マイホームを探している方にとって、周囲の物件より安く買える借地権付き建物は、非常に魅力的です。

ただ、借地権付き建物は、「他人に貸してもらった土地に建てた家」という特殊物件なので、メリットやデメリットを理解した上で購入するかどうかを判断する事前知識がないと、損をすることもあり得ます。

この記事では、借地権とは何なのか、借地権付き建物にはどういった良さや注意点があるのか、将来借地権付き建物を売る場合はどうすれば良いのかといった、借地権付き建物の基本を押さえていきましょう。

●借地権とは

借地権とは、土地の所有者（地主）にお金を支払う代わりに、地主の土地を使わせてもらう権利のことです。
借地権を取得すると、他人名義の土地に自分名義の家を建てて住めるようになります。

どうして借地権といった権利があるのかというと、地主と呼ばれる土地所有者の中には、「土地を手放したくないが、自分で使う予定はないので誰かに貸して活用したい」と考えている者が少なくないから。
借地権があることで、地主側は持て余している土地のレンタル代を稼げるようになり、土地の借り主は高額な土地を購入することなく、建物の建築費用だけでマイホームを建てられるようになっているわけです。

●借地権付きの建物とは

借地権付きの建物は、文字通り借地権が設定された不動産のこと。
より詳しく説明すると、「地主から借地権を得て家を建てた人が、何かしらの理由で借地権ごと売り出している中古不動産」を、借地権付き建物と呼びます。
家そのものを買うというよりは、「家と土地の使用権（借地権）」を買うものだと考えておけば良いでしょう。

●旧借地権

旧借地権は、1992年8月より前に結ばれた借地権契約のことです。
旧借地権の内容は、以下のようになっています。

• 建物の構造によって基本の契約期間が決まる（木造30年・鉄筋コンクリート造等は60年）
• 初期の契約期間が終わったら20年・30年単位で何度でも賃借権を更新できる
• 地主側は原則として借り主からの契約更新を拒否できない

旧借地権は、一度土地の使用権を貸すとよほどのことがない限り土地を取り返せないという問題があり、地主側に不利な内容だったので、法改正によって普通借地権と定期借地権が生み出されました。

●普通借地権

普通借地権は、旧借地権の内容を少し緩めたものです。
特徴をまとめると、以下のようになります。

• 契約期間を決めていない場合、初回の契約期間は30年
• 契約期間満了後の更新は、1回目だと20年だが、2回目以降は10年ごと
• 妥当な理由があれば地主側は賃借権の更新を拒否できる

地主と賃借人が合意できれば、旧借地権と同様半永久的に土地をレンタルできますが、場合によっては地主側から契約更新を拒否できるようになっているのがポイントです。

●定期借地権

定期借地権は、特に明確な更新期限を定めていない普通借地権と違って、最初から「○年経ったら建物を解体し、更地にして返す」という内容で土地を借りる借地権。
契約期間は50年以上と非常に長く、最初に定めた期間が終わったら契約更新できないのが特徴です。
終了期限が決まっているため、地主側も借地人側も土地の利用計画を立てやすいというメリットがあります。

●価格が安い

借地権付き建物は、お金を出しても土地を自分のものにできないため、土地・建物の両方を自分のものにできる一般的な不動産よりも割安です。
本来なら土地の購入に必要だった費用を節約し、建物を買うお金だけでマイホームを持てるので、住宅購入時の初期費用を抑えたいという方に向いています。
また、借地権が設定されている土地は、昔ながらの地主が所有しているケースが多く、立地も良好です。
便利なエリアで安く家を買いたい・建てたいなら、借地権付き建物を狙うと良いでしょう。

●土地の固定資産税や都市計画税を納めなくて良い

不動産を持っていると毎年課税される固定資産税と都市計画税は、「不動産の所有者」に納税通知が届きます。
借地権付き建物は、土地の所有者があくまでも地主のままなので、土地の固定資産税や都市計画税を地主が払ってくれるのです。
ただし、土地の固定資産税や都市計画税がかからなくても、建物部分の固定資産税等は借地人が納めることになります。

●契約を更新すれば半永久的に土地を借りられる

普通借地権か旧借地権の物件は、地主と合意さえ取れていれば何度でも賃借権の契約を更新できるので、実質半永久的に土地の利用が可能です。
普通借地権でも、地主側が契約更新を拒否するためには長期間家を放置しているなど正当な理由が必要になるため、住居としてまっとうに使っていれば更新を拒否されることはないでしょう。
土地を借りている限り地代はかかりますが、土地を購入しなくて良いのは大きなメリットです。

