床暖房は、住宅のなかでも滅多に壊れることのない頑丈な設備です。それだけに、いざ問題が発生すると一戸建ての売却価格に悪影響を与えてしまいます。修理や交換も大仕事になってしまうので、メンテナンス不足による故障だけは避けましょう。

今回は、床暖房のメンテナンス方法と料金相場をご紹介していきます。

まずは、床暖房の種類と各タイプの耐久性を見ていきましょう。

●床暖房の分類は「電気式」と「温水式」の2種類

床暖房は、電気によって動くヒーターパネルを床下に敷き詰める「電気式」と、ガス給湯器（熱源機）で温めた温水で床を温める「温水式」の2種類にわけられます。

設置する部屋の数や広さ、利用期間の長さなどによって、多少コストパフォーマンスや部屋が暖まるまでの時間に違いが出たりするものの、基本的には両者に大きな差はありません。

ただ、自宅に使われている床暖房がどちらのタイプかによって、必要なメンテナンスが変わってきます。一戸建てを買ったときの資料を引っ張り出して、どちらのタイプを使っているのか必ず確認しておきましょう。

電気式の床暖房は、温熱ヒーターのパネルを床下に設置しているだけです。パネルそのものが非常にシンプルなつくりになっているため、滅多なことでは故障しません。床が陥没するほど強い力がかかったり、災害に見舞われたりしない限りは住宅そのものと同じくらいの年数使えます。

実質、半永久的に使える設備です。

●温水式床暖房の寿命はおよそ30年

一方、温水式の床暖房は、およそ30年で寿命を迎えます。温水式床暖房は、熱源機（ほとんどの場合給湯器）を使って温水をつくり、パイプに循環させることで床を暖めるという仕組みです。温水をつくり出す給湯器そのものが10年から15年ほどで故障してしまう上に、温水を循環させているパイプも約30年で耐用年数がきてしまいます。

もちろん、30年経てばある日一斉にトラブルが起きるわけではないのですが、電気式床暖房に比べるとメンテナンスに気を使わなければなりません。

●滅多に壊れない設備だからこそ壊れると売却額に影響する

ここまでに解説してきた通り、床暖房は電気式にしても温水式にしても基本的には滅多に壊れない設備です。頑丈な設備だからこそ、もし壊れていると売却価格に大きな影響を与えてしまいます。

床暖房が壊れているということは、災害や不注意による床へのダメージがあったか、築年数が少なくとも30年以上経過しているということ。古い一戸建ての評価は、日頃から適切にメンテナンスされているかどうかで決まります。頑丈な床暖房が壊れるくらい雑に管理されている、もしくは壊れた場所を放置するような管理をしているという評価になってしまうのです。

不動産会社からの査定額が低いと、売り出し価格も安くなるので高額売却は狙えません。

●床暖房のメンテナンス方法

床暖房のメンテナンス方法を押さえていきましょう。

●電気式の床暖房はメンテナンス不要

電気式の床暖房に、メンテナンスはいりません。一般的な利用を続けているだけであれば、10～20年程度でヒーターのパネルが故障することはないからです。家具を移動する際に倒してしまうといったトラブルにだけは気をつけておきましょう。

●温水式は熱源機が壊れると修理しなければならない

温水式床暖房の場合、熱源機（給湯器）が壊れます。給湯器は、水道・ガス・電気の工事を必要とする複雑なシステムなので、おおよそ10～15年程度で製品の限界がきてしまうのです。

故障した熱源機を放置していると、浴室やキッチンでも温水が使えなくなってしまいます。なにより、壊れた熱源機が原因で火災が起きる可能性もあるので、問題がある場合は速やかに交換しなければなりません。

また、温水式床暖房に使われている配管も、30年ほどで劣化してくるため交換が必要になります。

●温水式で不凍液を使っている場合は10年ごとに不凍液の交換が必須

比較的寒い地域で温水式床暖房を導入している場合、パイプに循環させる液体に「不凍液」を使っていることが多いです。不凍液は、各メーカーの基準で10年に一度交換することが推奨されています。

メンテナンスにかかる費用をまとめました。

●不凍液の交換は5万円程度

一般的なサイズの温水式床暖房では、不凍液の全交換に5万円程度かかります。

●熱源機（給湯器）の交換は20～40万円

どのグレードの熱源機を選ぶかによって費用はかなり前後しますが、熱源機（給湯器）の交換は20～40万円ほどです。

床暖房は滅多に壊れません。しかし、温水式床暖房なら熱源機が15年前後で故障しますし、10年に一度不凍液の交換も必要です。メンテナンスを怠って床暖房の劣化が早まり、壊れてしまうと査定額も下がってしまうので、必要なメンテナンスは確実に行いましょう。

業者選びに迷ったときは、地域の不動産会社が信頼している業者を紹介してもらうことをおすすめします。