急な転勤や転職、離婚などの事情によって、住宅ローンの返済中に家を売却することになったという状況は、誰にでもありえます。

ただ、住宅ローンをまだ完済していないのに、不動産を売れるのか、売っても良いのか不安を感じる方も多いでしょう。

そこで今回の記事では、住宅ローンの残っている不動産の売却方法や、売却時のポイント、注意点等を解説します。

住宅ローン返済中の家を売るときは、ローンの完済が必須です。
なぜなら、住宅ローンの契約時、「滞納したら金融機関が家を差し押さえ、売却しても良い」という権利、抵当権を設定するから。
抵当権を解除できるのは、ローンを完済した時だけです。
ローン未完済だと、差し押さえリスクのある家を売ることになってしまいます。
リスクの高い家を欲しがる買い主はいませんし、金融機関も担保として抑えている家を勝手に売却されると困るため、家を売るときはローンの完済が必要なのです。

●ローン残債と売却時の必要経費を把握する

ローンが残っている家を売却する際は、最初にローン残債や売却にかかる費用を計算します。
残りいくら払えばローンを完済できるのか、返済とは別に必要経費がいくらかかるのかを把握しておかないと、売却目標額がわからないからです。
ローン残債は、住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせたり、契約時に受け取る返済予定表を確認したりすれば調べられます。
売却の必要経費は、仲介手数料・登記の費用・印紙税などさまざまな費用がかかりますが、売却費用の5から7％が相場です。
そのため、自己資金と不動産売却価格の合計額が、ローンの完済に必要な金額よりも5から10％多ければ、ローンが残っていても問題なく家を売却できます。

●不動産業者に査定を頼んで契約する業者を決める

ローン完済の必要額がわかっても、不動産がいくらくらいで売れるのか、目標額以上で売れるのかがわからないと、売却手続きは進められません。

そこで役立つのが、不動産業者の査定です。
不動産は、契約する業者の実力や相性によって、売却期間や売却価格が変わります。
業者から売却の見積もりを取り、査定結果や対応に満足できる業者と契約すれば、スムーズな売却が可能です。

この時、相見積もりといって、複数の業者に査定を頼むと、各業者の比較ができるため、相性の良い業者を見極めやすくなります。

●預貯金や親族の援助を受けて完済する

オーバーローンとは、不動産の売却価格よりもローン残債の方が大きく、家を売っただけでは住宅ローンを完済できない状態のことです。
ローン返済中の不動産売却は、ローンの完済が前提となっているため、オーバーローンだと家を売却できません。
しかし、不動産の売却価格に加えて、自身の預貯金を切り崩したり、親族から援助を受けたりして必要額を用意できれば、売却できます。
自己資金や援助を受けて完済できるかどうかを見極めるためにも、ローン残債や必要経費、査定額の把握が重要なのです。

●住み替えローンや無担保融資を利用する

自己資金を使っても住宅ローンを完済できない、親族から援助を受けられない、しかし家を売りたいという場合は、住み替えローンや無担保ローンを利用して必要額を用立てるという手もあります。
住み替えローンは、旧居の住宅ローン返済額と、新居の購入費用をまとめて借りられるローンです。
借入額は大きくなりますが、融資を受けられれば、元の住宅ローンを完済できます。
持ち家を手放して賃貸に移る場合は、無担保ローンの利用を検討しても良いでしょう。

ただし、無担保ローンは、担保が必要ない分、金利が高いため、無計画にお金を借りると、売却後の返済負担が増えてしまいます。
ローンを返済し、家を売った後も生活は続くため、必要額を別のローンでまかなう場合、慎重に返済計画を立てましょう。

●任意売却する

任意売却とは、ローンを組んだ金融機関の合意を得て家を売却し、残ったローンを引き続き契約者が返済し続けるという売却方法です。
本来、金融機関側には、ローンを完済できない状態での売却を認めるメリットはありません。

しかし、任意売却を検討する方は、経済状況的に滞納リスクが高いため、いずれは家を差し押さえられ、競売になる可能性が高いです。
競売の落札価格は、市場価格の50から70％程度。
差し押さえる前に市場価格で売却した方が、金融機関はより多くのお金を回収できます。
そのため、ローンの返済ができなくなった、またはできなくなりそうな場合、金融機関との交渉次第で任意売却を利用できるようになっているのです。

●家を売って住宅ローンを完済する

結婚後にローンで購入した家は、財産分与の対象となります。
ただ、離婚をしても、ローンの契約者や家の名義人は変わりません。
そのため、最もわかりやすい方法が、家を売ってローンを完済し、余ったお金を夫婦で分配するというやり方です。
財産分与の割合は、原則として夫婦それぞれが半分ずつ。
金銭的に公平な分配ができるため、金銭トラブルになりづらいというメリットがあります。

