マイホームを買うときは、住宅ローンを借りて代金を支払うのが一般的です。
ただし、住宅ローンの借入額は、数百万円から数千万円クラス。
マイカーローンや消費者金融で借りられる額とは桁が違うこともあって、

「住宅ローンってどこから借りるの？」
「どうやって借りたら良いの？」

といった疑問を覚える人も多いでしょう。
そこで今回は、住宅ローンを借りる基本的な流れと、住宅ローンを利用する以上、避けては通れない「事前審査」と「本審査」の違いを解説します。

住宅ローンを借りるときは、

・金融機関を比較して借りたい住宅ローンを決める（期間未定）
・無理なく返済できる借入額を計算する（期間未定）
・住宅ローンに申し込んで事前審査を受ける（結果が出るまで1週間程度）
・住宅ローン本審査を受ける（結果が出るまで2週間～1ヵ月程度）
・住宅ローンの融資実行（本審査の結果が出てから1週間～1ヵ月程度）

といった流れで手続きを進めるのが一般的です。

各項目ごとに詳細を説明します。

●住宅ローンを比較して申し込み先を絞り込む

住宅ローンは、金融機関によって金利や審査の厳しさ、付帯サービスの有無等が大きく変わってきます。

また、借入額や金利タイプの違いによっても借りやすさ、返済のしやすさに違いが出てくる点にも注意が必要です。

「住んでいる地域の大手地銀で住宅ローンを組む」
「給与の受け取り口座にしている銀行で住宅ローンを組む」
「手数料等の安い地銀やネット銀行系のローンを探して比較する」
「親や友人・知人から教えてもらった評判の良い金融機関でローンを組む」

など、自分に合った方法で相性や条件の合う住宅ローンを絞り込みましょう。

●借入額を計算する

住宅ローンの借入額は、
・年収
・勤務先
・勤続年数
・年齢
・過去のローン利用歴
といったさまざまな要素から、人によって金融機関から借りられる金額も異なります。

基本的に、年収が多く勤続年数も高く、大企業の正社員や公務員といった「将来的に収入が落ち込むリスクの低い」人ほど高額ローンを組みやすいです。

ただし、無計画に上限ぎりぎりのローンを組むと、月々の住宅ローン返済だけで生活が立ち行かなくなってしまいます。

そのため、住宅ローンを組むときは、
「自分の条件だと住宅ローンをいくらまで借りられるのか」
「現在・未来の収入から考えて無理なく返済できるローンの借入額はいくらなのか」
という計算も重要です。

また、家を買うときは、土地や建物の代金だけでなく、引っ越し費用や各種手数料、家具・家電の購入費にリフォーム費用などもかかります。

適切な借入額を計算するためには、経験や専門知識が必要になってくるため、不動産会社や不動産購入に詳しいファイナンシャルプランナーへ相談したうえで金額を決めるのがおすすめです。

●事前審査の申し込み

詳しい内容や違いは後で解説しますが、住宅ローンを組む場合は、
・事前審査
・本審査
という二つの審査を突破する必要があります。

本審査を受けられるのは、事前審査で問題のなかった人だけなので、住宅ローン利用者にとっての必須知識だと考えておきましょう。

ただし、住宅ローンは非常に借入額の大きな融資なので、落ちることもあります。
本人の年収や勤続年数、働いている企業の規模等によって審査をパスできるかどうかが変わってくるので、審査の申し込み手続きは慎重に進めましょう。

なお、事前審査に申し込んでから結果が返ってくるまでの期間は、1週間程度です。

●本審査の申し込み

事前審査をクリアしたら、本審査に申し込めるようになります。

本審査は、事前審査よりも審査基準が厳しくなるのが一般的です。
基本的な審査内容等こそ大きく変わるわけではありませんが、住宅ローンの場合本人の返済能力だけでなく、建物の資産価値も評価の対象に入ります。
「今後数十年に渡って返済能力が安定しているか」「万が一返済が滞った場合、不動産を売ってローンを回収できるか」が重要なので、大企業の正社員や公務員といった安定した職種ほど審査に通りやすいです。

