不動産売却を検討中の人を悩ませることの一つが、「ローンが残っている物件は、ローンを完済してから売った方が良いのか、それともローンの完済を待たずに売った方が良いのか」という問題です。
結論からいうと、物件の需要や状態によって、どちらを選んだ方がお得なのかは変わってきます。
売り主として少しでも良い条件で住まいを手放すためには、両方の選択肢を選べるように準備しておくことが大切です。

そこで、今回の記事では、売却を見据えて繰り上げ返済を行う場合のメリットとデメリットを解説します。

ローンの残っている不動産を売却する場合は、ローンの完済が必要不可欠です。

ローンを組んで購入した住宅には、金融機関による「抵当権」が設定されます。
抵当権とは、ローンの返済を滞納したときに、担保である不動産を差し押さえて競売に出せる非常に強力な権利のこと。
不動産の登記情報に登録されており、外すためには「抵当権抹消登記」という手続きが必要になります。

抵当権が残ったまま不動産を売却すると、「元のオーナーがローン返済を滞納した結果、ローン会社が買い主のものになっている住まいを差し押さえる」といったトラブルも起きかねません。
ローンの滞納や権利関係のトラブルを防ぐために、未払いローンのある物件は、ローンを完済して抵当権を抹消してから引き渡すことになっています。

●市場で売り出す場合は説明をつけたうえで値引きしよう

もし、物件の売却代金でローンの残債を一括返済できる場合、無理をしてまで繰り上げ返済を進める必要はありません。

手持ちの不動産を売るときは、どの道ローンの完済が必要不可欠です。
繰り上げ返済で急いでローン返済を進めるのも、当初の返済計画通り地道に返済を進めるのも、結局は「完済するまでにかかる時間」が変わるだけなので、できるだけ自分たちにとって負担の少ない方法を選びましょう。

●ローンの利息を節約すれば売却後手元に残るお金を増やせる

繰り上げ返済をしてローン完済を目指すメリットは、最終的に支払うローンの利息を節約できることです。

たとえば、繰り上げ返済でローンの返済総額を3,800万円から3,600万円に減らせば、物件を3,800万円で売った場合、手元に200万円多く残せます。
高額売却を狙っている人には、効果の大きい工夫といって良いでしょう。

●ローン残債が少ないため短期売却を狙いやすい

繰り上げ返済でローンを完済しなくても、ローンを減らすだけで住まいの売却は楽になります。

ローンの残債が少ないということは、売却価格が下がっても黒字になるということです。
家を3,800万円で売り出すよりも、3,600万円で売り出す方が楽に売却手続きを進められるのは間違いありません。

●抵当権抹消登記がなくなる分、登記手続きを簡略化できる

あらかじめローンを完済しておくと、時間があるときに抵当権抹消登記を進めておけます。

前もって抵当権を外していれば、不動産売却時に必要な登記の手続きを一部カットできるため、手続きを簡略化したい場合も繰り上げ返済の利用がおすすめです。

●計画的に繰り上げ返済をしないと預貯金がなくなってしまう

無理をして繰り上げ返済をした結果、預貯金を減らしてしまうと突発的な出費に対応できません。

人生はいつ何が起きるかわからないので、口座の預金を使い果たしてしまうような無理な返済をするのは避けましょう。

●早期に繰り上げ返済をすると減税制度を十分に利用できない

住宅ローンを組んで家を買うと、最大13年の住宅ローン減税を利用できます。

住宅ローン減税は、年末時点でのローンの残債が多ければ多いほど翌年の所得税・住民税が安くなる制度なので、短期間でローンを完済してしまうのも問題です。

●金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかる

金融機関によって、または繰り上げ返済の方法によっては、繰り上げ返済という手続き自体に手数料がかかります。

多くの金融機関では、ネットバンクを使った繰り上げ返済なら無料というケースが多いので、繰り上げ返済をするならネット経由の送金方法を用意しておきましょう。

不動産売却を有利に進めたい場合におすすめなのは、

• 余裕のあるときを選んでこまめに繰り上げ返済を進める
• 新年になってから繰り上げ返済をする

という方法です。

無理のない範囲で繰り上げ返済を進めれば、ローンの利息を減らして売却プランに余裕を持てます。

また、住宅ローン減税は「年末時点のローン残債」に応じて減税額が決まるため、年末ではなく年が明けてから繰り上げ返済した方がお得です。

不動産を売るときは、ローンが残っていても売却できますが、売却代金でローンを完済する必要があります。
ローンを完済しておくことが大切ですが、貯金をはたいてまで無理に繰り上げ返済をすると、生活が苦しくなってしまいます。

それでも、繰り上げ返済には「利息を減らせる」「同じ価格で売ったとき手元に残るお金を増やせる」といったメリットがあるため、貯金の残高や節約できる利息の総額を考えて、バランス良く繰り上げ返済を利用しましょう。