投資や店舗の開業目的で鉄骨造の建物を買う際に、ぜひ考えて欲しいのが「あと何年使えるのか？」です。
不動産の世界には耐用年数という考え方があり、耐用年数を知っていれば、おおよその利用期間だけでなく、減価償却費も計算できます。
ただ、耐用年数や減価償却は仕組みが分かりづらいです。

ここでは、耐用年数の目安と減価償却費の計算方法、耐用年数を越えた不動産の売却法等を解説していきます。

●建物が物理的に使えなくなるまでの寿命

耐用年数が持つ1つ目の意味は、建物が物理的に使えなくなるまでの年数、つまり寿命です。
不動産は非常に頑丈ですが、日光や風雨にさらされているため時間と共に劣化します。
木材でもコンクリートでも、時間が経つと劣化して壊れたりもろくなったりするため、いずれ「安全性を考えると使わない方が良い状態」になってしまうのです。
当然、物理的な寿命を迎えた建物はそのままだと使えないため、リフォームや建て替えで寿命を延ばすか、売却する必要が出てきます。

●書類上の資産価値がなくなるまでの時間

耐用年数が持つ2つ目の意味は、減価償却が終わるまでの年数です。
通常、ビジネスのために経費で何かを買った場合、費用の全額をその年の経費として処理します。
しかし、不動産のように高額な資産を一括で経費として処理すると、1年だけ大きな赤字が出てしまいますし、翌年度以降売上から経費を差し引いて節税できません。
そのため、不動産や車といった固定資産は、国税庁の定めた「法定耐用年数」を使って少しずつ経費化することになっているのです。
この手続きを、「減価償却」とよびます。
ビジネスで不動産を買う場合、「購入してから何年で減価償却すれば良いのか」「年間いくらずつ減価償却すれば良いのか」を計算して会計処理する必要があるため、法定耐用年数の理解も必須です。

書類上不動産の資産価値がゼロに近くなるまでにかかる年数は、法定耐用年数というかたちで国税庁が年数を定めています。
しかし、法定耐用年数と建物の寿命は全くの別物です。
不動産を何年使えるかは、日常的なメンテナンスや立地による影響によって大きく変わります。

• 法定耐用年数まで余裕があるもののボロボロになっている
• 法定耐用年数を越えているが建物としては何の問題もなく使える

といった建物も出てくるので、法定耐用年数があと○年残っているから寿命もある、といった安易な判断をしないように注意しましょう。
ただ、一般的に建物の寿命は構造が頑丈であればあるほど長くなる傾向にあるため、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の順に長持ちすると考えておけば間違いありません。
鉄骨造の建物は、寿命も頑丈さも建築費用も、木造と鉄筋コンクリート造の中間です。

減価償却に利用する法定耐用年数は、「木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造」「事務所用・店舗・住宅用」といった不動産の構造と用途によって年数が変わります。ただし、鉄骨造の場合はさらに「鉄骨の厚み」によって耐用年数が分けられているため、注意が必要です。法定耐用年数の中から、店舗・住宅用のものを構造ごとに抜き出して並べると、以下のようになります。

構造	法定耐用年数
木造	22年
鉄骨造（厚み3ミリ以下）	19年
鉄骨造（厚み3ミリ～4ミリ以下）	27年
鉄骨造（厚み4mm越え）	34年
鉄筋コンクリート造	47年

鉄骨造の法定耐用年数は、19年から34年です。鉄骨を立てて必要な部分を筋交いで補強するという構造は同じでも、鉄骨の厚みで減価償却の期間が大幅に変わります。

●法定耐用年数を迎えていない場合の計算方法

中古の不動産をビジネス目的で購入すると、減価償却が必要です。そして、減価償却費や減価償却の期間は、築年数と購入価格、そして法定耐用年数から計算できます。手順としては、建物の構造から法定耐用年数を割り出し、以下の計算式で「中古で買った時点で残っている耐用年数」を求めるのが最初のステップです。

• 耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％

次に、計算した耐用年数を国税庁が公開している「償却率表」に当てはめ、償却率を求めます。※1　最後に不動産の購入費用と償却率を掛け算すれば、毎年いくら減価償却費として処理すれば良いのか分かるという流れです。

例えば、厚さ3ミリ以下の軽量鉄骨造（法定耐用年数19年・築7年）を2,500万円で購入した場合、

• 残存耐用年数＝（19年－7年）＋7年×20％＝13年
  ※1未満の数値は切り捨て
• 耐用年数13年の償却率は0.077
• 減価償却費＝2,500万円×0.077＝192.5万円

となります。

●法定耐用年数をオーバーしている場合の計算方法

中古の鉄骨造不動産を買った時点で、築年数が法定耐用年数をオーバーしている場合、上記の計算式を使えません。この場合は、以下の式で耐用年数を求めます。

• 法定耐用年数×20％

残りの手順は、法定耐用年数に余裕があるケースと同じです。厚さ3ミリ以下の軽量鉄骨造（法定耐用年数19年・築22年）を2,500万円で購入した場合の耐用年数は、以下のようになります。

