リースバックの買戻しとは？家を買い戻すための条件や注意点を紹介

リースバックの買戻しとは、一度売却した自宅を、再取得する手続きのことです。
リースバックの契約時に、買戻しの予約や特約を契約しておけば、将来お金が貯まったときに自宅を買い戻せます。

ただし、買戻しの契約内容は複雑です。
リースバックや買戻しに関する知識がないと、自身に不利な契約を結んでしまったり、買戻しを諦めることになったりする可能性があるため、買戻しの基本を押さえておく必要があります。

今回は、リースバックや買戻しの仕組みや、買戻し価格の決まり方、一般的な契約条件や契約時の注意点をご紹介します。

リースバックと買戻しの基本を押さえよう

リースバックとは

リースバックとは、自宅を売却し、買い主と賃貸契約を結ぶことで、手放した家に住み続けられる不動産の売却方法です。

不動産売却でまとまった資金を確保しつつ、住まいや生活を変えずに過ごせるため、たとえば「転職で一時的に収入が下がりローンの返済が難しくなった」「業績は好調だが事業の運転資金が足りない」といった、一時的な資金難を解決するために利用されます。
引っ越す必要がなく、プライバシーを守れますし、引っ越し代がかからない点もメリットです。

買戻しって何のこと？

買戻しとは、リースバック後に売却した家を買い戻す行為のことを指します。
ただし、一度売却した不動産は、あくまでも買い主の持ち物です。
リースバックの契約を結び、家賃を払って住み続けていたとしても、その物件を再度、自分に売ってもらえる保証はどこにもありません。

そのため、買戻しをするためには、リースバック契約とは別に、買戻しに関する契約もしておく必要があります。

買戻しはいつでもできる？条件と契約のポイント

特約を付けるか売買予約をすれば家を買戻しできる

リースバック物件の買戻しをするためには、「買戻し特約」または「売買予約」のどちらかが必要です。

買戻し特約とは、民法で認められた買戻しの権利のことです。この特約を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

• 不動産の売買契約と同時に特約を付け、その登記を申請すること
• 買戻し金額が「売却代金＋契約費用」の範囲内であること
• 買戻しの期間が最長10年以内であること

売買契約と同時に買戻し特約の登記をしておくことで、その権利を第三者に対抗（主張）でき、これを対抗力と呼びます。
この登記があることで、たとえリースバック業者がその不動産を第三者に売却したとしても、買主様は新しい所有者に対して「買い戻す権利がある」と主張し、物件を取り戻すことが可能です。
これが、買戻し特約の強力な点です。

一方の売買予約は、将来家を買い戻すことをリースバック相手と約束することです。買戻し特約ほどの法的な拘束力はありませんが、買戻しの期間や金額などを比較的自由に設定できるという柔軟性があります。
また、売買契約と同時に結ぶ必要はなく、後から契約することも可能です。
こうした使い勝手の良さから、一般的にリースバックの買戻しでは売買予約が利用されるケースが多くなっています。

なお、買戻し特約も売買予約も、口約束だけでは法的な効力が期待できません。
トラブルを避けるためにも、必ず契約書などの書面で内容を明確に残しておくことが重要です。

買戻し可能な期間とその制限

リースバックの買戻しができる期間は、最大10年です。
買戻特約も売買予約も、他人が持っている不動産の扱いを制限するものなので、永遠に買戻しの権利が続くような契約はできないようになっています。

民法の規定上、買戻しの期間は最長10年、期限を決めていない場合は5年で買戻しができなくなるため、覚えておきましょう。
また、家を買い戻す見通しが立っているなら、5年や10年ではなく、「3年後に条件を満たしていたら買戻す」といった契約も可能です。

買戻し価格はどう決まる？相場と算定方法を押さえよう

買戻し価格は売却時の金額よりも高くなる

買戻し価格は、リースバック時の売却価格よりも高くなります。
不動産は、売買するだけで手数料がかかり、売却価格での買戻しを認めると、手数料の分だけ契約相手は損をすることになるからです。

具体的な金額は、買戻し特約か売買予約か、どのリースバック業者と契約しているかなどによって変わるものの、売却価格の10～30％増しが相場とされています。
仮に、リースバックで持ち家を2,000万円で売ると、数年後買戻しをする時に2,200～2,600万円支払う必要があるということです。

