購入したときよりも高く家が売れた場合、利益に対して「譲渡所得税」がかかります。 日本では、申告や納税の手続きを自分ですることがルールになっているため、税の知識を持っているかどうかに関係なく、利益が出たら譲渡所得税の申告と納税が必要不可欠。

今回は、家を売りたくないから安易に民泊を選ぶという人へ向けて、リスクを解説します。

●民泊をするなら届け出が必要

2018年の6月15日に施行された民泊新法によって、民泊の無許可営業が厳しく罰せられるようになりました。自宅を民泊物件として貸し出し、収入を得るためには民泊新法のルールに従って都道府県知事に届け出をする必要があります。

ただ、民泊新法で規定されている届け出は、簡単なものではありません。
申し込み書類はもちろん、本人確認用の書類や民泊にしたい住宅の図面、消防法上問題のない建物であることを証明する書類など、さまざまな書類が必要です。さらに、細かいルールは各自治体によって異なります。

民泊ビジネスは、許可を得て始めるだけでも意外と大変なのです。

●思っているほど稼げない

民泊新法には、「客を泊めて良いのは年間180日まで」という制限があります。また、民泊は一般的なホテルよりも宿泊料金を安く設定しないと、なかなか集客できません。

たとえば、一戸建てを1泊1万円と設定しても、月の収入は最大で15万円ほど。営業日がすべて予約で埋まるような物件は、有名観光地へのアクセスが良い駅近エリアなどに限られます。ただ単に手持ちの家を民泊化しても、予約が埋まることはないでしょう。

民泊新法ができるまでは違法民泊・無許可民泊が横行していて、月に何十万円と稼ぎ出す人もいましたが、法律の制定後は稼ぐのが難しくなっているのです。

●維持費がかかる

民泊をするなら、予約が入るたびに物件の清掃や管理も必要になります。
自宅近くに民泊用の物件を購入するならともかく、遠方の実家を民泊として活用する場合、管理が追いつかなくなってしまう場合もあるでしょう。

宿泊者の利用する電気代や水道料金、光熱費に加えて、トイレットペーパー等の消耗品やWi-Fi設備の契約料金もかかります。経費や維持費を差し引いても利益が出る物件でないと、民泊にしても管理の手間や出費が増えるだけです。

●トラブルが多い

民泊のリスクとして知っておいて欲しいのが、トラブルの多さ。
多くの宿泊客は、生まれ育った文化も常識も言語も違う海外の人です。基本的に、宿泊中のトラブルはオーナーがすぐに対応する必要があるため、お金を払って管理を委託しなければ、24時間、民泊物件の管理だけで手一杯になってしまいます。

また、入れ代わり立ち代わり異なる住民が家に出入りすることになるので、周辺住民が不安になってクレームを出すケースも多いです。

分譲マンションなどなら騒音トラブルも起こりやすいですし、管理規約上民泊物件にできない場合もあるので、「登録したら放置しておいてもお金が入ってくる」というわけにはいきません。

●英語能力も必須

民泊を始める場合、多くの方が、宿泊物件を世界規模で管理している「Airbnb」というサイトで行うことになるでしょう。この場合、物件に関する予約や問い合わせなどは、原則的に英語のメールで届くため、民泊のオーナー側にも最低限の英語能力が必須となります。

メールの返信やトラブル発生時の対応が遅れたりすると、物件紹介用のサイト上で低評価をつけられ、予約を取れなくなってしまう可能性もあります。英語に自信がない場合は、住まない家を民泊にするのは避けた方が良いでしょう。

●利用者の選別に時間や手間がかかる

部屋の設備を壊したり、置いてある備品を盗んで帰ったりする宿泊客も存在します。

Airbnbでは、宿泊客とオーナーがお互いにつけたレビューを参考にできるのですが、予約が入ったとしても問題のありそうなゲストを自分で選別して断る必要があるのです。

当然、相手が海外の人だとレビューも外国語で書かれています。仕事や生活の合間に、予約者のプロフィールやレビューを調べて泊めるかどうかを考えるのは大変です。

民泊ビジネスでは、

• 始める前に都道府県知事にさまざまな書類を提出する必要がある
• 宿泊日数に制限があり、維持費もかかるので、稼ぐのが難しい
• 立地によってはまったく予約が入らないこともある
• 宿泊客がトラブルを起こす可能性もある
• 英語の得意な人でないと問い合わせへの対応や利用者の選別に時間を取られる

といったハードルをクリアしないと稼げません。
管理の手間、クレームや問い合わせへの対応時間などを考えると、住まない家は素直に売って現金化する方が賢い選択だといえます。

どうしても民泊をしてみたい場合は、家を売ったお金で民泊用の物件を購入した方が良いでしょう。

家を売りたくないからといって、むやみやたらに民泊を始めると高確率で後悔します。 民泊に興味がある場合は、民泊のリストと売却の手間を比較して、どちらの方がお得なのかをよく考えてから決めましょう。民泊ビジネスや持ち家の売却に興味がある人は、ぜひ一度、当店までお問い合わせください。