●手持ちの資金でローンを完済し財産分与する

もし、夫婦の預貯金でローンを完済できるなら、手持ち資金でローンを完済し、家を財産分与の対象にしても構いません。
たとえば、夫名義のローンで買った家を財産分与で妻に渡した結果、「夫は自分が住まない家のローンを払い続ける」「妻はいつ返済が止まるか不安になりながら住み続ける」という状態になると、離婚後もお金のことでやり取りすることになります。
手持ちの資金でローンを完済できれば、離婚後の連絡も不要ですし、ローンの支払いで揉めることもありません。

●ローンを返済しつつ夫婦のどちらかが住み続ける

夫婦のどちらかがローンの返済を続けながら、どちらかが住み続けるという手もあります。
話し合い次第ですが、
・夫が自分名義のローンを払いながら住み続ける
・夫が自分名義のローンを払いつつ住むのは妻
・夫名義の家に妻が住み、金融機関の同意を得て妻は夫に家賃を払う
・借り換えローンを使って住む側の名義にする
など、状況に合わせた対応が可能です。

ただし、ローンの返済負担を住まないほうが負担すると、将来トラブルになる可能性があるため、できれば弁護士等の第三者を入れて、離婚協議の内容を書面化すると良いでしょう。

●連帯保証人は離婚しても連帯保証人のまま

離婚時に住宅ローンが残っているときの注意点は、夫婦のいずれかが連帯保証人になっている場合、離婚をしても連帯保証人からは外れられないことです。
ローンを残した状態にしていると、万が一、離婚後にローンの返済を滞納した場合、連帯保証人側に一括返済の請求が届きます。
連帯保証人の責任は非常に重いため、離婚時はローンの完済を目指すのがおすすめです。

●売り先行で住み替える

ローン返済中の家から住み替える方法には、先に今の家を売却し、現金を得てから新居を探す「売り先行」と、先に新居を買ってから今の家を手放す「買い先行」の2種類があります。
買い先行は、一時的に二重にローンを組む必要があり、売却期間が長引くと返済負担も増えるため、住み替えをするときは売り先行で手続きを進めるのがおすすめです。

●住み替えローンを利用する

もし、オーバーローンで今の家を売るのが難しい場合、住み替えローンを利用しましょう。
住み替えローンは、今の住宅ローン完済に必要なお金と、新居の購入費用を同時に借りられるローンです。
月々の返済額は増えるものの、住み替えローンを利用すれば、滞納のリスクを抑えられます。
ただ、金融機関やプランによって、審査の厳しさや金利などが違うため、さまざまな条件を比較して申し込むローンを決めましょう。

●信頼できる不動産業者に売却を任せる

ローン返済中の不動産売却を成功させるポイントは、信頼できる不動産業者と出会うことです。
不動産は、実力不足の不動産業者に売却を任せると、売却価格が下がったり、売却期間が長引いたりします。
不動産業者の実績や実力は様々なので、家を売るときは一社ではなく複数の業者から話を聞き、地域の不動産事情に明るい業者と契約しましょう。

●ローンをすぐに完済できない場合は売却を待つのも手

家を売りたいが、オーバーローンで売れないという状況なら、住み替えローンを使ったり、無理をしてお金をかき集めたり、任意売却したりするだけでなく、一旦売却を待つのも手です。
月々の返済を進めて、不動産の売却代金や自己資金でローンを完済できるようになるまで待てば、無理することなく今住んでいる家を売却できます。
返済中に将来の売却を見据えたメンテナンスや修繕等をすることで、資産価値の低下を最小限に抑えられるのもポイントです。

住宅ローンが残っている家を高額で売却すると、譲渡所得税や住民税の納付が必要になります。

しかし、マイホームを売却する場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という節税の特例を利用可能です。
売却価格が3,000万円以下なら、譲渡所得税は非課税になりますし、売却価格が3,000万円を越えていても大幅な節税になるため、積極的に活用しましょう。

ただ、特例を利用する場合、家の売却後に確定申告をする必要があります。

住宅ローンが残っていても、家は売却可能です。

ただし、家を売るときは、不動産の売却代金や自己資金、住み替えローンなどを使ってローンを完済する必要があります。

そのまま売却できる場合、オーバーローンの場合、離婚で不動産を財産分与する場合など、シチュエーションや経済状況によっても取るべき対応が変わってくるため、不動産業者等のプロに力を借りて、最適な売却プランを考えましょう。