所得税は、個人の所得に課税される税金です。課税される所得は、給料に限らず、売買によって得た利益なども対象になります。

不動産を売却して利益が出たときにも、やはり所得税が課税されますから、確定申告が必要です。
所得税は所得を合計したものに課税される「総合課税」が原則ですが、不動産を売却したときの所得は「譲渡所得」という分類になり、他の所得とは分離して課税される「分離課税」方式がとられています。

●不動産の売却益には税金がかかる

不動産を売却して利益が出たときには、確定申告をする義務がありますから、必ず確定申告しなければなりません。

売却で得た収入金額から取得費と譲渡金額を差し引いた金額がプラスになる場合には、売却により利益が出たことになります。
この場合の利益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得に対しては譲渡所得税が課税されることになります。

●譲渡所得があるときには確定申告が必要

日本では納税者が自分で税額を計算し、納付する「申告納税方式」が採用されています。そのため、譲渡所得が発生するときには、自ら確定申告を行って納税しなければならないことになります。

確定申告の義務があることを知っていながら申告を怠った場合には、脱税ということになり、罰則が科されることもあります。

●確定申告に必要な書類は税務署で手に入る

不動産の売却益について確定申告する際には、税務署に次の1～3の書類を提出する必要があります。なお、1～3の書式は税務署へ行けば入手することができます。

1.確定申告書B様式
確定申告書にはA様式とB様式がありますが、不動産の売却で得た利益について申告する場合にはB様式を使います。

2.分離課税の申告書
不動産の譲渡所得は分離課税になりますから、分離課税用の申告書が必要です。

3.譲渡所得の内訳書
譲渡所得金額の計算用に使う書類です。
計算に必要な金額がわかるように、不動産の購入時及び売却時の売買契約書のコピーや仲介手数料の領収書のコピーも添付します。

●課税譲渡所得の計算方法

譲渡所得は他の所得から分離して課税されますから、税額を出すためには、まず譲渡所得がいくらになるかを計算しなければなりません。
譲渡所得の計算式は、

「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」

になります。
なお、譲渡所得には特別控除があります。たとえば、居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合には3000万円が、収容交換等による譲渡の場合には5000万円が、所得から控除されます。つまり、課税譲渡所得を算出する式は、

「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」

になります。

●取得費がわからないときには？

相続した不動産など、取得から長い年月が経っていて取得費がわからないようなケースもあります。このように、取得費が不明の場合には、「収入金額×5％」により算出される金額を概算取得費とすることができます。

●譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、その不動産の所有期間によって変わります。所有期間が５年以下の場合には短期譲渡所得、５年を超えている場合は長期譲渡所得となりますが、長期譲渡所得の方が税率は低く、下記のようになっています。

短期譲渡所得税額＝課税短期譲渡所得金額×39％（所得税30％＋住民税9％）
長期譲渡所得税額＝課税長期譲渡所得金額×20％（所得税15％＋住民税5％）

●長期譲渡所得の軽減税率

所有期間が10年を超えている居住用財産を譲渡した場合には、3000万円の特別控除後の譲渡所得に対し、次の軽減税率が適用されます。

6000万円以下の部分　所得税10％＋住民税4％の合計14％
6000万円を超える部分　所得税15％＋住民税5％の合計20％

●確定申告は郵送でも可能

忙しいサラリーマンが、確定申告のために税務署に何度も足を運ばなければならないとなると、時間も手間もかかって大変だと思います。
確定申告に必要な書類は、インターネットを使って、国税庁のホームページからダウンロードすることができます。必要書類をそろえて税務署に郵送する形で確定申告を行ってもかまいません。

●e-taxならパソコンから送信できる

e-taxは国税に関する手続きをインターネットで行うことができる国税庁のシステムです。e-taxを利用すれば、パソコンからデータ送信することにより、24時間いつでも確定申告の手続きができます。

なお、e-taxを利用するには、国税庁のホームページからe-taxソフトをダウンロードしてインストールする必要があります。また、住民基本台帳カードに格納された電子証明書を利用する場合には、ICカードリーダライタも必要です。

不動産売却では、必ずしも利益が出るわけではなく、損失が生じることもあります。損失が生じた際には、確定申告する義務はありません。
けれど、この場合も、確定申告することで、税金が安くなることがあります。

●マイホームの譲渡なら3年にわたり損益通算できる

不動産の譲渡で生じた損失は、原則として他の所得から差し引く「損益通算」はできません。けれど、特例として、居住用財産を買い換えたことにより損失が生じた場合には、その損失を他の所得と損益通算できます。

さらに、損益通算後に残った損失金額は、翌年以降3年間繰り越しして各年度の総所得金額から控除することができます。つまり、譲渡損失を申告することにより、税金が安くなることがあります。

不動産を譲渡する場合には、譲渡所得税がかかるかもしれないことを覚えておきましょう。

売却により利益が出た場合には必ず確定申告しなければなりませんが、損失が出たときにも確定申告をしておいた方が安心です。

確定申告は面倒なイメージがあるかもしれませんが、インターネットを利用すれば税務署に出向かなくても手続きできます。譲渡所得税がかかるしくみについて知っておき、申告もれのないようにしましょう。