不動産を売って利益が出ると、確定申告という手続きをする必要があります。

ただし、確定申告は仕組みが複雑です。
売却結果によっては、確定申告が不要な場合もありますし、節税の特例を利用できるかどうかで納税額も大幅に変わるため、不動産を売るなら確定申告の基本を押さえておきましょう。

この記事では、不動産売却後の確定申告について、どういうときに必要なのか、どのように手続きするのか、どうすれば節税できるのかを解説します。

●そもそも確定申告って何？

確定申告とは、一年間の収入に対する納税額を自分で計算し、税務署に申告する手続きのことです。
会社勤めであれば、普段もらっている給与に対する所得税は、会社が代わりに申告・納税してくれているので、意識したことのない方も多いでしょう。
不動産を売って手にしたお金は、勤め先とは関係のない収入なので、不動産を売って利益が出た場合、売り主は不動産の売却利益に対する所得税、譲渡所得税の確定申告をする必要があります。

●確定申告をしなかったらどうなるの？

確定申告の必要な方が申告をしなかったら、脱税として処分の対象です。
金額や悪質度合いにもよりますが、確定申告をせずに放置していると、後日税務署の調査が入って追徴課税や延滞税、重加算税を取られたり、罰金を課されたりする可能性があります。

なお、不動産の売買は、大きなお金が動く取引なので、税務署の注目度も高いです。
不動産の売り主は、積極的にチェックしているとされているため、確定申告からは逃れられません。

●ポイントは売却結果が黒字かどうか

不動産の売却代金から、不動産の購入費用（取得費用）と、不動産の売却時にかかった経費（譲渡費用）を差し引いた時、黒字になる場合は確定申告が必要です。
逆に、売却結果が赤字なら、確定申告をする必要はありません。

ただし、不動産売却で損をしていると、条件によっては赤字分を本業の所得から控除し、所得税や住民税を節税できる場合があります。
黒字でも赤字でも、確定申告を行いましょう。

●税の特例を利用する場合確定申告が必須

不動産の売却時にかかる譲渡所得税には、様々な節税の特例が用意されています。
税の特例は非常に効果が大きいため、売却価格と必要経費の差し引きは黒字でも、特例を使うと譲渡所得税が非課税になるケースが少なくありません。
こうした税の特例は、確定申告をすることが利用条件になっているため、節税制度を利用する場合、確定申告が必須です。

不動産売却後は、以下の流れで確定申告の準備を進めていきます。

・確定申告の提出書類を用意する
・不動産の取得費・譲渡費用を調べて譲渡所得税額を計算する
・確定申告書を作る
・申告期間中に申告書類を提出する

申告時期は、不動産を売った翌年の2月16日から、3月15日までの約1ヵ月間です。
不動産売却で得た収入や所得などについて記入する書類、確定申告書や譲渡所得の内訳書は、税務署の窓口または国税庁のホームページから無料でダウンロードできます。

大変なのは、取得費や譲渡費用の調査と計算です。
税額計算時に、経費として認められるものとそうでないものがあるため、国税庁のサイトを見たり、税務署に相談したり、税理士を頼ったりして正確な書類を作りましょう。
申告書類が完成したら、後は指定の期間内に税務署へ提出するだけです。

●3,000万円の特別控除

マイホーム、または相続した空き家を売却する際、一定の条件をクリアしていれば、3,000万円の特別控除を利用できます。
簡単にいうと、不動産の売却価格が3,000万円以下なら、譲渡所得税をゼロにできるということです。
マイホームを売却する場合と、相続した空き家を売却する場合で利用要件が若干異なるため、利用時は必ず最新年度の詳細を確認しましょう。

●10年超所有するマイホームを売ったときの軽減税率

不動産を売ったときにかかる譲渡所得税は、不動産の所有年数で税率が変わる税金です。
所有期間が5年以下なら税率は30％、5年超なら15％課税されますが、不動産を10年超所有していた場合、さらに低い税率を利用できます。

具体的な税率は、以下の通りです。
・譲渡所得6,000万円以下：10％
・譲渡所得6,000万円超：6,000万円を超えた額×15％＋600万円

なお、10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円控除と併用できます。
節税効果が大きいため、可能であれば両方の特例を利用しましょう。

不動産を売って出た利益に対する税金や、税の特例を利用することを税務署に報告するのが、確定申告という手続きです。

譲渡所得が黒字なら申告は必須、赤字でも、損失の繰越や節税特例を利用する場合確定申告が必要になります。
なお、申告期間は、家を売った翌年の2月16日から3月15日までです。
確定申告の経験がないと、譲渡所得の計算や必要経費の確認等に時間がかかるので、早目に申告の準備を始めましょう。