マンションを購入する場合、売買契約を結んだタイミングで「手付金」を支払うことになります。

ただ、手付金の支払いは、あくまでも売り主側への配慮です。
なぜ手付金が必要なのか、いくらくらいの金額なら適正額といえるのかを知らないと、安心してお金を出せません。

ここでは、マンション購入時に手付金を求められる理由や、手付金の相場、キャンセルした場合に支払ったお金がどうなるのかといった手付金の基礎を解説していきます。

●「購入の意思」を示すために支払う費用のこと

マンション購入における手付金とは、「物件を購入する気がある」ことを売り主に伝えるためのお金です。
不動産売買手続きでは必ずしも必要になるわけではありませんが、多くの場合、不動産の売買契約締結時に支払いを求められます。
物件によってはまとまった金額が必要になりますし、手付金は原則現金払いなので、不動産業者に相談するときは、手付金の額や支払いタイミングについて確認してから売買契約を結びましょう。

●一方的な商談のキャンセルに対するペナルティという側面も

マンションの購入時に支払う手付金には、「商談をキャンセルした場合のペナルティ」という意味合いもあります。
なぜなら、不動産売買手続きを安易にキャンセルできてしまう状態は、売り主が一方的に不利だからです。
売買契約は、「代金と不動産の交換」をするという内容なので、同時に複数の売買契約を結ぶというわけにはいきません。
そのため、売買契約を結ぶという話になってきたら、不動産広告や買い主募集は一旦ストップするのが一般的。
売買契約後でも無条件で買い主からキャンセル可能だと、売り主はキャンセルの度に買い主探しをやり直すことになってしまいます。
不公平な取引を避けるためにも、不動産業界では、「売買契約の締結後にキャンセルすると手付金が戻ってこない」というルールを利用しているのです。

●手付金の機能について解説

一口に手付金といっても、実際には機能によって細かく分類されています。
具体的にいうと、「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3点が手付金の役割です。
不動産売買手続きでは、主に「解約手付」の機能を期待して手付金のやり取りを行いますが、違いを知っておくと手付金に関する誤解を減らせるので、簡単に用語や内容の違いを押さえておきましょう。

解約手付は、「安易な解約をすると払った手付金を取り上げられてしまう」というルールのことを指しています。手付金に解約手付の機能があるからこそ、売り主も安心して買い主と取引してくれるわけです。

違約手付は、「売り主側からキャンセルすると、売り主は手付金の倍額を買い主に支払う」というルールのこと。逆にいえば、「手付金の倍額を払うことで、売り主はいつでも契約をキャンセルできる」ということでもあります。ペナルティがあり、一方的なキャンセルを心配せずに取引できるという意味では、実は買い主にもメリットのある機能です。

また、手付金には、支払うことで契約成立を証明する証約手付という機能もあります。

●不動産代金の5～10％程度が相場

マンション購入時に負担する手付金の相場は、「マンション価格の5～10％」です。
たとえば、1,000万円で販売されているマンションの手付金なら、50～100万円を支払うことになります。
ただ、支払った手付金は、後でマンション代金の一部に充当するため、ローンで支払う総額自体は1,000万円のまま。
手付金を支払うことで損をするわけではないので、気に入った物件と出会ったら安心して手付金を払いましょう。

ただ、悪徳業者の手口には、「実際には売却する気のない物件の手付金だけを持ち逃げする」という方法があります。
業者に手付金の支払いを無理強いされたり、売買契約書を準備していなかったりする場合は、一旦支払いを踏みとどまりましょう。

●法律の関係上手付金は売却代金の20％を越えてはならない

手付金の上限額は、最大でもマンション価格の20％です。
慣習や暗黙の了解として決まっているわけではなく、上限額に関しては宅建業法の第39条・1項で明確に規定されています。
もし、手付金として代金の20％を越える金額を支払った場合、20％を越えた部分は手付金ではなく頭金という扱いになるため注意が必要です。
つまり、キャンセル時の扱いが変わる可能性があります。

●手付金の金額は売り主と買い主の交渉次第で決められる

マンション購入における手付金の相場は、代金の5～10％ですが、割合が決まっているわけではありません。
あえて手付金額を安く抑えている業者や、訳あり物件なので手付金を取らないという売り主もいるからです。
そのため、具体的な手付金の額自体は、買い主との交渉次第で変わってきます。
話を持ちかけてみると譲歩してもらえる場合もあるので、手付金の用意が難しい場合は不動産業者経由で売り主に連絡を取ってみましょう。

