保有している不動産を売却するにあたり、自分で買い主を探すという方法があります。
しかしこの方法では、買い主が見つかるまでに時間がかかったり、慣れない売買契約でトラブルが起こったりと、デメリットが少なくありません。

そこで多くの方は、不動産売却の仲介を不動産業者に依頼する方法を取ります。
この方法であれば不動産業者の経験やネットワークを活用できるので、買い主が見つかりやすく、また契約上のリスクも少ないためです。

一方、一口に不動産仲介といっても、そこには複数の種類があります。
この記事では、不動産仲介を依頼する際に不動産業者と交わす「媒介契約」の種類と特徴について解説します。

不動産を売却する際、売り主と買い主との間で締結するのが「売買契約」です。
一方、不動産仲介を不動産業者に依頼する際、売り主と不動産業者との間で締約する契約を「媒介契約」と言います。

媒介契約では主に、どのような売り方をするか、契約の有効期限はいつまでか、報酬や違約金の取り扱いはどうするか、といったような内容を取り決めます。
どれだけ広い土地だったとしても、接道義務をクリアしていない場合には、そこに建物を立てることはできません。

そして、この内容の違いによって、媒介契約は大きく3種類に分類されます。
具体的には、「一般媒介契約（以下、一般媒介）」「専任媒介契約（以下、専任媒介）」「専属専任媒介契約（以下、専属専任媒介）」です。

このうち、一般媒介では複数の不動産業者と媒介契約を結べます。
しかし、それ以外の二つについては「専任」とある通り、一つの不動産業者としか媒介契約を結ぶことはできません。

ここからは特に、専任媒介と専属専任媒介の特徴とメリット・デメリットについて解説していきます。

専任媒介と専属専任媒介の最大の違いは「売り主が自分で発見した購入希望者との取引が認められるかどうか」という点です。
専任媒介ではこれが認められていますが、専属専任媒介の場合には認められず、あくまでも不動産業者を仲介した取引のみに限定されます。

そのほかの違いとしては、ほかの不動産業者に物件情報を共有するネットワーク「指定流通機構（レインズ）」への登録日数が挙げられます。
専任媒介では、契約締結の翌日から7営業日以内の登録が義務付けられているのに対し、専属専任媒介では5営業日以内となっています。

また、売り主への業務報告義務について、専任媒介契約が2週間に1回以上を義務付けているのに対し、専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上となっています。

専任媒介と専属専任媒介には、このような違いがあるものの、「一つの不動産業者を介して不動産を売却する」という点では一致しています。それでは、これらの契約には一般媒介と比較してどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

●専任媒介・専属専任媒介契約のメリット

売り主が複数の不動産業者と契約を結べる一般媒介の場合、ある不動産業者が懸命に営業活動を行って買い主を見つけようとしても、ほかの不動産業者に先を越されてしまう可能性があります。
そのため、不動産業者にとっては「販売活動しづらい物件」となってしまうことが少なくありません。

一方で、一社のみの契約となる専任媒介や専属専任媒介の場合、ほかの業者に先を越されるようなこともなく、報酬のインセンティブも働きやすいため、不動産業者にとって「積極的に販売したい物件」と捉えられることが多いです。
そのため、専任媒介や専属専任媒介の方がスピーディに買い主が見つかる可能性が高まります。

また、一般媒介では売り主への業務報告義務がないのに対し、専任媒介と専属専任媒介では前述した通り1～2週間に1回以上の報告義務があるため、売り主にとって状況が掴みやすいというメリットもあります。

●専任媒介・専属専任媒介契約のデメリット

一方で、専任媒介・専属専任媒介契約では、一社のみに営業活動を任せるがゆえのデメリットが生じる可能性があります。
具体的には、他社との競合がないために積極的な営業活動が行われないようなケースが挙げられます。

また、その媒介契約を結んだ不動産業者がその物件種類やエリアが得意ではないような場合もあります。
仲介を依頼したにもかかわらず買い主がなかなか見つからなかったり、見つかっても売却金額が低かったりといった可能性も否定できません。

上のデメリットで挙げたようなリスクを避けるためには、信頼できる不動産業者に媒介契約を依頼することが重要です。
不動産業者の信頼性を確かめるためには、たとえば、その業者の売却実績を確認するといった方法があります。媒介契約を結ぶ前に一度、売却する物件に類似する条件の売却実績について聞いてみると良いでしょう。

なお、専任媒介と専属専任媒介の場合、契約指定流通機構に物件を登録する都合上、近隣の方に「あの家は売りに出されている」といった情報が漏れることも考えられるので注意が必要です。

専任媒介や専属専任媒介では、依頼する不動産業者の営業経験やノウハウが高額売却の鍵を握ります。そのため、売却予定のエリアに根差した地元の不動産業者に、まずは話を聞いてみることをおすすめします。