不動産広告には、「建築面積」「延床面積」「敷地面積」といった建物や土地の広さを表す情報が掲載されています。
こうした広さを表す言葉は、建築基準法などの法律や条例にも関係するため、正しく理解したうえで物件を選ぶことが大切です。

ここでは、建築面積・延床面積・敷地面積それぞれの定義を説明するとともに、法令に遵守した物件を購入する上で知っておきたいポイントを紹介します。

建築面積とは、「建物を真上から見たときの面積」を指す言葉です。
ほとんどの建物が2階以上より1階の方が広いため、建築面積は1階の総面積を指すのが一般的です。
ただ、2階以上の方が広い家の場合は、一番広い階の総面積が建築面積になります。

建築面積には、壁や柱の部分も含まれます。
このため、各部屋の合計面積と一致しない点には注意が必要です。
ちなみに、壁や柱の部分を除いた各部屋の合計面積のことを、不動産用語で「内法面積（うちのりめんせき）」といいます。

●建築面積は「建ぺい率」の計算に使う

建築面積は、主に「建ぺい率」の計算に使われます。
建物が建てられるすべての土地には、用途地域などに応じて建ぺい率が決まっており、それよりも大きい建物を建てられないように制限されています。

建ぺい率をオーバーした家は違法建築とみなされ、住宅ローンの審査に通らなかったり増改築ができなかったりといったペナルティが課せられるので、注意が必要です。

なお、その土地で建てられる最大の建築面積の求め方は、以下の通りです。
【最大の建築面積】＝　敷地面積　×　建ぺい率

延床面積とは、各フロアの床面積を足した広さのことです。
厳密には、壁や柱の中心線で測られた面積（壁芯面積）を合計して求めます。
住宅の外側まで含める建築面積とは異なり、居住スペースの広さに近いため、「延床面積が広い＝部屋が広い」という意味になります。

なお、不動産会社によっては延床面積のことを「建物面積」と呼ぶところもあります。
建築面積に似た言葉ですが、延床面積のことですから、注意しましょう。

●延床面積は「容積率」の計算に使う

延床面積は、主に「容積率」の計算で用いられます。
建ぺい率と同じく容積率も、家が建てられるすべての土地で決まっており、容積率を超える建物は建築できません。
オーバーした家は違法建築とみなされます。

容積率はフロア数が増えるほど高くなります。
特に、3階建ての家を検討されている方は容積率がオーバーしていないか確認しましょう。

なお、その土地で建てられる最大の延床面積の求め方は、以下の通りです。
【最大の延床面積】＝　敷地面積　×　容積率

敷地面積とは、「土地を真上から見たときの面積」を指す言葉です。
不動産会社によっては、「土地面積」と呼ぶところもあります。
基本的には「土地の広さ」と同義ですが、高低差や斜面のある土地の場合は実際の面積（実測面積）の方が広い物件もあります。

敷地面積は、建ぺい率や容積率を求める時の元となる指標です。
家を建てたり増改築したりする際には、敷地面積にその土地の建ぺい率・容積率をかけて最大の建築面積・延床面積を求め、それを超えないように計画しなければなりません。

●登記簿面積と異なる土地もある

古くから継承される土地のなかには、実際の面積である「実測面積」と、登記簿に記載された「登記簿面積」が異なる物件もあります。
これは、現在とは異なる測量法で計測した数値が、登記簿に登録されているためです。

登記簿面積は、登記簿を作った時に計測したデータが記載されています。
このため、明治以前に区画整理された土地などは、実測面積と異なるケースがあるのです。

また、古くからある土地には、隣地との境界があいまいな物件も散見されます。
後々トラブルにならないように、土地を検討している方は購入前に計測しなおすことをおすすめします。

建築面積は、「柱や壁、屋根に囲まれた建造物はすべて含まれる」という点は、覚えておきたいポイントです。
たとえば、車庫やカーポート、物置小屋なども、柱や屋根などがある場合は建築面積に含めます。

これらの建造物を増築するときは、建ぺい率がオーバーしないかを確認した上で計画することが大事です。

●バルコニーやテラス、屋外階段などの建築面積の扱い

建築面積は「建物を真上から見たときの面積」ですから、外壁から突き出したバルコニーやテラス、軒やひさしといった空間も含まれます。
ただし、これらの空間は「先端から1メートルの部分までは、建築面積から除外できる」という建ぺい率の緩和措置があります。

たとえば、長さ1メートル以内の軒やひさしであれば、建築面積に含まずに建ぺい率を算出できます。
外壁から2メートル突き出たベランダ・バルコニーの場合は、先端から1メートル後退した部分までは建築面積に含まず、残り1メートルの広さを建ぺい率の計算に含めます。

