不動産売却で利益を出すとかかる譲渡所得税は、譲渡費用を適切に処理することで節税できます。

ただし、譲渡費用を積み上げるためには、そもそも譲渡費用とはどういうものなのか、譲渡費用になる出費はどれなのかを判断する知識が必要不可欠です。

そこで今回は、不動産売却時にかかる譲渡所得税の節税豆知識として、譲渡費用の基礎を解説していきます。

●譲渡所得税の税額計算時に使える費用のこと

譲渡費用とは、譲渡所得税を計算する際に、物件の売却額から差し引ける費用のことです。

譲渡所得税は、不動産の売却益に対してかかります。
不動産の売却益は、物件の売却額から「譲渡費用・取得費・控除」を引いたものなので、譲渡費用についての知識を深めれば譲渡所得税の節税が可能です。

なお、取得費と譲渡費用の違いを簡単に説明すると、

• 取得費＝不動産を買うときにかかった諸費用
• 譲渡費用＝不動産を売るときにかかった諸費用

となります。

●課税譲渡所得の求め方

譲渡所得税の計算式は、

• 課税譲渡所得額×譲渡所得税の税率

です。

そして、課税譲渡所得は、

• 物件の売却費用 - 取得費 - 譲渡費用 - 控除

という式を使って計算します。

一般的に、譲渡所得税の計算では、「物件の所有年数が5年を越えているかどうかで税率が大幅に変わる」という部分に注目することが多いです。

ただ、節税を考える場合、重要なのは取得費と譲渡費用を適切に計上すること。

極端な話、不動産の取得費と譲渡費用をもれなくカウントして課税譲渡所得がゼロになれば、税率がいくらであっても納税額は0円です。
ただし、譲渡費用にならないものを計上すると、税務調査等で否認されたときに譲渡費用が取り消され、莫大な税の請求が来る可能性があります。

節税効果を最大限に高めるために、譲渡費用になるものとならないもののボーダーラインを押さえましょう。

●不動産業者へ支払う仲介手数料

不動産を手放す際、不動産会社に支払う仲介手数料は譲渡費用になります。

ちなみに、仲介手数料の額は不動産会社によってまちまちです。
宅地建物取引業法によって上限額こそ定められていますが、実際には上限額一杯の手数料を請求してくる業者もいれば割引をしている業者もいるので、仲介業者を探すときは手数料の金額にも注目しましょう。

●売買契約書に貼る収入印紙の代金

不動産売却時に交わす売買契約書には、取引額に応じた収入印紙を貼る必要があります。

収入印紙とは、契約書の内容を公的に認めてもらうために必要なものです。
収入印紙を買って書類に貼付することで、「印紙税」という税金を納めたことになります。

なお、印紙税の金額は、売買契約書に記載されている不動産の取引額次第です。ただ、たいていの場合数千円から数万円の範囲に落ち着きます。

収入印紙の代金も、譲渡費用なので忘れずに計上しましょう。

●住民に立ち退きをお願いするための費用

家賃をもらっている入居者に退去してもらうため、立ち退き料を支払った場合は、立ち退き料も譲渡費用にできます。

ただし、お金を取っていない入居者、例えば親族や家族に立ち退き料を支払っても、譲渡費用にはできない点には注意が必要です。

●建物の取り壊し費用

既存の建物を解体し、更地にしてから不動産売却を進めた場合、建物の取り壊し費用も譲渡費用になります。

なお、重要なのはタイミングです。
建物を解体してから数年経っているなど、「物件を売却するために解体工事をした」といえない場合は、譲渡費用にはなりません。

●一方的に買い主を変える場合に支払う違約金

不動産の売買契約では、売買契約書を交わしたら、買い主から手付け金をもらうのが一般的です。

ただ、手付けをもらってから契約を白紙に戻す場合、売り主がペナルティを負う必要があります。
売り主側のペナルティは、買い主からもらった手付金の倍返しです。

一般的に、不動産売買の手付金は取引額の10％程度なので、違約金の相場は売却予定額の20％くらいになります。この違約金に関しても、「より良い条件の買い主に売りたいから」といった理由があれば、譲渡費用です。

●不動産の登記に関する費用

不動産の所有者を自分から買い主へ変更する際にかかる税金や手数料は、譲渡費用になりません。
事業用かどうかといった基準によって、必要経費になったり取得費になったりするため、扱いが難しいです。

また、以下のようなものも、原則譲渡費用になりません。

• 住宅ローン完済時に行う抵当権の抹消登記費用
• 固定資産税
• 資産価値を維持するための修繕費
• 家を高く売るために実施したリフォーム工事の費用

譲渡費用になるものを適切に積み上げれば、譲渡所得税を節税できます。

譲渡費用にならないものを提出しても節税にはならないので、譲渡費用を計算するときは、帳簿付けや会計処理のルールについて調べましょう。

ただし、どこまで不動産の譲渡費用を積み上げられるかは、物件次第です。物件によってどこまで譲渡費用を突き詰めるべきかなどが変わってくるため、譲渡所得税や譲渡費用についてわからないことがあれば、ぜひ当店にご相談ください。