日本は、世界各国と比べても非常に相続税の負担が重い国です。ただ、「相続税なんてお金持ちだけに関係がある話だ」と考えている人は多いでしょう

しかし、2015年度の相続税法改正で相続税の最高税率は50％から55％に引き上げられ、基礎控除も4割減らされています。

税制の改正に伴って、相続税や相続税の節税問題は、より身近なものになっているのです。節税対策をおろそかにした結果、納税のために家を売ることになり、住む場所がなくなってしまうといったことになると取り返しがつきません。

そこで今回は、資産を残す側である親世代に向けて、不動産を使った相続税の節税方法をご紹介します。

●多額の現金や株を持っていると遺族に相続税の負担をかけてしまう

相続税の節税方法としては、

• 贈与等で資産を減らす
• 現金や金券をその他の資産に組み替える
• 税の特例等を使えるように資産の内容を整理する

といったものが一般的です。
ただし、非課税で贈与できる金額は基本的に毎年110万円までなので、ある程度資産がある場合節税に長い時間がかかってしまいます。生前にお金を渡してしまうことで、自分たちの生活資金が減ってしまう点もリスクです。

では、現金をその他の資産に組み替えてしまえば良いのかというと、そう簡単にはいきません。

なぜなら、遺産の価値は原則時価換算だからです。現金1,000万円は当然1,000万円分の資産ですし、貴重な美術品など、1,000万円で購入後に1,500万円まで値上がりするものを購入しても、1,500万円の遺産として扱われるため節税にはなりません。

かといって、高級車など購入後に大きく価値が下がってしまうものを買うと、節税ではなく600万円損をするだけになってしまいます。
資産の組み換えで節税をする場合、「何を買うか」が重要なのです。

●総額が同じでも資産の種類によって相続税を節税できる

不動産は、相続税の税額計算上、時価ではなくは時価よりも安い「固定資産税評価額」や「路線価」などで価値が決まります。
固定資産税評価額は、おおよそ時価の7割程度。「1,000万円で購入したアパート」は、売却しようと思えば1,000万円以上で売れる状態でも、700万円の資産としてカウントされるのです。

不動産には「価値は変わらないのに相続税額上の資産価値が安くなる」という性質があるため、相続税の節税対策に向いています。

●住まない家や立地の悪い家を売却して賃貸物件を購入する

節税になるからといって、住む予定のない一戸建てやマンションを買っても資産を持て余すだけです。 不動産の維持には固定資産税等のお金もかかるため、住まない家や立地の悪い家を持っているなら、売却して賃貸物件を購入しましょう。

利益率の良い物件であれば、賃貸収入が老後の生活費にもなります。
手持ちの資金に余裕がない場合は、ローンで購入しましょう。契約者が亡くなった際、保険料でローンの残債を一括完済できる「団体信用生命保険」を利用していれば、家族にローンを残してしまう心配もありません。

●子どもが相続する家にお金を使って資産を減らす

将来子どもが住む家にお金をかけ、自分の資産を減らすという方法もおすすめです。
「住宅資金の贈与の特例」という制度を使うと、親から子へ2,500万円まで非課税で贈与できます。また、子どもが住む家を親名義で建てて同居すれば、「小規模宅等の特例」という制度を活用した節税も可能です。

子どもが実家を相続して住み続ける場合は、子どもの意見を取り入れてリフォームを行い、リフォーム費用を親世代が出すという手もあります。

●亡くなる直前の資産整理は「租税回避行為」になる可能性がある

本人が亡くなる直前にした不動産の売却・購入などは、「租税回避行為」とみなされる可能性があるため注意が必要です。

租税回避行為とは、「税金から逃れるためだけにやった」と判断される節税対策のこと。国税庁や税務署から租税回避行為だと認定された場合、節税方法が無効にされてしまいます。

タイミングややり方によって租税回避行為になるかどうかが変わってくるため、不動産を使って節税する際は不動産や税のプロに相談しましょう。

●賃貸物件を購入するときは入居率を重視しよう

入居者がいないと、家賃収入は入ってきません。 賃貸物件を買って相続税の節税をする場合は、入居率の高い物件を購入しましょう。

人が住まなくてもメンテナンス費用はかかるため、将来売る場合も、相続させる場合も、収益性の高い物件を見抜く目が必要です。

税制改正によって、相続税の負担は身近な問題になりました。
財産の大小に関わらず、残される家族の負担を減らすために相続税の節税対策を始めましょう。ただし、相続税の節税を成功させるためには、税や不動産に関する様々な知識が必要です。不動産を使った相続税の節税方法について知りたい方は、ぜひ当店へご相談ください。