住宅ローンを滞納したらどうなる？滞納から競売までの流れと対処法｜永大ハウス工業

住宅ローンは数十年かけて返済していく借り入れです。
ローンを借りた後何が起きるかはわからないので、ローンを返せなくなってしまう方も少なくありません。

そこで重要なのが、住宅ローンを滞納したらどうなるのか知っておくこと。
今回は、住宅ローンを滞納するリスクと、滞納後の流れ、ローンの滞納を避けるための対処法などをお伝えします。

●滞納1日ごとに遅延損害金が発生する

住宅ローンを滞納すると、滞納1日ごとに遅延損害金というペナルティーが発生します。
遅延損害金の計算式は、以下の通りです。

• 滞納しているローンの元金×遅延損害金の年率×滞納日数÷365日

遅延損害金は、「滞納しているローンの元金」に対してかかります。
仮に、月10万円ずつ返済していて、その内7万円が元金なら、7万円を滞納した日数に応じて罰金が発生する形です。
滞納が数ヵ月程度であれば、遅延損害金は大した金額になりませんが、ローンの滞納を続けると金融機関からローンの一括返済を求められ、遅延損害金が一気に高くなってしまいます。

なお、遅延損害金の年率は、金融機関によって異なりますが、20％を越えると違法金利になってしまうので、15～20％程度が相場です。

●ブラックリストに載り新たにローンを組めなくなる

住宅ローンの返済を大体3回、約3ヵ月間滞納すると、信用情報機関に事故情報が記録されます。
信用情報機関とは、個人のクレジットカードやローン、キャッシング等の利用歴をまとめる団体です。
ローンなどの審査では、信用情報機関のデータから過去に金銭関係のトラブルを起こしていないかをチェックされるため、信用情報機関に事故情報、つまり滞納の記録があると審査に通りません。
一度、信用情報機関に事故情報が記録され、いわゆるブラックリスト入りすると、信用情報が時間経過で消えるまで、大体10年ほどはローンを組んだりクレジットカードを作ったりできなくなったりしてしまいます。

●家を差し押さえられ住めなくなる

住宅ローンを滞納する一番のリスク・デメリットは、金融機関に家を差し押さえられてしまうことです。
ローンで家を買うと、「金融機関はローンの滞納時に家を差し押さえ、競売にかけて良い」という権利、抵当権が設定されます。
滞納すると、金融機関が抵当権を使って家を差し押さえ、競売にかけて売却し、その売却代金を回収するわけです。
家を競売にかけられたら、当然ローンの契約者は持っている家に住めなくなります。
競売の売却代金を全額返済に回しても残るローン残債は、免除されません。
競売に進むと、家を失い、信用情報に傷が付いただけでなく、残債の返済まで必要になるのです。
なお、滞納から競売までは大体1年半で終わります。

●滞納後1～2ヵ月

住宅ローンの滞納後1～2ヵ月は、金融機関からお問い合わせがくる程度です。
基本的には、引き落とし予定日の翌日に電話で確認の電話が届きます。
支払いが遅れれば遅れるほど、連絡の頻度は上がるので、余裕がある場合は早めに滞納分を支払いましょう。
本来の支払い日から1～2ヵ月経つと、滞納期間や遅延損害金が記された支払請求書が届きます。
この時点では、信用情報機関のブラックリスト入りはしていません。

●滞納後2～3ヶ月

滞納後2～3ヵ月経過すると、金融機関から催告書という封書が送られてきます。
催告書は、「◯日までに滞納分を支払うように」と伝えるための督促状です。
支払請求書と違って、「指定した期日までに返済しなければ、ローン残債の一括返済を求める」「信用情報機関にも事故情報を登録する」など、返済しなかった場合のペナルティーも記載されています。
簡単にいうと、「返済しないと法律に則って厳しい対応を始めるよ」という最後通牒です。

●滞納後3～6ヵ月

催告書に記載された期日を過ぎても滞納し続けていると、「期限の利益喪失通知」と「代位弁済通知書」いう書類が届きます。
期限の利益喪失通知は、「一括払いではなく分割払いを認める」という契約を取り消しますよ、という書類です。
期限の利益喪失通知が届くと、本人だけでなく、保証会社や連帯保証人にもローンの一括返済が請求されます。
そして、保証会社がローンの一括請求を肩代わりした証明として送られてくるのが、代位弁済通知書です。

●滞納後6～10ヵ月

滞納後6～10ヵ月が経過し、ローン残債を返済できていない場合、金融機関が裁判所に対して競売の申し立てを行います。
競売の申し立てが通ると、「競売開始決定通知」が到着します。
さらに、「現況調査通知」が送られてきて、裁判所の職員が不動産の調査をしにやってくるという流れです。
現況調査では、周辺住民への聞き取りや物件の写真撮影などが行われます。
裁判所職員は必要に応じて管理会社に連絡したり、鍵開け業者を呼んだりして鍵を開けられるので、鍵を閉めて当日やり過ごすという手は使えません。

