マンションの売却では、売却するマンションに傾斜や腐食などの不具合がないか把握しておく必要があります。

マンションの不具合にはどのようなものがあり、どう対応していく必要があるのでしょうか。
今回はそうした不具合の内容と対処法についてお伝えします。

マンションの売主には瑕疵担保責任があります。
瑕疵担保責任とは、売却した物件に何らかの欠陥があった場合、売主が取らなければならない責任のことで、買主にその瑕疵が知らされていなければ損害請求や、場合によっては解約となることもあります。

瑕疵担保責任は通常の注意をしていれば気付くであろう瑕疵や事前に知らされていた瑕疵に関しては対象外となりますが、売主にとっては大きな責任となるため、買主が瑕疵を知ってから１年以内に売主に対して責任を追及できる旨が民法で定められています。

とはいえ、上記内容ではマンションを引き渡してから20年後に買主が瑕疵を発見したとしても、その発見から1年以内であれば責任を追及できることとなり、売主としてはいつまでも心配事を抱えていいなければならなくなります。

そこで、通常、瑕疵担保責任は契約の段階で免除したり、引き渡しから1カ月～3カ月としたりするなど期間を制限します。

売主としては免除が一番良いのですが、契約の条件は買主との話し合いとなります。

●瑕疵があった時に負わなければならない責任

売却したマンションに何らかの瑕疵があった場合、買主は売主に対して損害賠償請求ができ、またその瑕疵によって契約を締結した目的（住めないなど）が達成できない時は、買主は売主に対して契約を解除した上で損害賠償を請求することもできます。

また、損害賠償の代わりに修補請求（瑕疵を補修せよという請求）することもできます。

●売主が事前に知っていた瑕疵は期間経過後も責任追及される

また、売主が事前に瑕疵を知っていたものの、その欠陥を告知せずに売却した場合には契約書で設定した期間経過後も売主は買主に対して責任を負う必要があります。

把握している瑕疵は契約前に必ず買主に伝えることが大切です。

マンションを売却するにあたり、瑕疵担保責任を追及されないよう、以下のような不具合に注意しましょう。

・雨漏り
・給排水設備の腐食や故障
・マンション自体の傾斜

●雨漏り

大雨が降ったら雨漏りがしてしまう、もしくは過去に雨漏りしたことがあるという場合、売却前に一度該当箇所の確認を業者に依頼すると良いでしょう。
必要であれば補修を行い、特に問題なければその旨を不動産会社や売主に伝えるようにします。

●給排水設備の腐食や故障

マンションの給排水管は、専有部分のものと共用部分のものとに分かれます。共用部分の不具合は基本的に管理組合に話をすべき問題ですが、専有部分に不具合があるのであれば、売却前に調べておいた方が良いでしょう。

●マンション自体の傾斜

2015年に横浜のマンションでマンション全体の傾斜が問題となったこともあり、中古マンションの傾斜に敏感になっている買主も少なくありません。
傾斜と判断される基準は定かではありませんが、住んでいて気になることがあるのであれば市販の水平器で調べてみると良いでしょう。

マンション自体の傾斜となれば管理組合の問題となりますが、売却できないことを恐れて、傾斜を隠して売却したとなれば後々トラブルとなってしまう可能性が高いです。

すでにご説明したように、瑕疵担保責任は事前に知らされていなかった瑕疵に関して売主が買主に負う責任です。

事前に買主に伝えた瑕疵に関しては契約後に損害賠償請求される心配はありません。
売却契約にいたる前に、今回ご紹介したような不具合の有無を事前に確認して、不具合があった場合にはその対応策まで伝えるようにしましょう。

●不具合は早めに不動産会社に伝えておくこと

実際に売主が不具合を伝える相手は買主ではなく、仲介を担当する不動産会社についてです。不具合を伝えることで成約しづらくなることも考えられますが、隠さず全てを伝えるようにしましょう。

ただし、不動産会社にその内容を伝えたところで実際に売買を担当する担当者が伝えるのを忘れていたり、自分の成績を優先するあまり伝えていなかったり誤魔化して伝えたりする不動産会社も残念ながら存在します。

そうした不動産会社は普段から連絡が遅かったり、不誠実な対応だったりするものです。不動産会社に仲介を依頼する際は誠実な対応をしてくれる不動産会社を選ぶよう心がけましょう。

マンションを売却する時には売却するマンションの不具合についてよく把握した上で不動産会社に伝える必要があります。

また、不動産会社の中には買主に不具合をしっかり伝えてくれない会社もあるので、マンションの不具合を伝えた上で、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。