認知症になった親の持ち家売却に必要な「法定後見制度」とは売却コラム

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認知症になった親の持ち家売却に必要な「法定後見制度」とは

2018-11-27

認知症

認知症になると、記憶力や判断力が急激に落ちてしまうため、持ち家の所有者が自分で不動産売却を進められなくなります。

急速に高齢化が進む日本において、認知症は身近な問題です。親が認知症になっても問題なく住宅売却を進められるよう、「法定後見制度」について知っておきましょう。

不動産の所有者が認知症の場合、本人がどれだけ希望しても売買契約は結べません。
なぜなら、不動産売買契約のような民法上の契約行為には本人の意思能力、つまりメリットもリスクも含めて契約の内容を正しく理解できる判断力が不可欠だからです。

今日ご飯を食べたかどうかがわからない、同じ家で何十年も生活している配偶者や子どもの顔がわからない状態になっている人が、複雑な契約書の内容を隅々まで理解して契約するのは困難でしょう。

場合によっては、親族やまったくの他人にそそのかされて家を売却し、そのお金をだまし取られてしまう可能性もあります。こうした被害を防ぐ意味合いもあって、認知症の人が交わした契約は原則無効になってしまうのです。

「親はまだまだ元気だし、認知症なんて縁遠い問題だ」
と思っていませんか？

内閣府の調査によると、2012年時点で、65歳以上の高齢者の内「約7人に1人」が認知症です（※1）。

さらに、2025年には認知症患者数が「約5人に1人」まで増えるという推計も出ています。「持ち家の所有者である親が認知症になってしまう」のは、どのご家庭にとっても身近な問題なのです。

もし、親が認知症になっても、「法定後見制度」を使えば持ち家売却を進められます。

法定後見制度とは、「親の財産管理をサポートできるようになる制度」のこと。
法定後見制度を利用して「成年後見人」になると、親名義の銀行口座から親の生活費を引き出して管理したり、親が売りたいと考えている持ち家売却を代行したりできるようになります。

法定後見制度を利用する上で、押さえておきたいのが成年後見人の区分です。

成年後見人には、
・後見
・保佐
・補助
という3つの区分があります。

ほとんど判断能力がない場合は後見、簡単なことなら本人が自分で判断できる場合は保佐、難しいことはわからないという場合に補助になるわけです。
法定後見制度は、「認知症になった後」に申請する制度であり、区分については申請を受けた家庭裁判所が決定します。

裁判所に後見人として認めてもらうことで、本来なら本人しかできない契約行為を代理で行えるようになるのです。

法定後見制度を利用するメリットを見ていきましょう。

法定後見制度を利用して成年後見人になった場合、本来なら親が亡くなり、相続するまで放置するしかない資産を現金化できます。

認知症の介護は非常に負担が大きいです。家を売ったお金を高齢者向け施設の入居費用にあてれば、預貯金に余裕がなくても安心してご両親の介護を任せられるでしょう。

認知症になれば、いつかは介護が必要です。
しかし、高齢者向け施設の利用や引き取り同居をした場合、持ち家が空き家になるとさまざまなリスクが出てきます。固定資産税もかかりますし、人が住まない家は劣化も早いです。親の持ち家と現在の住まいが離れていれば、相続したところで使わない場合もあるでしょう。

法定後見制度を利用して事前に家を売却しておけば、これらのリスクを考えなくても良くなります。

最後に、成年後見人として親の持ち家を売る際の注意点を見ていきましょう。

成年後見人は、あくまでも認知症になった親の財産管理をサポートする存在です。
認知症の方にとって「住み慣れた家から高齢者向け施設に移る」といった環境の変化は、大きなストレスになってしまいます。そのため、「親族へ安く家を譲るため」など、本人のためにならないような目的での住宅売却は禁じられているのです。

成年後見人として親の持ち家を売る場合、家庭裁判所に申し立てをして、「居住用不動産処分許可」をもらう必要があるので注意しましょう。

親が認知症になり、治療費や介護費を捻出するために家を売る必要が出た場合は、法定後見制度を利用して成年後見人になりましょう。
ただし、成年後見人として住宅売却を進めるには、家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申し立てをする必要があります。

また、持ち家の売却にはプロのサポートも不可欠です。持ち家がいくらで売れるのか知りたい、できるだけ高く売りたいと思ったときは、ぜひ当店へご相談ください。