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任意売却とは、何らかの理由で住宅ローンなどの借入金の返済ができなくなったときに行う、債務超過状態の不動産を売却する手続きのことを指します。
住宅などの不動産を購入するときには、ほとんどの場合金融機関で住宅ローンを組みます。住宅ローンを組む時に、金融機関は購入する物件を担保にとるために、抵当権を設定します。この抵当権は、住宅ローンを完済した後に解除することができますが、不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い場合には、不動産を売却したところで抵当権を解除することができません。そこで、金融機関と話し合いをして、不動産を売却してもなお住宅ローンの残債が残る場合でも、抵当権を解除してもらう手続きが、任意売却です。

何らかの理由で住宅ローンの返済ができなくなったときには、通常、金融機関は不動産の競売の申し立てをします。この競売によって不動産が処分される前に、一般の流通市場で買主を探すのが任意売却です。競売による方法と比べるといくつものメリットがあります。

競売による方法では、裁判所による現況調査や評価が行われますが、競売物件はいろいろと問題のある物件であることが多く、そうした状況を加味するために一般の流通市場で出回る相場よりも5～6割程度の価格で売却されます。一方で任意売却の場合には一般の流通市場で不動産を売却するので相場に近い価格での売却が可能です。

競売による方法では、不動産の売却代金はそのまま残債の返済に充てられますが、任意売却による方法では、売却して得られた代金の中から、引越し費用や仲介手数料を捻出することができます。

競売による方法でも、任意売却による方法でも、売却代金を住宅ローンの返済に充てた後の残債は引き続き返済する必要があります。任意売却による方法では、事前に金融機関と話し合いをして手続きを行うため、売却後の残債の返済計画に関しても、返済可能な額に調整することが可能です。

競売による方法では、立ち退きを命じられることもありますが、任意売却の場合には、買主と話し合いをして、お子様の学校の都合で新年度に変わるタイミングが良いなど、都合の良い日程に調整することも可能です。

基本的に任意売却と競売を比べた場合、任意売却にメリットが多くあります。一方、任意売却のデメリットは以下のようなものがあります。

競売の場合、裁判所により自動的に手続きが進められますが、任意売却は金融機関との調整から不動産会社への連絡、購入希望者の案内などを行う必要があります。

任意売却ができるのは、住宅ローンの返済が滞ってから、金融機関による差し押さえ、裁判所による競売の手続きが行われるまでの間です。この間に購入希望者があらわれなければ、任意売却は成立しません。

任意売却を行う物件の債務に、連帯保証人や連帯債務者がいる場合には、全員の同意が必要になります。また、債権者が複数いる場合にはそれら全員の同意が必要です。同意が得られない場合には、任意売却は成立しません。

任意売却よる方法でも、競売による方法でも同様ですが、住宅ローンの返済を3カ月以上滞納すると、個人信用情報に登録されてしまいます。一度個人信用情報に登録されてしまうと、数年間は新しくローンを借りることが難しくなります。

このように任意売却におけるデメリットは時間的な制約がほとんどです。任意売却のメリットを享受するためには、時間的な余裕をもって進めることが大切といえるでしょう。