●滞納後12～16ヵ月

競売開始決定通知が届いてから半年ほどで、実際に競売が始まります。
競売は、1～2週間の入札期間内に、最も高値で入札した者が不動産を落札できるというシステムです。
開札日を迎え、競売の決済が終わったら、持ち家から出ていくことを求められます。
仮に家に立てこもっても、強制執行で玄関を解錠され、無理やり追い出されるだけなので、できれば素直に退去しましょう。

●金融機関への相談と返済計画の見直し

住宅ローンの返済が難しいと感じたら、滞納する前に金融機関へ相談することをおすすめします。
滞納前なら、返却期間の延長や金利の引き下げ交渉を受けてもらえる可能性があるからです。
また、ローンを滞納してブラックリスト入りする前だと、ローンの借り換えも検討できます。
月々の返済額を減らせば、家を手放す必要はありません。

●副業・共働きなどで世帯収入を増やす

ローンの返済ができそうにない場合、効果的なのが収入を増やすという選択肢です。
副業を始めたり、共働きをしたりして世帯収入を増やせば、ローンを滞納することなく返済を続けられます。

ただし、副業の種類によっては利益が出るまで時間がかかる場合もありますし、たとえば元々専業主婦・主夫家庭だった場合は就職活動も必要です。
切羽詰まった状態になってから対策を始めると、時間が足りなくなってしまうので、早目に対策を始めましょう。

●節約して出費を減らす

日々の家計を見直し、出費を減らして住宅ローンの返済費用を捻出する方法もあります。
特に節約しやすいのが、スマートフォンの利用料や電気代、各種サブスクリプションサービスの利用料といった毎月支払っているお金です。
格安SIMを契約したり、こまめな節電を心がけたり、使っていないサブスクを解約したりすれば、家計に多少余裕を持てるようになるでしょう。

●売却できるものを手放してお金を作る

「転職したばかりで今月は苦しいが、来月は給与が入ってくる」など、一時的な資金難で住宅ローンを滞納しそうになっている場合は、車や貴金属等を売って当座のお金を作り、返済すれば滞納を避けられます。

ただし、一般家庭だと、「売ってお金になるモノ」はそれほど多くありません。
何度も繰り返し使える手ではないので、あくまでも緊急時の手段程度に考えておきましょう。

●不動産を売却する

今後住宅ローンを滞納すると分かっている場合、最も確実な対処法は不動産を売却することです。
不動産は、競売になると市場価格の半額近くまで売却額が下がります。
売却額が安いと、競売にかけられても住宅ローンを完済できません。
滞納が確実なら、信用情報機関のブラックリストに載ったり、家を差し押さえられたりする前に、できるだけ良い条件で手放しましょう。
売却代金で住宅ローンを完済できれば、滞納の心配がなくなります。

●リースバック

リースバックとは、持ち家を売却し、売った家を賃貸物件として貸してもらう取引のことです。
リースバックを利用すれば、不動産の売却代金をローンの返済に回しつつ、今の家に住み続けられます。
転勤・転校などが不要で、生活環境が変わらないため、今の家から引っ越したくない方におすすめです。

ただし、リースバックは、通常の不動産売却よりも売却価格が安く、家賃設定も周辺の賃貸より高いという注意点があります。

●任意売却

任意売却とは、金融機関の了承を得た上で、ローン滞納中の不動産を売却する手段です。
任意売却を使うと、不動産を市場価格で売却し、売却代金でローン残債を圧縮、それでも返しきれなかったローンの残債を返済していくことになります。
売却代金を全額ローンの返済用に回収される競売と違って、売却代金で引っ越し代等の経費を負担できますし、返済プランの相談も可能です。

ただし、金融機関の同意が必要不可欠なので、遅くとも競売にかけられる前に金融機関へ相談しましょう。

●個人再生

「住宅ローンだけなら返済できるが、その他の借り入れがあってローンを払えない」場合に使えるのが、個人再生です。
契約している住宅ローンに「住宅ローン特則」が付いている場合、裁判所に個人再生の申し立てをすると、住宅ローン以外の借金を最大90％減額できます。
持ち家を手放さずにすむため、安定収入があるなら個人再生を考えるのも手です。

住宅ローンを滞納すると、家を差し押さえられ、競売にかけられた上で持ち家から追い出されてしまいます。
競売は落札価格が安く、返し切れないローンの返済を求められる上に、信用情報機関のブラックリスト入りしてしまうので、基本的におすすめできません。
金融機関に相談して返済プランを見直す、収入を増やす、リースバックをするなど、滞納の前後でできることは色々あります。

住宅ローンを返済できそうにないときは、できるだけ早目に金融機関に相談し、自分の財産や家族の生活を守る方法を考えましょう。