売却予定の住宅が「借地」にある場合は、不動産会社を頼って慎重に売却手続きを進めましょう。なぜなら、他人の土地に家を建てている借地の持ち家を売るためには、「地主の許可」が必要だからです。

今回は、借地の持ち家を売るときの注意点や、地主との交渉で不動産会社を頼るべき理由をご紹介します。

●借地権＝土地を使う権利

借地権とは、「土地の使用権」のこと。通常、他人の土地に自分の家は建てられません。
しかし、賃貸借契約を結んで地主にお金を払うと、土地の使用権にあたる借地権を貸し出してもらえます。借地権があるからこそ、他人の土地に自分名義の家を建てられるのです。

そのため、借地の住宅売却では、「土地建物を売る」通常の不動産取引と違って、「建物と、土地の使用権（借地権）を売る」という手続きになります。土地が自分のものではなく、借地権についての知識も求められるため、借地権売却は慎重に進める必要があるのです。

●借地権を売るためには「地主の許可」が必要

借地権契約は、家の所有者と地主との間で交わしています。
二者間の契約である以上、一方的な破棄はできないため、先に地主の承諾を得てから不動産売却を進める必要があるのです。

ちなみに、借地権売却をする場合、所有者側の事情で契約を破棄することを許してもらう代わりに「譲渡承諾料」というお金を地主に支払います。金額は、売却価格の1割ほどです。

●借地権契約によって売り方が変わる

借地権契約には、いくつか種類があります。いつ借地権契約を結んだのか、契約期間は何年なのかなど、借地によって契約内容はそれぞれです。

たとえば、借地にある持ち家を地主に売る場合、「更地にして借地権を買い取ってもらう」のか「建物ごと借地権も一緒に買い取ってもらう」のかは契約内容等によって変わります。

●土地の面積や境界があいまいな借地権は売るのが難しいい

近隣住民が皆知り合いで、同じ人が住んでいるのであれば、面積や境界が不正確なままでも実生活上ほとんど問題は起きません。そのため、古くから所有者が変わっていない土地は、広さや境界線があいまいになっているケースが多いです。

しかし、家を売って所有者が変わるとなると別問題。 面積や境界があいまいな土地は、将来トラブルになる可能性があるため、なかなか買い主を見つけられません。

相続等で古い住宅の借地権売却をする場合は、権利関係を明確にしてから売りましょう。

●地主との交渉に失敗すると高額売却できなくなる

地主との交渉に失敗して売却の承諾を得られない場合、最終手段として裁判所に頼んで売却の許可を出してもらうという方法があります。

ただ、裁判所を利用するくらい地主と揉めている土地は、「いわくつき」扱いされてしまい、売りに出しても相場より安い金額で買い叩かれてしまうのです。

借地権売却では、いかに地主から快く承諾を引き出せるかが、高額売却のキーポイントになってきます。

●地主との交渉を個人でするのは難しい

借地の持ち家を売る場合、地主との交渉を自分でするのはやめましょう。
借地権は、非常に権利関係が複雑です。自分・地主・買い主の間を取り持つ必要があるため、コミュニケーション能力はもちろん、法律の知識や不動産売買の知識まで求められます。

地主といっても、人によって不動産や法律に関する知識のレベルはまちまち。地主の性格によっても適切な交渉の進め方は違うので、経験や専門知識がないと高確率で交渉に失敗します。

●地主が個人の場合は一度の失敗で交渉できなくなる可能性も

地主との交渉は、不動産の扱いに慣れている不動産会社に任せましょう。 地主も人間なので、一度相手の心象を悪くしてしまうと、感情的な理由で交渉を打ち切られてしまうこともあります。

たった一度の失敗が取り返しのつかないミスになる可能性があることを考えると、借地権売却の交渉は信頼できるプロに任せるのがおすすめです。

●自社買い取りに対応している不動産会社だと売れ残りのリスクがない

借地の持ち家は、基本的に地主か第三者のどちらかに売るのが一般的。 ただ、地主相手だと売却できるかどうかが未知数ですし、第三者相手だと権利関係が複雑な分高くは売れません。

そこでおすすめしたいのが、自社買い取りに対応している不動産会社を選ぶこと。自社買い取りに対応していれば、万が一買い主を見つけられなかった場合でも確実に持ち家を売却できるからです。

借地にある持ち家売却をするためには、借地の持ち主である地主の許可を得る必要があります。
ただ、個人で地主との交渉をまとめるのは困難です。専門知識や経験をもとに、地主への配慮も忘れずに交渉しないと売却の同意を得られません。

その点、当店は地域密着型で細やかな接客やサービスをしていますし、仲介で不動産が売れない場合は現金買い取りにも対応しています。借地や借地権に関する住宅売却で分からないことがあれば、ぜひ一度、当店へご相談ください。