●持ち家なのに毎月土地のレンタル料金がかかる

借地権付き建物は、あくまでも地主から土地を借りているため、毎月地代を支払う必要があります。
10年住んでも30年住んでも土地が自分のものになるわけではないので、2世代3世代分のコストパフォーマンスを考えるなら、底地ごと購入できる物件を選んだ方が良いでしょう。
万が一地代を滞納した場合、最終的には立ち退きを求められることもあります。

●住宅ローンの審査に通りづらい

借地権付き建物は、底地権が保証されておらず、差し押さえの難易度が高いです。
金融機関にとって、いざというときに差し押さえができるかどうかはローンの審査をする上で非常に重要な要素なので、借地権付き建物は住宅ローンの審査に通りづらいというデメリットを抱えています。
住宅ローンを利用できないと、不動産を買うときはもちろん、不動産を売るときも現金決済ができる買い主を見つける必要があるので、借地権付き建物は基本的に売買しづらいです。

●大規模なリフォーム・建て替え・売却に地主の許可が必要

借地権付き建物は、大規模なリフォームや建て替え、売却をする際に地主の同意を得る必要があります。
なぜなら、リフォーム・建て替え・売却は、借地権契約の内容を賃借人側の事情で勝手に変える手続きだからです。
地主側にメリットのない手続きを了承してもらうため、特に売却時は礼金として承諾料の支払いを求められます。

●地主側の事情で立ち退きを求められることがある

土地の持ち主が地主である以上、借地権付き建物は、地主側の事情で立ち退きを求められることがあるという点にも注意が必要です。
立ち退き以外にも、契約更新時に地代の値上げを求められたり、旧借地権や普通借地権を定期借地権に変更することを求められたりする場合もあります。
地主との関係性次第ではトラブルになってしまうので、借地権付き建物を買う場合、地主と良好な関係を築く努力が不可欠です。

将来借地権付き建物を売りたくなったら、一般的な不動産と同様に売却できます。
ただし、借地権付き建物の場合、売り出せるのは「自分の所有物である建物」と「地主から借りている土地の使用権」なので、権利が制限される分、好条件での売却は難しいです。

また、借地権付き建物を売るためには、地主と交渉して承諾料を支払い、売却を認めてもらう必要があります。
無許可で借地権付き建物を売り出すと、契約違反で退去を求められたり、買い主がローンを使いたいと希望しても許可してくれなくなったりするので、借地権付き建物の売却には地主との交渉が欠かせません。

●借地権付き建物を地主に売る場合

借地権付き建物を地主に売る場合の流れは、以下の通りです。

• 不動産業者に見積もりを頼んで適切な売却額を決める
• 地主に借地権付き建物を売却したいと持ちかける
• 売却条件の交渉をする
• お互いに同意できれば売買契約を結び、決済して借地権付き建物を引き渡す

不動産は、使用権と所有権がセットになった状態が最も高価になります。
借地権の価値を一番高く感じてくれるのは地主なので、可能であればまずは地主へ売却することを考えましょう。

●借地権付き建物を地主以外の第三者に売る場合

借地権付き建物を地主以外の方へ売る場合、以下の流れで手続きを進めていきます。

• 不動産業者に頼んで物件の見積もりを取る
• 地主と交渉して借地権付き建物の売却許可を得る
• 不動産業者に仲介してもらって買い主を探す
• 条件の合う買い主が見つかったら売買契約を結ぶ
• 地主からローン利用の許可を取り、買い主に住宅ローンの申し込みをしてもらう
• ローン審査に通ったら決済と物件の引き渡しをする

地主の許可を取るところ以外は、一般的な不動産売却と同じです。
地主から底地を買い取り、土地・建物をセットで売却する場合もあります。

●地主に借地権付き建物の売却を拒否された場合

借地権付き建物を売りたいと思っても、地主が承諾してくれない場合は、裁判所に訴え出るという手が可能です。
不動産を売りたいという事情が正当なもので、売却自体が地主にとって損をするような行為でないなら、地主が売却を拒否しても裁判所が売却の許可を出してくれます。

ただ、裁判所経由で売却の許可を得るためには、裁判所にいって申し出をしたり、承諾料を支払ったりする必要があるので、あくまでも最終手段だと思っておきましょう。

借地権付き建物は、相場よりも安く買える代わりに毎月地代を払ったり、リフォームや売却時に地主にお金を払って許可を得たりする必要のある不動産です。

底地権と借地権両方が揃った通常の不動産に比べて、借地権の契約を結ぶ分、どうしても権利上の制限が多いので、借地権付き建物を適切に扱うには不動産知識や地主との交渉力が求められます。

誰にでもおすすめできる不動産ではないので、気になる物件が借地権付き建物だった場合は、不動産業者に相談してメリットとデメリットを比較しましょう。