年収500万円の住宅購入！3,500万円の住宅ローンを組んだらどうなるの？｜永大ハウス工業

年収500万円の方が住宅購入を考えるとき、最も重要なのは、借入額がいくらまでなら無理なく返済できるのかを、事前にシミュレーションすることです。

住宅ローンは、20年・35年かけて返済していくローンなので、無理をするといずれ返済できなくなってしまいます。
そして、住宅ローンの資金計画は、借入額だけでなく、保険料やその他の出費についても押さえておくことが大切です。

今回は、年収500万円で3,500万円の住宅ローンを組むと、どうなるのかを解説していきましょう。

●年収500万円の手取り額

住んでいる地域や職種によって多少の差はありますが、所得税・住民税・健康保険料等の社会保険料は、額面年収の20％ほどです。
年収500万円から20％の100万円を差し引くと、手取り額は400万円前後。
1ヵ月あたりの金額に換算すると、約33万円となります。
年収500万円の方が住宅ローンを組む場合、33万円の手取りから生活費を払い、貯金をして、残った部分が返済に回せる上限額です。

●手取りと月々の生活費から返済可能額を計算する

総務省が調査・公表している2023年の家計調査によると、「2人以上の世帯」の生活費は、平均29万3,997円でした。※1
住居費1万8,013円を差し引くと、生活費の平均は毎月27万5,984円となります。
年収500万円の手取り額が毎月約33万円なので、住宅ローン返済に回せる金額は、1ヵ月あたり5.4万円。
とはいえ、家計調査の結果は全国平均です。
日々の生活費を細かくチェックして、ご自身の家庭では毎月何万円返済に回せるかを調べましょう。

※総務省統計局：家計調査報告　2023年平均結果の概要
https://www.stat.go.jp/data/kakei/sokuhou/tsuki/pdf/fies_gaikyo2023.pdf

●返済負担率を求める

返済可能額を考えるときは、返済負担率の計算をおすすめします。
返済負担率とは、年収の何％をローンの返済に回しているか表したもので、計算式は「年間の住宅ローン返済額÷年収×100」です。
一般的に、返済負担率が35％を越えると、生活ができなくなるとされています。
そのため、返済負担率は、最大でも35％、できれば20～25％を目安にしましょう。
年収500万円の20％は100万円、25％は125万円です。
手取りや生活費から返済可能額を算出し、返済負担率が20～25％に収まっていれば、無理なローンは組んでいないと判断できます。

住宅ローンの返済方法は、「元利金等返済」と「元金均等返済」の2種類です。
元利金等方式は、毎月同じ金額を返済し続ける方法で、元金均等返済は、最初は高く、後半は返済額が安くなっていく返済方法となっています。
どちらを選ぶかで、月々の返済額や支払う利息が変わるため、ローンを組む時は返済方法の吟味も必須です。

試しに、3,500万円の住宅ローンを、頭金なしの35年フルローン、金利1.96％で組んだ場合、返済額は以下のようになります。

元金均等返済については、初月の返済額です。
懐具合に合わせて、支払い額を安定させるか、総返済額を減らすかを決めると良いでしょう。

●住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を購入した場合、最大13年間「住宅ローン残債の0.7％」を所得税・住民税から還付してもらえるという節税制度のことです。
元々は、控除率1％だったのですが、ローンの返済時に支払う金利よりも、住宅ローン控除で戻ってくるお金の方が多くなる逆ざや状態が問題視されたため、2022年の法改正で控除率が0.7％に引き下げられました。
住宅ローン控除の利用要件は年々厳しくなっており、新築に関しては2024年以降、省エネ基準やZEH水準省エネ住宅、長期優良住宅といった「省エネで住宅性能も高い家」だけが控除を利用できるようになっています。
また、中古住宅は、控除の期間が最大10年と新築よりも3年短く、控除の対象になる住宅ローン残債も、新築に比べて低めです。

