「家を売却したいけれど、ローンがまだ残っている」
「オーバーローンの状態だから、まだ住み続けるしかない」

家の売却を検討しているなかで、このように考えている方も多いのではないでしょうか。

家を売却しても、その金額ではローン残債を支払い切れない状態のことを「オーバーローン」といいます。そして、この状態では「家は売れない」と考える方が少なくありません。

しかし実は、オーバーローンでも家を売ることは可能です。そこでこの記事では、オーバーローンでも家を売る方法として「任意売却」について解説します。

●金融機関の同意を得てオーバーローンの不動産を売る方法

任意売却とは、ローンを組んでいる金融機関の同意を得たうえで家を売却する方法です。
一般的に、住宅ローンの返済ができなくなった場合に利用されます。

通常、住宅ローンの返済が滞った場合には、金融機関から残債の一括請求を要求されます。
そして、一括返済ができない場合、金融機関は「競売」というかたちで家を強制的に売却し、その売却金額で残債を回収しようとします。

一方で、任意売却はその名の通り、ローン返済をしている方の意思によって売却を行います。そのため、金融機関と相談して売却時期などを決られます。

●競売との違いは市場価格で物件を売却できること

物件を強制的に売却される競売は、入札方式によって行われます。
もっとも高い金額で入札した方が落札する仕組みですが、市場価格と比較するとかなり低い金額で落札されることが少なくありません。

一方で任意売却の場合には、市場価格と近い金額で売却できる傾向にあり、競売と比べて売却後の残債が少なくなりやすいという特徴があります。

●不動産業者や金融機関との調整が必要

競売と比較して有利な任意売却ですが、返済をしている方の意思だけで行うことはできません。
あくまでも、返済先の金融機関が任意売却の求めに応じてくれることが条件となります。

また、売却にあたって物件の引き取り先が決まっていない場合には、不動産業者に仲介を依頼するなどの調整も必要です。

●競売よりも高く売却できる

競売にせよ任意売却にせよ、オーバーローンの状態では、物件の売却後に必ず残債を支払うことになります。
そして売却後の生活を考えると、残債は少ないに越したことはありません。

前述した通り、市場価格に近い金額で物件が売れる可能性のある任意売却は、入札方式の競売と比較して高額売却が期待できます。
そのため、任意売却が成功すれば残債も少なくなりやすく、結果として売却後における生活の余裕にもつながるでしょう。

●自己資金がなくても売却代金から各種手数料を支払える

不動産業者に仲介を依頼して家を売却する場合、不動産仲介手数料はもちろん、登記費用など手続きにかかる費用が発生します。
そして、この費用は事前に用意しておく必要があります。

一方で、任意売却の場合には、このような費用を売却金額から差し引いて精算してくれるケースが少なくありません。そのため、まとまったお金を持っていないケースでも、任意売却することは可能です。

●任意売却後に残ったローンを分割返済できる

競売と比較した場合、金融機関にとっても任意売却の方が残債の返済率が高まるなどのメリットがあります。
そのため、借入先の金融機関との関係性が悪化しにくいという特徴があります。

結果として、金融機関は売却後の残債についても支払い可能な範囲での分割返済を認めてくれる可能性があります。
このことから、返済が滞りそうになった際には、躊躇せずに金融機関に相談することをおすすめします。

●競売と違って誰にも知られずに家を手放せる

裁判所に対して競売の申し立てが行われると、その家に関する情報がインターネットなどを通じて公開されます。これは、競売に入札する人を募るためです。

そのため、こうした情報を確認している方を通じて、競売の対象となっていることが近所の方に知られてしまう可能性があります。

一方、任意売却の場合は通常の不動産売買と同様のフローで行われます。そのため、売却を予定しているという事実が広まったとしても、そこから「資金繰りに困っている」というような噂が広まる可能性は低いといえます。

●連帯保証人や金融機関と交渉して同意を得る必要がある

前述した通り、オーバーローンの状態で任意売却を進めるためには、金融機関だけでなく連帯保証人の同意、そして不動産業者との調整が必要です。

特に、金融機関の場合、通常通り返済している状態で任意売却したい旨を伝えたとしても、断られるケースが多いでしょう。
数ヵ月にわたって滞納している場合に、ようやく任意売却の話が出てくるはずです。

そのため、「思い立ったらすぐに任意売却」ということはできず、あくまで相談ベースで金融機関に話を持ちかけることになります。

●売れ残ると競売になる

任意売却の手続きをしたとしても、実際に買い手が見つからなければ取引は成立しません。
その場合、金融機関は競売の手続きを進めることになるでしょう。
買い手が見つかるかどうかは需要とタイミングによるので、契約がまとまるまでは不安な状態が続きます。

●信用情報に傷がつく

ローンの支払いを滞納した場合には、その情報が借入先の金融機関を通じて信用情報機関に登録されます。そしてこうした情報が重なると、新たにクレジットカードを作ったり、借入をしたりできなってしまいます。

前述した通り、金融機関が任意売却を認めるのは、一定の滞納があった場合です。
そのため、任意売却を進める段階では既に信用情報に傷が入ってしまっている状態といえます。

こうしたことから、任意売却後に金融機関からまとまった金額を借り入れることは難しくなってしまいます。

任意売却にはデメリットもあるものの、オーバーローンでも家を手放す方法としては有効です。

すでに住宅ローンを滞納しており、今後も支払いが滞ることが考えられる場合には、すぐに金融機関に相談してみましょう。