競売と任意売却は、まったく別の手続きです。当然、家を売るまでの流れも違います。

ローンが残っている家の売却を考えているなら、競売と任意売却どちらを選べば良いのか判断するためにも両者の違いを知っておきましょう。今回は、ローンの滞納から売却までの流れをまとめました。

競売と任意売却を比較したとき、家を売るまでの流れにどんな違いがあるかを一言でいうと、「自主性があるかどうか」です。

競売は、自分の意思と関係なく淡々と手続きが進んでいきます。一方、任意売却は逆にすべての手続きを自分で決め、進めていかなければなりません。

住宅ローンを組んでいる場合、家はローンの担保です。返済が滞ると、今後ローンを返す意思があろうとなかろうと最終的に担保の家を差し押さえられ、競売で売却されることになります。少なくとも、競売の手続きがはじまるまでに家を競売で売るか任意売却で売るか決める必要があるのです。

●滞納を始めると最短3ヶ月で競売開始

債権者が競売の申し立てをするまでのタイムリミットは、どれくらいあるのでしょうか。一般的には、住宅ローンを滞納してから3ヶ月経つと債権者は競売の手続きを始めます。

債権者の考えによって、また滞納時の対応や相談の有無等によってもタイムリミットはかわってくるのですが、住宅ローンの滞納を3ヶ月続けたら任意売却はできないと思っておきましょう。

なぜなら、債権者が裁判所に申し立てをして、家を差し押さえた時点で家は自分のものではなくなってしまうからです。

●ポイントになるのは滞納してから3ヶ月

「どうして3ヶ月がタイムリミットなのか」という疑問を抱く人もいるかと思います。多くの債権者が3ヶ月をリミットに競売の手続きを始めるのは、「返済を3ヶ月滞納するとブラックリスト入りするから」です。

借金の返済もローンやクレジットカードの引き落としも、3ヶ月滞納するとブラックリスト入りします。

●住宅ローンを滞納から督促がくるまでの流れは競売も任意売却も同じ

競売も任意売却も、住宅ローンを滞納して督促が来るまでの流れは変わりません。督促を無視すると、債権者は迷わず競売手続きを始めます。早めに連絡を取って相談をした人は任意売却が可能です。

●債権者が裁判所に競売の申し立てをする

競売は裁判所が行うので、債権者は裁判所に申し立てを行います。

●裁判所から「競売開始決定通知」が届く

自宅に「競売開始決定通知」が届くと、もう任意売却は選べません。

●差し押さえや住宅価格の調査等各種手続き

裁判所の関係者や委託業者が聞き込みや現地調査等を行い、家の売却額を決めます。

●家を競売にかけられることが公示される

どこの家を売るかも公示されるので、公示後は購入希望者や不動産業者が見学にやってくることも。

●家が売れたら代金が債権者に配当される

家の売却代金は、一旦裁判所が預かってから債権者に分配されます。家を売ったお金は1円も手元に残りません。

●家から追い出され残債の一括支払いを請求される

次のオーナーが決まったら、退去を求められます。従わない場合は強制退去です。また、家の売却額を引いてもまだ残っている住宅ローンの残債は一括で請求されます。

●任意売却の仲介をお願いできる不動産会社を探して契約

まずは不動産会社を探しましょう。不動産会社を通すことで、家の適正な売却額もわかりますし売却もスムーズに進みます。また、不動産会社によっては債権者との交渉をお願いできるのもポイントです。

●物件の評価と売却額を仮決めして債権者と交渉

家がいくらで売れそうなのか調べたら、その条件をもとに債権者と交渉し、任意売却する許可をもらいます。

●許可が出たら家を売りに出す

任意売却は、債権者の許可がないと利用できません。

●買い主が見つかったら売買契約を交わして家を売却

債権者の許可がいること以外は、通常の不動産売却と同じです。

●家の売却代金を住宅ローンの返済にあてる

家を売った代金を住宅ローンの返済にあてます。

●家から退去して残債の返済をする

競売に比べると家が高く売れるので、残債も少なめです。任意売却の場合残債の分割払いを認めてくれたり、引越し費用を残してくれたり、家から退去せずに済む場合もあります。すべては交渉次第です。

住宅ローンを滞納してから3ヶ月たつと、いわゆるブラックリスト入りするので強制的に競売が始まります。面倒な手続きがないとはいえ、手元にお金も残らず残債の一括返済を求められる競売はデメリットが多いです。

一旦競売が始まると、任意売却はできません。家を高く売って残債を減らし、残ったローンの分割払いをしたいと考えているなら任意売却を選びましょう。任意売却には、近隣の不動産相場を知る地元密着型の不動産会社がおすすめです。