マンションの住み替えをする場合、一番重要なのは無理のない資金計画を立てることです。

ご自身の収入や旧居の売却額、新居の価格などを慎重に調整しないと、損をしてしまいます。

今回は、マンションの住み替えをする際の注意点をまとめました。

マンションの住み替えをする際、真っ先に考えるのは「先に新居を買った方が良いのか、それとも先にいま住んでいるマンションを売った方が良いのか」ではないでしょうか。

どちらにもメリットはあるのですが、いま住んでいるマンションを先に売るのが住み替えの基本です。

●いま住んでいるマンションを売るのが住み替えの基本

住み替えをする場合、

• いま住んでいるマンションのローンを完済するための費用
• 新居の頭金

の両方を用意することになります。ただ、いまのローンを支払いながら新居の頭金を用意したり、新居購入用の住宅ローンを新規で組んだりするにはかなりの貯蓄や収入が必要です。多くの人は、いまのローンを完済して新居の頭金を用意するだけの余裕がないでしょう。

そのため、先に自宅を売ったお金でローンを完済し、新居の頭金や引っ越し費用を支払うのが一般的な住み替えとなります。

補助金で解体費用の負担を軽減できるため、新居を建てるために用意した予算を圧迫する心配もありません。

●「旧居の売却」と「新居の購入」がズレると損をする

ただし、先にいま住んでいる家を売るタイプの住み替えでは、旧居の売却と新居の購入タイミングがずれると、余計な出費が発生してしまいます。具体的にいうと、旧居から新居へ引っ越しできるようになるまで、ホテルやウィークリーマンションなどで生活するお金がかかるのです。

もし、思ったより早く旧居が売れてしまったり、新居の購入が先延ばしになったりしてしまうと、仮住まい用の費用もかさんでしまいます。先に自宅を売ってからマンションの住み替えをする場合、いかに売却と購入のタイミングを合わせられるかによって、損するかどうかが決まるのです。

●いまのローンを完済できるように売却計画を立てよう

住み替えをするためにマンションを売るなら、マンションの売却代金で住宅ローンを完済できるように売却計画を練りましょう。ローンで買ったマンションには抵当権がついているため、売却するためにはローンの完済が必須です。もし、マンションを売ってもローンの完済ができない場合、貯金等を持ち出して完済する必要があります。

逆に、マンションが高く売れると余裕をもって新居の頭金を入れられるため、住み替え後の返済も楽になるのです。

とはいえ、売りに出したマンションがどれくらいで売れるか、どうすれば高く売れるかを見極めるためには、周辺地域の取引相場やマンションの仕様、高額売却に成功した物件の特徴といったデータが必要になってきます。一個人でこうしたデータを網羅するのは難しいので、地元の中古マンション売却事情に詳しい地域密着型の不動産業者を頼りましょう。

●いまのローンに加えて、新たにローンを組める？

頑張って売却計画を立てても、マンションの売却益ではローンを完済できない場合もあります。そんなときは、「住み替えローン」の利用がおすすめです。

●二重ローンを組むのは難しい

住宅ローンは、借入額が高い分審査もかなり厳しく行われています。そのため、いまのローンを残したまま、新しく新居を購入するためのローンを組むのは非常に困難です。

また、マンションの売却額では足りない金額を金融機関から借りていまのローンを完済し、新居の住宅ローンを組む場合も、かなりの信用が求められます。借り入れ先が分散すると返済も大変ですし、個別に利息もかかるため、あまりおすすめはできません。

●売却額でローンを完済できない場合は「住み替えローン」がおすすめ！

そこで役立つのが、住み替え専用のローン。住み替えローンを利用すると、新居の購入代金とローンの完済に必要な不足分を、一つの金融機関から借り入れできるのです。

二重ローンにならないため、利息の管理や返済手続きの面倒もなく、ローン審査の面でも有利に借り入れできます。

●住み替えローンの注意事項

ただし、いまのローンを完済するための不足分が大きいと、ローンの総額が膨れ上がってしまうので注意しましょう。

2,000万円の新居ならローンを組んでも大丈夫だと思っていても、いまのローンを完済するために500万円必要なら、2,500万円のローンを組むことになります。ご自身が無理なく返済できる具体的な金額を知っておかないと、住宅ローンが支払えなくなってしまうリスクもあるのです。

マンションの住み替えをする際は、いま住んでいるマンションを売って先にお金をつくりましょう。ただし、旧居の売却と新居の購入タイミングがずれると余計な出費がかさんでしまいます。

売却益でいまのローンを完済できない場合は、住み替えローンが便利です。ただ、借入額が大きくなりやすいため注意しましょう。弊社では、マンションの住み替えを希望される方向けに、資金計画や売却計画づくりのお手伝いもしています。住み替えをする際は、当社にぜひご相談ください。