不動産売却においては資産価値について知っておくことが大切です。

資産価値は一物四価とも五価とも呼ばれ、複数の指標がありますがそれらはどのようなもので、また資産価値はどのような理由で目減りして、どのような時に上がるのでしょうか。

マンションや一戸建てなどの不動産は住むためだけではなく、所有することで資産価値を手にすることができます。

不動産の資産価値を示す指標は国土交通省が算定する公示価格や、国税局が算定する相続税路線価などさまざまあり、一物四価や五価と呼ばれます。

時価	市場価格
公示価格	国土交通省	時価に近い
基準地価	都道府県	時価に近い
固定資産税評価額	市町村	公示価格の７割程度
相続税路線価	国税局	公示価格の８割程度

一方、不動産の資産価値は一言で言うと「その不動産を売却した場合いくらで売れるか」ということだと言えます。

上記表の中では時価がもっとも資産価値を示していると言えるでしょう。

●居住用不動産と投資用不動産

居住用不動産は主に立地や、その建物を建てる際にどのような素材を使って建てているかといった点から価格が決まりますが、投資用不動産の場合その物件が生み出す収益性で資産価値が決まります。

居住用不動産と投資用不動産とでは資産価値の算定方法が異なると考えておきましょう。

資産価値はどのような時に目減りするのでしょうか？

●新築から中古になると資産価値が落ちる

新築住宅には物件そのもの価値より高い価格がつけられることが多く、新築住宅は買って住んだその瞬間に１割〜２割ほど資産価値が落ちてしまいます。

●築年数が経つと資産価値が落ちる

また、不動産は築年数が経つと資産価値が落ちます。

2012年に東日本不動産流通機構が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」によると、築０〜５年の中古マンション成約価格が3,917万円なのに対して、築21〜25年の中古マンション成約価格は1,551万円と実に6割も価格が落ちていることが分かります。

築年数	価格	m²単価
築０〜５年	３，９１７万円	５４．１７万円
築６〜１０年	３，６４１万円	５０．５０万円
築１１〜１５年	３，０９０万円	４３．９４万円
築１６〜２０年	２，００４万円	３１．２９万円
築２１〜２５年	１，５５１万円	２５．７０万円
築２６〜３０年	１，６８９万円	２７．８１万円
築３１年〜	１，２８７万円	２２．５７万円

（中古マンションの成約状況）

築年数	価格
築０〜５年	３，３８６万円
築６〜１０年	３，４５０万円
築１１〜１５年	３，４４８万円
築１６〜２０年	２，９２２万円
築２１〜２５年	２，７０２万円
築２６〜３０年	２，５６２万円
築３１年〜	２，２２３万円

（中古戸建住宅成約状況）

築年数が経つと住宅設備やデザインが古くなったり、劣化したりすること、また、購入後修復が必要だったりとさまざまな理由で資産価値は目減りしますが、立地の良いところに建つ物件など築年数が経っても資産価値の落ちない物件も存在します。

不動産の資産価値はどのような時に上がるのでしょうか？

●近くに学校や公共交通機関ができる

不動産の資産価値は立地で決まりますが、立地の良い不動産とは、近くに便利な駅があったり、学校や買い物施設があったりする不動産の事を指します。

不動産の購入後に、近くで駅や学校を新設する計画が持ち上がったり、買い物施設が完成したりすると資産価値が上がる可能性があります。

●近くで区画整理が行われる

同様に、近くで区画整理が行われて街並が整備されると資産価値が上がる可能性があります。
駅や学校の新設計画や区画整理の計画は昔から計画されているものの実行されていないものもたくさんありますが、その地域に詳しい不動産会社であればどのような計画があるのか、実行される計画はあるのか等情報を持っているはずです。

興味があれば聞いてみると良いでしょう。

●マンションの場合管理体制も大切

売却を検討している不動産がマンションの場合、そのマンションの管理がしっかりされているかで資産価値が変わります。

新築マンションは最新の設備を備え、外観も綺麗ですが実際に住むまでマンションの管理体制がしっかりしているかどうか知ることはできません。

しかし、中古マンションであればどのような管理がされているのかを事前に確認して購入することができるため、新築マンションより人気があることもあります。

不動産売却においては資産価値が重要ですが、不動産の資産価値は築年数と立地が大切です。
立地に関しては自分の手でできることはほとんどありませんが、将来的に駅や買い物施設、学校等が新設される予定があるのであれば資産価値が上がる可能性もあります。

こうした情報はその地域に詳しい不動産会社が知っているはずなので、不動産売却を検討する際には事前に確認しておくと良いでしょう。