また、屋外に階段を設置する際には、階段の仕様によっては建築面積に含む場合があります。
具体的には「階段を支える柱」や「柱によって支えられている通路」などは、建ぺい率を算出する際の建築面積に含まれます。

建築面積に含むかどうかは法律で細かく定められており、一般の人には判断が難しい点もあります。
容積率にも影響する部分ですから、屋外階段の設置を検討されている方は不動産会社などに相談してから計画しましょう。

容積率にも、「一定の条件を満たす空間は延床面積に含まない」という緩和措置があります。

以下の部分は緩和措置が適用される場合がありますから、上手に活用しながら広々とした住空間を手に入れましょう。

●ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニーは、建ぺい率だけでなく、容積率にも緩和措置があります。
緩和措置が適用される条件は、次の通りです。

・壁や柱で囲まれていないこと
・外壁から2メール以内の部分（2メールを超える場合は、先端から2メートルまでは除外できる）

奥行き2メートル以内のベランダやバルコニーは、延床面積の計算には含みません。
2メートルもあれば、子どもの遊び場などに活用できるスペースになりそうです。
容積率の関係で部屋を拡張できない場合は、ベランダやバルコニーの利用を考えましょう。

ただし、1メートルを超える部分は建築面積に含まれるため、建ぺい率には注意が必要です。

●ロフト

以下の条件を満たすロフトは、小屋裏収納の扱いになるため延床面積にカウントされません。

・天井の高さが1.4メートル以下
・ロフトの広さが、フロア床面積の半分未満であること
・固定はしごや階段がない

たとえば、床面積が50平方メートルのフロアの場合、ロフトの広さが25平方メートル未満であれば延床面積に含まれず、事実上75平方メートルまでの空間を確保できます。
デッドスペースや部屋の上部を使ってロフトを作れば、容積率を守りながら生活空間を広げることが可能です。

●吹き抜け

吹き抜けは、上階部分の床面積を削れるため、容積率を抑えながら開放的な空間を演出できます。

ただし、床がないため上階に作れる部屋の広さが限られます。
大きな吹き抜けを作ると、生活スペースを確保するために家を横に広げることになり、建ぺい率がオーバーする可能性が高まります。
設計する際には、慎重に考えましょう。

●出窓

出窓は、小物や観葉植物を置いたり室内の採光を改善したり、内窓を設置して断熱性を高めたりと、快適な空間づくりに適したアイテムです。
その出窓も、以下の条件を満たすことで延床面積に含めることなく設置できます。

・出窓の下端が床から30センチ以上の位置にある
・奥行き50センチ未満
・見付面積の半分以上が窓であること

見付面積とは、外壁から突き出た部分の壁面積のことです。
上記のほかにも細かい規定がありますから、出窓を設置する予定の方は施工業者などに確認しましょう。

●ビルトインガレージ

ビルトインガレージは、駐車スペース以外にも、趣味の空間や子どもの遊び場として活用する人も多く、人気が高まっています。

容積率の緩和条件は、「延床面積の5分の1までの広さ」であることです。
仮に延床面積が150平方メートルの家であれば、30平方メートルまでのビルトインガレージなら延床面積に含みません。

●地下室

地下室も、以下の条件を満たせば容積率の緩和措置に適用されます。

・地面から1メートル以内に天井があること
・延床面積の3分の1以内までの広さ
・住宅の一部であること

地下室の天井近くの外壁に窓を設置すれば、昼間は明り取りができます。
地下室も上記以外に細かい規定がありますから、設置予定の方は不動産会社などに確認しましょう。

●屋外階段

屋外階段も、仕様によっては延床面積に含まれないことがあります。
具体的には、「手すり上部の高さが1.1メートル以上で、階段の天井の高さの2分の1以上」などの条件を満たせば、容積率の緩和措置が適用されます。

屋外階段も除外規定は法律で細かく定められており、一般の人には判断が難しいです。
不動産会社などと相談してから、設置を検討しましょう。

建築面積・延床面積・敷地面積などの広さに関する言葉は、これから家を建てる方だけでなく、将来の増築・リフォームにも重要な情報です。
単に広さだけを見て家を購入すると、「建ぺい率や容積率の関係で増築できない」「庭にカーポートや物置小屋を作れない」といった将来のプランが実現できないこともあります。

こうした夢を実現するには、それぞれの面積の正しい意味を理解した上で、建ぺい率や容積率との関係など基本的な情報を覚えておくことも大切です。
マイホームを検討されている方は、不動産の用語や知識にも興味を持ち、一つひとつ学んでいきましょう。

わからないことがあれば、当社スタッフが丁寧にお伝えいたします。