一戸建てや賃貸物件に比べて、一棟アパートは売却手続きが複雑です。
戸数も多く、売却金額自体も高いため、マイホームの売却の経験者でも、手続きをスムーズに進めるのは難しいものです。

そこで今回は、アパート売却の基礎知識として押さえておきたい、賃貸アパートの売り方や査定のポイント、売却時の注意点などを解説します。

●周辺の売却相場を調べる

アパート売却に限らず、不動産は基本的に「周辺の売却相場」より高い金額で売れるケースが少ないです。
地域によってもおおよその予算感が違うため、「近隣の物件がいくらくらいで売られているのか」を調べることで、賃貸アパートの取引相場を掴んでおきましょう。

●不動産会社に見積もりをお願いして契約相手を決める

相場を調べたら、不動産会社を探して査定を依頼します。

相場より安すぎる査定をする業者も、逆に相場より高すぎる査定をする業者も、どちらも問題を抱えているケースが多いので、基本的には相場に近い適正額の査定をしてくれる業者に相談しましょう。

●アパートの売り出し開始

契約する不動産業者と売り出し価格を決めたら、物件の広告と販売の開始です。
アパートの広告自体は不動産業者側で行ってくれるので、この時点で売り主としてすべき作業は特にありません。

●内覧や問い合わせに対応する

アパートの販売開始後、広告を見た購入希望者から内覧や問い合わせが入ってきます。
物件オーナーでないとわからないことも多いので、必要に応じて内覧・問い合わせへ対応しましょう。

●購入希望者と交渉して買い主を探す

問い合わせをしてきた人や、内覧にやってきた人が必ずアパートを購入してくれるとは限りません。

「物件を買いたい」という人からの連絡を待ち、価格交渉などをして、より良い条件の買い主を探しましょう。

●条件の良い買い主が見つかれば売買契約を結ぶ

売却価格を始めとする諸条件の合う買い主を見つけたら、売買契約の締結です。
不動産の売買は動かす金額が大きいため、取引額に応じた収入印紙を購入して書類に添付する必要があります。

また、トラブルを避けるために、買い主がローンに落ちてしまった場合の対処法なども細かく決めておきましょう。

●ローンの審査後代金の受け取りとアパートの引き渡し

買い主の住宅ローン審査が終わったら、引き渡し当日に代金を受け取って、物件の権利を買い主へ移します。
登記の手続きなども必要なので、不動産業者の担当者だけでなく司法書士にも同席を頼み、各種手続きを終わらせるのがおすすめです。

アパート売却では、売り出し価格の決め方が居住用の一戸建てやマンションとは大きく異なります。

一戸建てやマンションの場合、値付けの基準となるのは主に「過去の取引相場」や「築年数」「建物の現状」などです。
しかし、アパートはそもそも住んで利用するものではなく、賃貸に出して収益を出るためのものなので、「今後何年利益を出せるのか」「売却するまでいくら儲けられるのか」が査定の基準となります。

●3回目の大規模修繕工事を迎える前に売る

賃貸アパートや賃貸マンションでは、約10～15年に一度、大規模修繕工事というメンテナンスが必要です。

そして、どんなにメンテナンスをしていても建物には寿命があります。
多くの場合、賃貸物件の寿命は3回目の大規模修繕工事を目安にしましょう。

築年数の古いアパートは、老朽化や住民の高齢化の関係で修繕積立金を用意できておらず、資産価値を維持するのが大変なので、3回目の大規模修繕が必要になる前にアパートを手放すのがおすすめです。

●相見積もりで不動産会社を厳選する

賃貸物件は、居住用物件に比べてそもそも取引数が少ないです。
そのため、不動産業者でも、売却の仲介をした経験を十分に持っていない場合があります。

そこでおすすめなのが、相見積もりを使った業者の見極めです。
複数の業者に見積もりを頼み、相場から外れた査定をする不動産業者は除外しましょう。

アパート売却時の注意点は、

• 確定申告が必要
• 利益が出たら譲渡所得税の納税も必須
• 売却時に各種税金や仲介手数料といった費用がかかる

などです。

ただ、アパート売却の注意点や問題点は、その多くが信頼できる不動産業者を見つけることで解決できます。
逆に、業者選びに失敗すると希望の条件でアパートを売却できなくなってしまいます。アパート売却では不動産業者探しに力を入れましょう。

賃貸アパート売却は、一戸建てやマンションの売却とは勝手が違います。

売り出し価格の付け方や高く売るためのポイントなど、事前に知っていることで得する点も多いので、ある程度はアパート売却の勉強をしておきましょう。

そして、アパートを希望額・希望の期間で売るためには、不動産業者の協力が必要不可欠です。
アパート売却をするときは、収益物件の扱いに長けた業者に相談しましょう。