住宅ローンの返済が厳しい場合、不動産を処分して住居費を節約する必要が出てきます。

ただし、住宅ローン残債の方が、家を売って得られるお金よりも大きい場合、通常の売却手段では不動産を売却できません。
住宅ローンの滞納問題を抱えた状態で不動産を売却する方法は、任意売却または競売のどちらかです。

そこで今回は、任意売却と競売の違いが分かるように、両者のメリット・デメリットをお伝えします。

任意売却とは、「売却代金のほとんどを返済に当て、残ったローンは引き続き自分が返済する」という条件を付けて、不動産を一般市場で売却する方法のことです。
住宅ローンで家を買うと、不動産にはローンの滞納時金融機関に家の差し押さえを認める権利、抵当権が設定されます。
不動産を買い主へ引き渡すためには、抵当権を解除する必要があり、抵当権の解除条件は「ローンを完済すること」なので、不動産を売るときはローンの完済が必要なのです。
そのため、不動産の評価が思ったよりも低く、家を売ってもローンを完済できない場合、不動産は売却できません。

しかし、金融機関の許可があれば、売却代金でローンを完済できない物件でも、売却時に抵当権を外してもらえます。

競売とは、住宅ローンの滞納によって金融機関に差し押さえられた物件を、裁判所経由で強制的に売却される手続きのことです。
一般的に、ローンを3ヵ月から半年以上滞納すると、金融機関によって抵当権が行使され、家を差し押さえられてしまいます。
差し押さえられた家は、金融機関の手では売却できないため、裁判所が開催する競売にかけられ、売却されるのです。
競売の代金は、債権者である金融機関や、滞納時にローンの建て替えを行った保証会社等に回収されます。
競売価格は非常に安く、任意売却と同様に、競売後は残債の返済が必要です。

●競売よりも高く売れる

任意売却のメリットは、競売よりも家を高く売れるという点にあります。
競売の売り値は市場価格の6割前後ですが、任意売却なら、早く売るために多少値引きをしたとしても、ほぼ市場価格での売却が可能です。
不動産を高く売却できれば、その分ローンの残債を多く減らせます。
また、交渉次第ですが、任意売却の場合、手続き後に残ったローンの分割払いも可能です。

●引っ越し費用を出してもらえる場合がある

任意売却を選んだ場合、売却代金の一部を引っ越し費用として確保できる場合があります。
ローンの返済に困って家を売るときは、金銭的な余裕がないため、引っ越し費用を自分で負担しなくて良いのは大きなメリットです。

ただし、任意売却なら必ず引っ越し費用を出してもらえるわけではありません。
細かい条件は、金融機関と相談・交渉して決めていく必要があります。

●金融機関の同意を得る必要がある

任意売却のデメリットは、金融機関の同意を得る必要があることです。
任意売却を了承してもらえるかどうかは、金融機関やこれまでの対応によって変わってきます。
たびたびローンを滞納していたり、金融機関からの連絡や督促を無視していたりすると、任意売却を断られる場合もあるため、任意売却を考えているなら、滞納する前に金融機関と相談することが大切です。

●競売が始まるまでは今の家に住み続けられる

競売のメリットは、競売が完了し、新たな所有者から立ち退きを求められるまでは、今の家に住み続けられること。
住み続けるために、自分で何か手続きをする必要はありません。

ただし、競売が終わった段階で、住んでいた家は法的に第三者のものになります。
家を引き渡さないとトラブルになってしまうので、いつまでも住み続けられるわけでないことは、覚えておきましょう。

●売却価格が安く住宅ローン残債が多く残ってしまう

競売物件は、入札前の内覧ができず、資金面の問題で内装も劣化しているものが多い訳あり物件なので、売却価格が安いです。
競売を選ぶとローン残債が多く残り、今後の返済負担が増えてしまいます。
なお、競売の場合、返しきれなかった残債の一括完済を求められるため、手続き後に自己破産等の債務整理へ進むケースが少なくありません。

住宅ローンを滞納しそうになっている場合は、任意売却がおすすめです。
競売は、滞納を続けている方に対して行われる手続きなので、売却額が安く、金融機関の対応も厳しくなります。
基本的に、あえて競売を選ぶメリットはありません。
任意売却には時間制限があり、滞納を続けると手続きできなくってしまうため、住宅ローンの返済に困ったときは、早めに金融機関へ相談しに行きましょう。

任意売却と競売は、どちらもローンの返済ができなくなったときに家を売り、少しでもローンを減らすための手段です。

ただし、比較的、良い条件で売却を進められ、交渉次第では引っ越し代も確保でき、ローン残債の分割払いも認めてもらえる任意売却と違って、競売にはほとんどメリットがありません。
住宅ローンの返済に困ったら、手続きができなくなる前に、任意売却の準備を進めましょう。