買戻し価格は契約時に取り決めておくべき？

リースバックの買戻し価格は、買戻しの約束をする時点で決めておきましょう。
事前に決めておかないと、いざ買戻しをする際に、価格交渉でトラブルになる可能性があるからです。
できるだけ細かく、買戻し時の価格に盛り込むものとそうでないものを切り分けておくことで、支払いトラブルを避けられます。

また、リースバックの買戻し価格は、将来買戻しをする時の相場を参考にする市場連動型と、リースバック契約の時点で買戻し価格を決めてしまう固定型が存在するのもポイントです。

市場連動型は、将来不動産市場が暴落していれば家を安く買い戻せますが、地価の状況によっては価格が上がることも考えられます。
「上限は売却価格＋諸経費の実費分まで」「売却価格の10％増しまで」など、市場連動型で買戻し価格を決めるなら、制限を設けておくと良いでしょう。

買戻しに必要な資金を準備するためのステップ

買戻しの目標金額を把握する

リースバック後の買戻しを実現するためには、買戻し価格を現実的に支払える金額にする必要があります。
そのために重要なのが、リースバックの売却額や家賃の調整です。

リースバック物件の家賃や買戻し価格は、不動産を高く売れば売るほど上昇する傾向があります。
まとまった資金を得るために家を高く売ると、その分毎月の家賃や数年後の買戻し価格が増えてしまうため、やみくもに高く売ることを重視するよりも、売却価格・家賃・買戻し価格のバランスを考えることが重要です。

資金繰りの目標を立てる

買戻しの目標金額を把握したら、毎月いくら積み立てれば良いかを買戻しの時期から逆算しましょう。
たとえば、持ち家を1,200万円で売却し、5年後に1,320万円で買い戻す場合、毎月22万円の積立が必要になります。

当然ながら、毎月これだけの額を積み立てるのは簡単ではないため、金策が必要です。
たとえば、「親族から300万円の援助を受けられる」「相続で現金が400万円手に入る」「買戻しをする頃には住宅ローンを組める」といった見通しがあれば、月々の積立額を減らせます。
買戻しの期間を、長めに設定するのも効果的です。

買戻しの良くあるトラブルと失敗例

買戻しを拒否された

リースバックでは、「家を買い戻せると思っていたのに、業者に拒否された」というトラブルが少なくありません。
買戻しを拒否されるトラブルの多くは、買戻し特約を結んでいなかったり、口約束を信じたりしてしまったことで起こります。

家賃の値上げや定期借家契約のため、更新がなく家に住めなくなった

リースバックの賃貸契約を更新するタイミングで、大幅な家賃の値上げを提示された、もしくは賃貸契約が原則更新できない定期借家契約になっており、退去することになったというケースもあります。
買戻しの契約は、「家を借りている間のみ買戻しの申し出ができる」という内容になっているものが多いので、自主的であれ強制的なものであれ、リースバック物件から退去すると、買戻しできなくなる可能性が高いです。

ただ、常識的な範囲での家賃の値上げは、法的にも問題ありません。
「家賃が高くて退去せざるを得ない」といった状況を回避するために、家賃が多少上がっても無理なく払える金額を見極める必要があります。
また、長期間リースバック物件に住み、買戻し資金を貯める場合、定期借家契約ではなく、入居者の希望で賃貸契約を更新できる普通借家契約を希望するのがおすすめです。

リースバックに失敗しないための不動産会社の選び方

リースバックの条件よりも実績や信頼性を重視する

リースバックと、リースバック後の買戻しを成功させたいなら、リースバックの条件だけでなく、会社としての実績や信頼性を重視して取引相手を選びましょう。
どれだけ良い条件で不動産を売却し、買戻しの約束を取り付けたとしても、リースバック中に会社が倒産したり、相手が口約束を反故にして別人に物件を売り、新しいリースバックオーナーと揉めたりすると、買戻しを実現できません。

リースバックや買戻しの取り扱い数が多い業者、評判の良い業者を比較し、最も信頼できるところと契約する必要があります。

契約書の内容を見せてもらう

リースバックやリースバック物件の買戻しは、通常の不動産売却に比べて複雑な手続きです。
「親身になって相談に乗ってくれたから、信頼できるだろう」と契約書を良く読まずにサインしたり、「買戻しの時期まで家賃の値上げや売却もしません」といった口約束を信じたりした場合、損をするのは自分達なので、契約時は必ず契約書類を見せてもらいましょう。

リースバックやリースバック後の買戻しは、年単位で取り組む必要があるので、業者探しに時間を使った方が、より良い結果を得られるでしょう。

まとめ