私たちは、所得税や住民税、消費税、酒税、不動産をお持ちの方は固定資産税、都市計画税など毎日の生活の中で様々な税金を払っています。サラリーマンの場合は所得税や住民税などは会社が申告する場合が多く、税引き後の手元に残ったお金で生活しているでしょう。

また、自営業者は税理士などに会計処理を依頼、もしくは自分で帳簿をつけて支払う税金を予測するなどして税金について対応しているでしょう。

消費税などは8％とはっきりしているので計算しやすいでしょうが、人生で1度あるかないかというようなマイホームの売却を行う場合の税金については、事前に知っている場合は少ないです。

現実的には売却後の確定申告の前に急いで計算するケースも多いです。しかし、不動産を売却して大きな利益が発生した場合は税金の支払いについて注意が必要です。売却後に手元にお金が残ったからと散財してしまうと、確定申告時に支払う税金が手元にあるお金で払うことが出来ずに最悪の場合は借り入れを必要とする場合もあります。

そうならないためにも、税金が発生する場合のケースとその計算方法、軽減してくれる制度の理解をここでしっかりしましょう。

不動産売却に伴う税金は大きく3つあります。

• 印紙税
• 抵当権抹消時の登録免許税
• 売却益がでた場合の不動産譲渡所得税

●印紙税

印紙税は売買契約の価格により異なります。5千円～3万円と考えておけば、一般的な売買契約の印紙代になるでしょう。

●抵当権抹消時の登録免許税

1物件あたり1,000円になります。家と土地一筆の場合は1,000円×2＝2,000円になります。

●売却益が発生した場合の不動産譲渡所得税

売却益の発生した譲渡所得に関しては税金がかかることになります。
これらの内容と計算方法はややこしいですので、これからわかりやすいようにポイントをお伝えしたいと思います。

まず、譲渡所得についてですが一般的に土地、建物、株式などの譲渡（売却）する事による所得を意味します。

ここで勘違いをしないようにお伝えしますが、譲渡所得（売却金額）＝課税譲渡所得金額ではありません。
例えば、不動産が3,000万円で売れたらその3,000万円に税金がかかる訳ではありません。
では、どのように課税されるかと言いますと、
売却金額－（不動産の購入代金＋購入時の諸費用＋売却時の諸費用）＝課税譲渡所得
という計算をします。

例）
売却代金　5,000万円
不動産の購入代金　3,000万円
購入時の諸経費　300万円
売却時の諸経費　200万円

5,000万円－（3,000万円＋300万円＋200万円）＝1,500万円
となり、1,500万円が課税譲渡所得となります。
（軽減特例措置についてはここでは考えていません。）

また、譲渡所得にかかる税金は所得税と住民税がありますが税率は一律ではありません。
では、どのような条件で税率が変わるかと言えば所有期間により異なります。
その区別は、

譲渡（売却）した年の1月1日時点で所有期間が5年以内である場合は、 短期譲渡所得　　課税譲渡所得×39％（所得税30％、住民税9％）

譲渡（売却）した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている 長期譲渡所得　　課税譲渡所得×20％（所得税20％、住民税5％）

例えば課税譲渡所得が5,000万円の場合は、
短期譲渡所得では、5,000万円×39％＝1,950万円を税金として支払うことになります。
長期譲渡所得では、5,000万円×20％＝1,000万円を税金として支払うことになります。
（注）平成25年から平成49年までは復興特別所得税が2.1％発生します。

軽減特例措置を利用できる場合は、先に軽減特例措置を利用した後の金額が課税譲渡所得になりますのでご注意ください。
参考までに、諸経費についてですが、

• 不動産仲介手数料
• 登録免許税
• 司法書士への報酬
• 印紙代

がありますので、少しでも課税価格を少なくするために忘れず諸経費として計上しましょう。

軽減特例措置という言葉を聞くと、「珍しいケースであり自分には無関係だろう。」と思われる方が多いですが、実際には軽減特例措置が適用される方が多いので、ここでは代表的な3つを紹介しますのでしっかりと覚えましょう。

まず、前提条件が5つあります。この5点をクリアできているかの確認が必要です。

1. 現在住んでいる住居。しかし、住んでいなくなった日から3年目の年末までは適用が認められます。
2. 売却の前年、前々年に軽減措置を受けていると適用されません。
3. 様々な特例と併用できない場合があります。
4. 親子や夫婦間の売買では適用されません。
5. 別荘や仮住まいには適用されません。

次に、代表的な軽減特例措置を見てみましょう。

• 3,000万円の特別控除
• 所有期間10年超の軽減税率
• 買い替え特例

●3,000万円の特別控除

居住用不動産を譲渡（売却）した場合に、3,000万円の特別控除があります。所有期間は関係ありませんので、短期譲渡や長期譲渡という点は一切気にする必要はありません。マイホームを売却した場合はこの控除のみで税金を支払う必要がなくなる方が多いでしょう。

●所有期間10年超の軽減税率

所有期間が10年を超えていれば3,000万円の特別控除を用いて残った金額6,000万円までは課税される税率が10％となりますので、短期譲渡の場合では通常の税率に比べて約4分の1も軽減されます。

●買い替えの特例

居住用不動産を売却して売却益がでた場合、一定の要件のもと譲渡益に対する課税を将来に繰り延べる事ができるので、免税措置とも言える特例です。
しかし、3,000万円の特別控除と併用はできませんので注意しなければなりません。

不動産売却に関する税金で最もウエイトを占める可能性が高いものは譲渡所得に対する税金という事はおわかりいただけたでしょう。

まず、譲渡所得に対して3,000万円の控除が適用できるのかという点をまず確認しましょう。

次に、所有期間10年超となるかを確認して軽減特例措置の税率を適用できる場合は10％の税率で計算しましょう。

このような計算方法でマイホーム売却についての税金の目安は計算できると思います。
譲渡所得税はマイホームの売却価格を決める前に、譲渡所得についてあらかじめ計算しておくことが大切です。