• 耐用年数＝19年×20％＝3年
  ※1未満の数値は切り捨て

耐用年数3年の償却率は0.334なので、毎年の減価償却費は、

• 減価償却費＝2,500万円×0.334＝835万円

です。同じ価格で買った不動産でも、築年数が違うだけで年間の減価償却費と減価償却期間に大きな差が出ます。築年数が法定耐用年数を越えている不動産は、短期間・高額で経費処理することを覚えておきましょう。

※1　国税庁：減価償却資産の償却率表
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

●重量鉄骨と軽量鉄骨の違い

鉄骨造の住宅は、鉄骨の厚みによって重量鉄骨と軽量鉄骨に分かれます。
両者の違いは、「使われている鉄骨の厚みが6ミリを越えているかどうか」の一点です。
基本的な建物の作り方も使われる建材も同じですが、鉄骨の分厚さが違うと同じ構造でも耐久力に差が出るため、不動産の世界では重量鉄骨と軽量鉄骨の扱いを別にしています。

●軽量鉄骨造のメリット・デメリット

厚さ6ミリ未満の軽量鉄骨造のメリットは、木造よりも耐久性が高く、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも価格が安いことです。
軽量であっても鉄骨は木材より折れづらく、耐震性も高いので安全性も確保できます。
一方のデメリットは、遮音性の低さとリフォームのしづらさです。
軽量鉄骨造は柱や梁として使っている鉄骨を伝って音が響くため、重量鉄骨造に比べると音漏れしやすいという弱点があります。
また、軽量鉄骨造は柱を筋交いで補強するという構造なので、「壁を抜いて部屋をつなげる」といったリフォームもしづらいです。

●重量鉄骨造のメリット・デメリット

重量鉄骨造のメリットは、頑丈さと遮音性の高さ。使っている鉄骨が分厚く重いので、耐震性や耐久性が軽量鉄骨造より優れています。
また、重量のある鉄骨を使うことで、筋交いがなくても重量を支えられるため、軽量鉄骨造が苦手な大空間を実現できるのも強みです。

ただし、重量鉄骨造は建築費用も販売価格も高いです。
重量がある分、お金のかかる地盤の改良・補強工事等が必要になる場合もあり、地盤の工事が必要になるとさらに価格が上がります。

●ローンを利用できないので現金で購入する

築年数が法定耐用年数を超えている場合、不動産の資産価値は書類上だとほぼゼロです。
中古不動産を買うときに利用できるローンは、「物件を売った場合の金額」や「その物件で今後稼げるだろう金額」が融資の上限額になっています。
資産価値のほとんどない法定耐用年数超え物件は、基本的にローンで購入できないため、現金での決済が必要です。

●維持費を支払いながら活用する

法定耐用年数を超えた物件を手に入れたら、維持費や修繕費用を支払いながら賃貸に出して家賃を得る、店舗を開業するといったかたちで活用しましょう。
ただし、古い不動産は劣化・老朽化が進んでいるため、法定耐用年数まで余裕のある物件よりも維持費が高いです。
場合によっては修理が続き、赤字になってしまうこともあるので、法定耐用年数を超えた物件を買う場合は事前にどれくらい儲かる可能性があるのかを計算しておきましょう。

●建て替えや売却を検討する

購入した不動産が思ったより古く活用できそうにない、または所有している不動産が法定耐用年数を越えてしまった場合、建て替えや売却を検討するのも手です。
不動産を建て替えれば法定耐用年数をリセットできますし、売却すれば維持費の負担から逃れられます。
とはいえ、不動産の建て替えには莫大な費用が必要です。不動産を持て余しているなら、売却すると良いでしょう。

●建物を解体し更地として売る

耐用年数を超え、利用するのが難しくなった物件を売却する場合、既存の建物を解体し、更地として売るのがおすすめです。
古い建物がある不動産は、建て替えるにしろリフォームするにしろすぐには使えないため、不動産市場で人気がありません。
更地にすれば古屋は売りやすくなります。
ただし、解体費用がかかるため、予算に応じて更地にするかを考えましょう。

●不動産業者に売る

解体費用を捻出する余裕がない場合、または早く物件を売りたい場合は、買取に対応している不動産業者に売るという方法もあります。
買取だと市場を通さないため、人気の有無を気にする必要がありません。
ただ、買取価格は市場を通した売却価格よりも数割安くなります。
物件によっては買取を断られることもあるので、仲介による売却と買取両方を検討することが重要です。

鉄骨造の建物は、19年から34年で法定耐用年数を迎えます。
賃貸などビジネス目的で不動産を買う場合、不動産の購入費を減価償却する必要があるため、法定耐用年数から毎年の減価償却費を求める方法を覚えておきましょう。

また、耐用年数を超えた物件は、安全面に不安が残ります。築古物件は市場で人気がないので、更地にしたり買取業者に相談したりして、売却するのがおすすめです。