●売買契約の締結前なら手付金が戻ってくる

もし、キャンセルの手続きを売買契約の締結前に行った場合、買い主が負担した手付金は手元に戻ってきます。
実質、リスクゼロで解約できるというわけです。
ただ、通常なら手付金の支払いタイミングは「売買契約の締結時」となります。
手付金がノーリスクで戻ってくるのは、「とりあえず手付金を払っておいて、契約は後から結ぶ」という取引をしている場合くらいのものです。
確実に手続きを進められるという補償がなければ、手付金の支払いを待った方が良いでましょう。

●売買契約の締結後だと手付金は取り上げられる

売買契約は、買い主と売り主が相互に「代金を支払う義務」と「マンションを売る義務」を負う手続きなので、一旦売買契約を結んだ後にキャンセルをした場合は、契約違反の責任を取る必要があります。
そのため、売買契約の締結後に取引をキャンセルすると、支払った手付金は取り上げられて返ってきません。
マンションの価格などのすり合わせが終わっていないなら、手付金の支払いを保留しておきましょう。

●特約をつけていれば売買契約の締結後でも手付金を没収されない

不動産の売買契約では、「売買契約の締結後、買い主が住宅ローン審査に落ちてしまった場合は違約金等をなしにする」という特約を設定するのが一般的です。
上記のような特約がついている場合、売買契約の締結後であっても手付金は戻ってきます。
特約の有無によって万が一の安心感が変わってくるため、売買契約を結ぶときは必ず契約書の隅から隅まで目を通しましょう。
その点、不動産業者経由の取引なら、重要事項説明等も義務化されているので安心して話を聞けます。
不安がある場合は、営業歴が長く信頼できる不動産業者に仲介してもらいましょう。

●手付金には法的根拠がある

手付金と頭金の違いは、法的根拠の有無です。
手付金は、宅建業法においてその内容や金額の上限が設定されています。実際の手続きとしては、支払った手付金は代金の前払いという扱いになりますが、手付金自体はあくまでも「解約手付」や「証約手付」として支払うものです。

一方、頭金に関しては特に法的根拠がありません。住宅ローンで代金を支払う前に、預貯金や親族の援助から代金の一部を先払いして、融資額を小さくしているだけです。

手付金の役割は、売り主と買い主の両方が安心して取引できるようにすることなので、「頭金を払えば手付金など不要」とはならない点は覚えておきましょう。

●手付金は売買契約と同時に払い頭金は契約後に支払いを行う

手付金と頭金の違いとして、最もわかりやすいのが支払いのタイミングです。
基本的に、手付金は不動産売買契約の締結時に、頭金は不動産売買契約の締結後に支払いを行います。
頭金に関してはルールがないので、売買契約を結ぶ前に払っても構いませんが、その場合は払ったお金を仲介業者や売り主に持ち逃げされるリスクの考慮なども必要です。
たとえば、「知り合いに紹介してもらった、公式ホームページのない不動産業者」との取引や、「知り合い経由で知ったお得なマンションの購入話」等では、頭金の支払いを待った方が良いでしょう。

●手付金を払った上で頭金を負担しても構わない

なお、手付金と頭金はそれぞれ別のお金なので、当然「手付金を支払って、その後頭金を出す」といった対応も可能です。
不動産購入時に利用する住宅ローンは、一般的なローンに比べても圧倒的に低金利ですが、頭金を払って元金を減らすと金利負担が軽くなります。
長い目で見ると頭金を払うメリットが大きいので、無理のない範囲で手付金と頭金の両方を負担しましょう。

売買契約の成立を保証し、売り主・買い主双方の一方的なキャンセルを防ぐ手付金ですが、買い主の立場としては出費を抑えられるに越したことはありません。

そこでおすすめしたいのが、売り主との交渉です。手付金は、買い主の不誠実なキャンセルを予防するためのものでもあるため、話し合いで相手に信頼してもらえば、手付金をゼロにしても構いません。
また、不動産業者側で、手付金を安くするよう売り主と交渉しているところを探すのもおすすめです。

個別具体的な対応になるため、気になるマンションを見つけたら、まずは仲介業者や売り主に話を聞いてみましょう。

マンションを購入する場合、売買契約の締結時に手付金という費用を求められることが多いです。
支払った手付金は、問題なく手続きが進めばマンション代金の一部としてカウントされますが、契約を解除するタイミングによってはペナルティとして取り上げられてしまうので、本気で購入する物件だけに手付金を支払いましょう。

また、手付金の額は不動産業者や売り主の意向次第で変わります。
不動産購入前の負担をできるだけ減らしたいと考えているなら、信頼できる不動産業者を探して、売り主と交渉するのがおすすめです。