相続トラブルを防ぐもっとも確実な方法は、生前に財産整理をしておくことです。とくに、持ち家のような分割の難しい財産を残すと、誰が家を相続するかで揉めてしまう可能性があります。

そこでおすすめしたいのが、自宅に住み続けながら不動産を現金化できる、「リースバック」や「リバースモーゲージ」を使った不動産の終活です。

今回は、リースバック・リバースモーゲージを活用して家を現金化する方法のメリットを解説していきます。

リースバックとは、「持ち家を売却し、家を売った相手にその家を貸してもらう」という住宅売却手段のこと。
家を売っても引っ越す必要がなく、まとまった額の現金も手に入るため、現在の生活を維持したまま財産整理をしたいという方にうってつけの方法です。

一方のリバースモーゲージとは、「家を担保にして金融機関や自治体からお金を借り、死後家を売ったお金で借りたお金を清算する」という不動産の現金化方法。
リースバックと違って、家の名義そのものは所有者のまま。担保にした持ち家の限度額までは、年金のように少額のお金を定期的に借りられるのがポイントです。まとまった現金を用意するというより、資金に余裕はないけど財産整理はやっておきたいという人におすすめのやり方となります。

●生前に住宅を売却できるため相続トラブルを予防できる

リースバックを利用する最大のメリットは、相続トラブル予防ができることでしょう。
生前に不動産を処分して、現金等の分割しやすい財産にしておけば、親族が揉める可能性を大きく減らせます。

●まとまった資金が手に入る

リースバックの特徴は、持ち家の売却代金が丸々手元に入ってくることです。
将来的に介護等が必要になった場合、リースバックで得たお金を貯めておけば、自身や配偶者が高齢者施設等へ入る際の入居資金として利用できます。

●相続税の節税に取り組める

不動産の終活としてリースバックで家を現金化しておけば、毎年非課税の範囲内で家族に現金を贈与したり、まとまった資金の贈与ができる特例を利用したりして節税可能です。

●持ち家に住み続けるためには家賃がかかる

リースバック利用時の注意点は、持ち家なのに毎月家賃がかかってしまうこと。
ただ、家の売却代金を家賃にあてて、なるべく手持ちの財産を減らしておけば、結果的に相続税は安くなります。

●相場よりも売却額が安くなりがち

リースバックは、売却後も売った本人がそのまま住み続けるという条件がつく分、売却額は安くなることが多いです。

とはいえ、リースバックの家賃は主に売却額で決まります。家を安く売ればその分月々の家賃も安くなり、売却後の家賃負担が軽くなるため、安く売る＝デメリットというわけではありません。

●家の処分方法について考えなくて良い

リバースモーゲージでは、所有者が亡くなったら持ち家を売却し、そのお金でこれまで融資していたお金を回収します。
「配偶者は亡くなっているし、子どもたちは遠方に自分の家がある」というケースなら、リバースモーゲージで相続後の手続きを一部カットしておいた方が、相続人の負担は楽になります。

●預貯金等が少なくても老後資金を用意できる

リバースモーゲージで借りたお金は、生活費等に利用可能です。
生活に余裕がなかったり、家を修繕したいもののお金がなかったりする場合、リバースモーゲージで老後資金を用意できます。貯金を切り崩しながら生活しているご家庭なら、生活を安定させつつ財産整理までできるのです。

●利用条件がある

リバースモーゲージには、申し込み時の年齢が65歳以上であることなど、いくつか利用条件があります。
また、リバースモーゲージは各地域の地方銀行や自治体が行っていますが、取引相手によって借りられる金額や利息の払い方（毎月払いか死後一括精算か）なども違うので、申し込み時はどういう契約になっているのか必ず確認しましょう。

●相続人の同意が必須

リバースモーゲージを利用すると、所有者が亡くなった後家を売却してしまうため、相続人は持ち家を相続できません。
そのため、リバースモーゲージを利用する際は、「相続人全員の同意」が必要です。配偶者や家族に黙って利用できない制度なので、終活として不動産を整理することなどを残される家族と話し合っておきましょう。

リースバックやリバースモーゲージといった方法を使うことで、公平に分割するのが難しく、相続トラブルの原因になりやすい持ち家に住みながら財産を整理できます。

ただ、不動産の終活を始めるべきタイミングは人それぞれです。将来の不動産トラブルを減らすため、そして効率良く財産整理をするために、持ち家の処分について困ったことがあれば当店へご相談ください。