無道路地や旗竿地のような訳ありの土地は、買い主を見つけるのが難しいので、周辺の土地よりも査定額・売却価格が安くなってしまいます。 ただ、不動産を最終的に売るかどうか決めるのは売り主です。 売り主が納得しない限り、こうした土地を売却できません。

そこで今回は、どういう土地が高く売れないのか、その理由や種類を解説します。

基本的に、不動産は「使いづらいもの」や「法的制限の多いもの」ほど、売却価格が安くなる財産です。 たとえば、日本では、空き地に家を建てる際、建築基準法や条例を守る必要があります。 建ぺい率や高さ制限といった法的な建築制限が厳しく適用される土地だと、同じ予算で手に入る他の土地よりも狭い家しか建てられなかったり、そもそも再建築不可といって建て替えができなかったりするので、どうしても売却価格が下がってしまうのです。
もし、自分の土地が「売りづらい土地」であることを知らずに売却を始めると、思っていたよりも査定額や売却額が低く、落胆する羽目になってしまいます。しかし、どのような土地が高く売れないのかを知っていれば、「安くても長い目で見れば売ったほうが良い」「高く売れない原因を解消して高く売ろう」といった判断が可能です。 自分にとってより良い条件で不動産売却を進めるためにも、不動産を売るなら土地のことを知っておきましょう。

●無道路地

無道路地とは、土地の四方すべてが法律上の道路に接していない土地のことを指します。 法律上の道路とは、私道を除いた国道や公道など、一定以上の幅があって誰でも通れる道のこと。 無道路地は、他人の土地に周囲を囲まれており、私有地や私道の所有者に許可を得ないと出入りできないというデメリットを抱えているため、高く売れない土地の代表格となっています。 たとえば、空き地を買って家を建てるときも、家の設備が壊れたので修理業者を呼ぶときも、プロにリフォームをお願いするときも、隣地の所有者が通行の許可をくれないと工事できないので、売却価格が安いです。

●旗竿地

旗竿地は、土地の形が旗のようになっており、竿の底に当たる部分だけが道路に接している土地のこと。 道路から出入りするときは、竿部分の狭い道を通る必要があります。 道路の幅によっては、建築作業用の重機や引っ越しのトラック、消防車等が入って来られないので、旗竿地は仮に全体の面積が広くても、売却価格は周辺相場より安いです。 また、旗竿地は、構造上必ず道路から奥まった部分に宅地があり、周囲を隣家に囲まれているため、風通しや日当たりがあまり良くないというデメリットも抱えています。

●接道義務違反の土地

接道義務とは、「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している」場合にのみ、建築許可が下りるというルールのことです。 国土の狭い日本では、誰もが好き勝手に土地を使って家を建てると都市計画がめちゃくちゃになってしまうので、新築・建て替え・大規模なリフォームといった工事をする際、都道府県のチェックを受けて建築許可をもらう必要があります。 接道義務をクリアしていない場合、どれだけ広くても建築許可が下りず、家を建てられません。 無道路地も旗竿地が高く売れないのも、接道義務に反しているからなのです。

●狭小地

厳密な定義があるわけではありませんが、一般的には15坪から20坪ほどの広さの土地を狭小地と呼びます。 狭小地が相場よりも安い理由は、面積が狭いからです。 土地の価格は、「面積×平方メートルあたりの単価」で決まるので、周囲の土地より面積の少ない狭小地は、それだけで売却相場が下がってしまいます。
また、建てられる家の仕様が制限されてしまうのも、土地が高く売れない要因の一つです。 日本には、建物1階部分の広さを土地面積の○％以内にすることを定めた「建ぺい率」や、一定以上の高さを越えないよう制限する「高さ制限」などがあります。 狭小地の場合、平屋や二階建て住宅を建てると居住空間が狭すぎるので、3階建てなど特殊な住宅しか建てられないのです。

●不整形地

不整形地は、正方形・長方形ではない形をした土地のこと。 住宅は、基本的に正方形や長方形の組み合わせで構成されています。 三角形や台形など、特殊な形の土地は、土地の形状に合わせて住宅の仕様を調整する必要があるので、建築費用が高くなりやすいです。 狭小地や不整形地は、建築費用が余計にかかって住みづらいため、売却価格が安くなります。

単純に家を建てづらかったり、法的な制限に引っかかっていたりする土地は、一見広くて良い土地に見えても不動産市場で人気がなく売却価格も安いです。
ただ、無道路地や旗竿地など、典型的な高く売れない土地は種類が限られます。 事前に土地や不動産の知識を持っていれば、「高く売れると思ったのに」と落胆したり、「もっと高く売れるはずだ」と商談を蹴って売り時を逃したりせずに済みますし、土地に合った売り方も考えられるので、不動産を売るときは土地の知識も押さえておきましょう