ローンの返済中に持ち家を売却する場合、住宅ローンの完済が必要です。

ただ、ローンの返済をどのように進めれば良いのか、残債をどうやって確認するのかなど、細かい手続きの流れを知らない方も多いでしょう。

そこで今回は、不動産の売却時に住宅ローンの完済を求められる理由から、具体的な手続きの流れ、住宅ローン返済の注意点までを解説します。

不動産の売却時に住宅ローンの完済が必要な理由は、ローン未完済の場合、不動産の所有権を買い主に一部譲渡できないからです。

住宅ローンを組むと、金融機関によって、滞納時に物件を差し押さえる権利、抵当権が設定されます。
抵当権は、住宅ローンを完済するまで解除されないため、ローンが残った状態で家を売ると、元のオーナーが滞納した場合物件を差し押さえられてしまうのです。

抵当権付きの物件は、買い主からすると余計なリスクがあるので、不動産売却ではローンの完済と抵当権の解除が前提となっています。

住宅ローン残債を確認する方法は、大きく3種類です。
一つは、金融機関のWebサイトを見ること。
金融機関が提供するWebサイトを閲覧すれば、ローンの残高や返済状況を細かく確認できます。

もう一つの確認方法は、返済予定表のチェックです。
返済計画表・償還予定表といった名前で呼ばれる場合もあります。
返済予定表は、住宅ローンの契約後、定期的に金融機関から送られてくる書類で、毎月の返済額やローン残債などが記載されたものです。
最新の返済予定表を確認すれば、後いくらでローンを完済できるのかを把握できます。

最後の確認方法が、残高証明書です。
返済予定表と違って、住宅ローン残高を公的に証明するために発行してもらう書類で、基本的には住宅ローン控除の申請をする際に使います。
毎年金融機関から送られてきますが、必要になったタイミングで申請すれば、別途、発行してもらえるため、取得しておきましょう。

●住宅ローン残債を調べる

ローンの残っている不動産を売る時、最初に行うべき手続きは住宅ローン残債のチェックです。
ローン返済中の家を売却する場合、基本的には「ローン残債よりも高い金額」で売却を成功させる必要があります。
なぜなら、物件の売却価格がローン残債より少ないと、ローンを完済できず、売却手続き自体が止まってしまうからです。
金融機関のWebサイトや、返済予定表、残高証明書等を確認して、正確なローン残債を調べましょう。

●持ち家の売却価格を調べる

住宅ローンの完済必要額が分かったら、不動産業者に査定を頼み、持ち家の売却価格を調べます。

ただ、不動産の査定は、立地や築年数、市場の動向など複数の要素を評価して決めるため、業者によって査定額がさまざまです。
一社の査定結果で正確な市場価値は分からないので、複数の不動産業者に査定を依頼し、査定額や業者の対応を比較して、契約する不動産業者を決めましょう。

●自己資金と売却代金でローンを完済できるか計算する

住宅ローンの残債と不動産の査定額が分かったら、自己資金と売却代金で住宅ローンを完済できるのか計算します。
理想は、住宅の売却代金だけでローンを完済することですが、難しい場合は自己資金、または親族からの援助を受けて完済を目指しましょう。
なお、一般的に、不動産売却時は、売却代金の5～10％程度の手数料や税金が発生します。
引っ越し代などもかかるため、「住宅ローンの完済に必要な金額」より10％ほど多い金額を確保しておくと安心です。

●不動産を売ったお金でローンを完済し抵当権を解除する

問題なく住宅ローンを完済できるとわかったら、不動産を売却し、その代金を使って住宅ローンを完済します。
不動産売買では、売り主と買い主の他に、お互いの不動産業者や登記手続きを行う司法書士などが同席するため、売却代金の決済・各種経費の精算・抵当権の解除まで一日で終わるのが一般的です。
抵当権を解除し、不動産の所有権と鍵を買い主に渡せば、売却手続きは終了となります。

住宅ローンを返済するときの注意点は、多くの金融機関で、ローンの一括完済に手数料を取られることです。
いわゆる繰り上げ返済は手数料無料ですが、一括返済については手数料を設定している金融機関が少なくないため、いくらかかるのか事前に金融機関へ問い合わせておきましょう。

また、住宅の売却に伴い、引っ越しや家具の買い替えをする方も多いです。
新生活に必要な出費も計算しておいて、売却後に困らない資金計画を立てましょう。

不動産を売却するためには、住宅ローンを完済して抵当権を解除する必要があります。
そして、ローンの完済には、正確なローン残債と売却価格、自己資金の把握が必要不可欠です。

また、引っ越し代など、売却時に手数料や税金もかかります。
金融機関から送られてくる書類などを確認し、複数の不動産業者に査定を頼み、手持ち資金を調べて余裕のある返済プランを立てましょう。