●住宅ローン控除の節税額を計算

住宅ローン控除を利用すると、年末時点の住宅ローン残債×0.7％が、最大13年間戻ってきます。

仮に、
・年収500万円
・3,500万円の35年ローン
・金利1.96％
・元利金等返済
・扶養家族は妻1名
・省エネ水準適合住宅を購入

上記の条件でローンを組んだ場合、住宅ローン控除で毎年19.8万円、13年間で250.8万円が所得税・住民税の還付金として手元に戻ってくるのです。

非常に節税効果、返済負担を抑える効果の大きい制度なので、住宅ローンを組む時は、「住宅ローン控除の利用要件を満たしている家」を選ぶことも重要になってきます。

●地震保険料の相場

家を買う時、住宅ローン審査で火災保険への加入を求められるため、火災保険は必須です。
一方、地震保険に関しては任意保険なので、入らないという選択もできます。
ただ、地震大国である日本において、地震や津波があったときの備えを怠るのはあまりおすすめできません。
地震保険料の相場は、一般的な木造一戸建てなら、年間3～4万円、5年で15～20万円程度。
決して安くはありませんが、地震保険は火災保険とセットでのみ加入できる保険です。
ローンで家を買う時は、地震保険料も予算に含めておきましょう。

●家を買ったら毎年固定資産税がかかる

マイホームを持つなら、固定資産税も考慮しておく必要があります。
固定資産税は、土地や建物といった不動産を持っている場合、毎年かかる税金です。
税率は自治体によって若干異なる場合もありますが、宮城県の場合は「土地・建物の評価額×1.4％」が課税されます。

ただし、土地の固定資産税に関しては、家が建っていれば小規模宅地等の特例という制度を適用可能です。
特例を利用すると、200平方メートルまで、土地の評価額が6分の1になります。
そのため、固定資産税の相場は、戸建てであれば年間10～15万円程度。
家を持っている限り、毎年納税が必要なので、マイホームの維持費として予算に組み込んでおきましょう。

頭金とは、住宅購入時、代金の一部を先払いすることです。
例えば、3,500万円のローンを組むときに、300万円の頭金を用意すると、借入額を3,200万円に抑えられます。
借入額が下がれば、月々の返済額も減りますし、支払う利息の総額も少なくなるため、家を買うときは頭金を用意するのがおすすめです。
相場としては、物件価格の20％前後用意するのが良いとされています。
フラット35など、頭金を10％以上用意していると金利が安くなるローンもあるため、預貯金に余裕があったり、親族から住宅購入の援助を受けられたりする場合は、頭金として使うと良いでしょう。

ただし、手持ち資金を全て頭金として投入してしまうと、新生活でお金を使えません。
できれば、数ヵ月から半年以上生活できるお金を、手元に残しておくことも大切です。

●返済負担率を20～25％に抑える

住宅ローンを組んで家を買っても、毎月返済に追われ、ギリギリの生活を送る状態だと、せっかくの新居を楽しめません。
長い返済期間に、体調を崩したり転職で一時的に収入が減ったりする可能性もありますし、子どもが生まれれば出費も増えます。
20年30年と無理をし続けるのは現実的ではないため、住宅ローンを組むときは、返済負担率を20～25％に、年収500万円だと返済額を月々8.3～10.4万円に抑えましょう。

なお、年収500万円で3,500万円の住宅ローンを組むと、返済負担率は約28％になってしまいます。
3,500万円の家を購入したい場合は、400万円以上の頭金を用意し、返済負担率を25％以下に抑えましょう。

●住宅の仕様で妥協できる部分は妥協する

返済に追われるギリギリの生活を避けるためには、新居の予算を抑えることも重要です。
特に、新築住宅の中でも、オーダーメイドで家を建てられる注文住宅は、新居の仕様を考えると、ほとんどの方が予算オーバーしてしまいます。

予算には上限があるため、設備のグレードを落としたり、お金のかかる仕様を妥協したりして、できるだけ全体のコストを抑えましょう。
新築にこだわりがなければ、中古住宅を選び、リフォームするのもおすすめです。

年収500万円で3,500万円の住宅ローンを組む場合、返済負担率が約28％になってしまいます。
月々の手取り約33万円から、毎月11.6万円を35年支払い続けるのは、想像以上に大変です。

家を買うと、住宅ローンの返済だけでなく、火災保険料や地震保険料、固定資産税にメンテナンス費用などもかかります。
ローンの返済で生活がギリギリにならないよう、頭金を用意したり、新居の予算を抑えたりして、無理なく新生活を楽しめる返済プランを立てましょう。