種類です。

ただし、年収を短期間で上げるのは難しく、借入額を下げると希望の新居を購入できなくなってしまいます。
ローン審査の突破を目指すなら、無理のない範囲で頭金を用意するのがおすすめです。

●現在抱えている借金を減らす

マイカーローンや事業用の借り入れの返済を進めることで、返済負担率に余裕ができます。
既存のローンを完済すれば、それまで既存ローンの返済に使っていたお金を住宅ローンの返済に回せるため、家計の負担を考えても、現在抱えている借金は早目に減らす方がお得です。
また、既存のローン返済を繰り上げて進めれば、その分、支払うはずだった金利も節約できます。

●税金等の滞納を解消する

過去に税金やローンなどを滞納している場合、基本的に住宅ローン審査に通るのは困難です。

ただし、何らかの支払いを滞納した瞬間に、信用情報機関に「滞納した」と登録されるわけではありません。
多くの場合、数日から数週間程度の滞納は、一旦「遅延」として登録され、滞納を解消すれば取り消してもらえるケースが多いです。
そのため、もし現在進行系で税金やローンなどの支払いが遅れているなら、できるだけ早く支払いを済ませましょう。

●普段から取引している銀行で相談する

住宅ローンを利用する際、普段から取引のある銀行でローンの相談をするのもおすすめです。
なぜなら、これまでの取引実績を評価してもらえる可能性があるからです。
また、メインバンクと住宅ローンを同じ金融機関にまとめると、たとえば、月々の収入から繰り上げ返済をする際に、他行宛の振込手数料を支払う必要がありません。
普段、使っている金融機関で住宅ローンを組むことによって、住宅ローンやビジネスローンの金利が優遇される場合もあります。

●自営業に対する特別な条件がない金融機関を選ぶ

金融機関によって、住宅ローン審査の厳しさや、ローン利用者に求める条件はさまざまです。
ただ、住宅ローンの広告で、給与所得者と自営業者のローン利用要件が別々に記載されている場合、公務員やサラリーマンよりも厳しい基準で審査される可能性が高いので、できれば避けた方が良いでしょう。
「ローンの審査に申し込んで落ちた」ことも、信用情報として残ります。
審査の厳しい金融機関に挑むこと自体に多少のリスクがあるため、個人事業主がローンを組むときは、金融機関の吟味も必須です。

●節税対策をやり過ぎずに黒字化しておく

個人事業主は、収入から経費と控除を引いた所得に対して税金がかかるため、節税対策のために毎年ほぼ利益がない状態、または赤字の状態を目指す方が少なくありません。

ただし、帳簿上利益が少ない状態や、赤字の状態を維持し続けると、住宅ローン審査では「返済能力に不安が残る人物」という評価になってしまいます。
一般的に、個人事業主の住宅ローン審査では、所得の証明に3期分の確定申告書を求められるので、ローンで家を買う場合、できれば3年黒字の状態を維持しましょう。

●自分の与信をチェックする

信用情報に問題があると、住宅ローン審査を突破できません。
ただ、少額の滞納などに本人が気付いておらず、いつの間にか金融事故を起こしてしまっているケースもあり得ます。

審査に落ちる可能性が高い状態でローンの申し込みをしても、「審査に落ちた」という信用情報が残るだけなので、可能であれば自分の信用情報を確認しましょう。
個人の信用情報は、各信用情報機関のアプリやインターネット、郵送で調べられます。

どの金融機関で住宅ローンの申し込みをすれば良いか迷っている場合、フラット35の利用がおすすめです。
フラット35は、住宅金融支援機構と、全国の民間金融機関が手を取り合って提供している、半官半民の住宅ローン。
全期間固定金利であることが特徴で、公的な融資に近いものなので、民間の住宅ローンよりも審査基準が優しいです。
自営業者でも、収入や返済負担率等をクリアしていれば、住宅ローンを利用できます。

●頭金が少ないと金利が高くなる

フラット35は、不動産価格の90％以上をローンでまかなう場合、金利が重くなるため、注意が必要です。
頭金なし、または頭金10％未満でローンを組むと、完済まで少し高い金利を支払うことになります。
頭金が少ないということは、収入に対する借入額が大きくなるということなので、審査も厳しくなりやすいです。
金利を抑え、審査に通りやすくするためにも、フラット35を利用する場合は、10％以上の頭金を用意しましょう。

●長期ローンなので住宅性能の高い物件を求められる

フラット35では、本人の収入や返済能力とは別に、「一定以上の住宅性能」も求められます。
築古物件など、耐震性能等が現行基準に満たない住宅だと、フラット35を利用できない可能性があるのです。

もし、欲しい物件の住宅性能がフラット35の求める基準をクリアしていない場合、別途お金をかけて耐震改修等の工事を行い、安全性を高める必要があります。

住宅ローンで審査は、今いくら稼いでいるかよりも、これから先どれだけ安定した収入を維持できるかをチェックされるため、収入に波のある自営業者はローンを組みづらいです。

ただし、フラット35など、収入が安定していれば利用できる住宅ローンもあります。
頭金を用意して返済負担率を下げたり、その他の借金を完済したり、計画的に黒字化して金融機関からの信用度を高めたりと、ローン審査を通るためにできることは複数あるので、自営業の方がマイホームを諦める必要はありません。

審査のポイントを押さえ、丁寧に準備を整えて、理想のマイホームをローンで購入しましょう。