とはいえ、内容に不備があったり、申請事項にうそやごまかしがあったりする場合は本審査を通過できません。

「転職したばかりで年収が一時的に下がっているから、前の職場の年収を書く」
「勤続年数や年収を少し上乗せして記入する」
といった行動を取らないように注意を払いましょう。

●融資実行

住宅ローン本審査に通ったら、後は実際にお金を貸してもらうだけです。

ただし、本審査に通った当日にすぐ融資実行してもらえるわけではありません。
いつ融資してもらうのかの希望によっても変わりますが、1週間～1ヵ月先にローンが実行されるケースが多いです。

基本的には、「不動産の引き渡し日」が、住宅ローンの融資実行日にもなります。

●申し込み～融資実行までの期間は2ヵ月前後

金融機関に住宅ローンの申し込みをした後、事前審査の申し込みから融資の実行までにかかる時間は、2ヵ月前後見ておけば問題ありません。

ただし、実際に時間がかかるのは、事前審査を行う前の段階です。
住宅ローンは、金融機関によって金利や審査の厳しさ、付帯サービスの中身などが大きく異なります。
求める条件や住んでいる場所、使っているサービス等によっても相性の良い住宅ローンは変わってくるため、金融機関を決めてからスケジュールを立てましょう。

●最低限の返済能力をチェックするのが事前審査

事前審査は、不動産の売買契約を結ぶ前に行う見積もりや査定のようなものです。
必要最低限の情報を金融機関に提出すると、1週間程度の期間で「必要最低限の返済能力があるかどうか」「金融面の問題を抱えていないか」をチェックしてもらえます。

たとえば、すでにいくつかのローンを組んでいて住宅ローンの返済をする余裕がない人や、自己破産をしている人など、明らかに本人の年収では返済できない融資額を希望している人などをふるいにかけるための審査です。

●本格的に返済能力を判断するのが本審査

本審査は、「本当に返済できるのか」「返済できなかった場合に物件を売って元金を取り戻せるのか」を本格的に調べる手続きとなっています。

事前審査に比べて、審査内容が厳しくなっているのが最大の特徴です。
住宅ローンは、借入額も高額ですし、完済までにかかる期間も長いため、返済能力に不安のある人はお金を貸してもらえません。

申し込み者の年齢や持病の有無・病歴といった健康状態に加えて、連帯保証人の有無なども厳しくチェックされるため、申請内容に不備がないよう注意しましょう。

●審査にかかる時間も異なる5

事前審査は、必要最低限の返済能力を持っているかどうか、致命的な問題を抱えていないかを調べる簡易的な審査なので、申し込んでから1週間ほどで結果がわかります。
しかし、本審査は事前審査よりも審査項目が多く、調査自体も厳しいので、2週間から1ヵ月ほどかかるのが一般的です。
事前審査の結果がわかった後、すぐに本審査の申し込みをしても結果が分かるまで1ヵ月程度かかると考えておきましょう。

なお、事前審査や本審査の審査時間を短縮する確実な方法はありません。
金融機関によって調査項目が違ううえに、金融機関ごとの詳しい審査内容は非公開だからです。
各金融機関で公開されている融資の条件は、あくまでも「必要最低限の情報」なので、事前審査や本審査を受けるときは、ローンに詳しい不動産会社等に相談してから申し込み手続きを始めましょう。

●事前審査とは？

住宅ローンの事前審査は、住宅ローン利用者の返済能力をチェックするための手続きです。
審査を受けるにあたって必要なのは、融資額を決めて必要書類を揃えること。
結果に関わらず、事前審査はいつでも無料で受けられます。

ただし、事前審査に何度も落ちると、住宅ローンの審査を突破するのが難しくなっていくので、できれば1～2回のチャレンジで事前審査を突破できるように準備を整えましょう。

●事前審査で見られる内容は？

住宅ローンの事前審査で主にチェックされるのは、
・申し込み者の年収
・勤続年数
・年齢
・希望するローンの融資額
などです。

基本的に、事前審査は自己申告した内容に問題がないか見てもらう手続きなので、必要書類等もそれほど多くありません。

●事前審査の審査期間は？

事前審査の審査期間は、およそ1週間。
場合によっては1週間より早く結果がわかったり、逆に1週間以上時間がかかったりすることもあります。
提出した各種書類に記入ミスなどの不備がなく、怪しい部分がなければ、事前審査の結果通知後に本審査へ進みましょう。
なお、事前審査の結果は、郵送またはネットでの通知を採用しているケースが多いです。

●事前審査で準備しておく必要書類

事前審査では、
・事前審査の申込書
・本人であることを証明する書類（運転免許証・住民票など）
・印鑑証明書
・収入がわかる書類（源泉徴収票や確定申告書など）
・ローンで購入する不動産のことがわかる書類（パンフレットなど）
などを提出する必要があります。

●事前審査で注意するポイント

事前審査で注意すべきポイントは、できるだけ嘘やごまかしをしないことです。

住宅ローンを始めとする高額ローンは、基本的に申し込み者がある程度「お金を返せる」という信用を持っているからこそ受けられます。
たとえ小さな数字や記述のミスでも、本人の主張にうそやごまかしがあると信用はなくなるため、事前審査もクリアできません。

また、事前審査の段階で、自分の年収や属性に合わせた金融機関の厳選と、融資額の計算をしておくことも大切です。
年収に対して融資額が高額過ぎると、事前審査に落ちてしまいます。

押さえておきたいのがそのほかのローンの扱い。
年収や勤続年数等の条件に関しては、金融機関で公表されている最低基準をクリアしていれば、大きな問題にはなりません。

しかし、数字上問題がないように見えても、クレジットカードのキャッシング枠やスマホの割賦支払いなど、本人が自覚していないローンがあると審査に落ちる場合があります。
対策としては、不要なクレジットカードを解約したり、分割払いで購入しているスマホの残債を完済したりして、できるだけローンのない状態を目指すと良いでしょう。

なお、事前審査を通過した後に新しく別のローンを組むと、本審査に通りづらくなる可能性も考えられるので、住宅ローンの申し込み中は住宅ローンの準備にのみ集中するのがおすすめです。

●本審査とは？

住宅ローンの本審査とは、実際に融資を受けられるかどうかが決まる最終審査のことです。
本審査を突破すれば、住宅ローンを借りられます。
本審査では、申し込み者の条件だけでなく、不動産を担保として見たときの資産価値も審査の対象になる点には注意が必要です。

●本審査で見られる内容（基準・審査項目）は？

細かい審査基準や審査項目は、金融機関によって異なります。

ただ、一般的に本審査でチェックされているのは、
・年収
・職種・勤務先・勤務先での立場
・勤続年数
・健康状態
・年齢
・頭金の有無
・頭金と住宅ローンの比率（頭金が多いと有利）
・購入する不動産の価値（万が一の際に売ったらいくらになるのか）
などです。

非常に多くの項目をチェックされることになるため、必要書類も事前審査より多くなります。

●本審査の審査期間は？

本審査の審査期間は、2週間から1ヵ月ほど。
申し込み者や不動産の審査を細かく行う関係上、どうしても時間がかかります。

●本審査で準備しておく必要書類

住宅ローンの本審査では、事前審査で提出した書類に加えて、さらに以下の書類が必要です。

・本審査の申込書
・団体信用生命保険の申込書
・売買契約書の写し
・重要事項説明書の写し

「事前審査で提出した書類は省略できる」というわけではないので、記入ミスや抜け漏れのないよう提出前に確認しましょう。

今回は、住宅ローンを借りるための基礎知識として、借り入れの流れや事前審査と本審査の違いについてお伝えしました。
住宅ローンは、借入額が大きい分、審査も厳しいです。
金融機関によって、審査の厳しさや融資の条件も異なるので、利用したい住宅ローンに合わせたローン計画を立てることをおすすめします。
ただし、複雑なローンの準備を、専門知識や経験のない状態で整えるのは困難です。
より良い条件で住宅ローンを借りられるように、信頼できる不動産業者に相談しましょう。