不動産をローンで買ったり、ローンで買った家をローン完済前に売ったりする場合、抵当権の設定や抹消の手続きが必要になります。

抵当権の扱い方を知らないと、不動産の売却が困難になったり、大切な不動産を金融機関に担保として差し押さえられたりすることになるので、不動産を売買するときは抵当権についても知っておきましょう。

今回は、抵当権とは何なのか、抵当権の登録や抹消の手続きはどうやれば良いのかを順番に解説します。

●ローンの滞納時に不動産を差し押さえる権利

抵当権とは、不動産の持ち主が住宅ローンを滞納した場合、金融機関が不動産を差し押さえても良いという権利のことです。

日本では、法律で個人財産の所有権が強く保護されているため、たとえ融資を行っている立場であっても、基本的に金融機関は住宅ローンで建てた家を差し押さえたり売却したりできないようになっています。

しかし、住宅ローンは高額の融資です。
担保の差し押さえができなければ、名義人はノーリスクで滞納できてしまいます。
金融機関は、返済時の金利で儲けるビジネスです。
お金を貸しても戻ってこず、貸せば貸すほど損をする状況になると、住宅ローンの審査は厳しくなり、ローンを利用できないので家を買える人も減ってしまうでしょう。

こうした状況を解決するために不動産業界で使われているのが、抵当権です。
抵当権を設定していると、金融機関は名義人がローンを滞納したときに不動産を差し押さえ、競売にかけて売却代金を回収できます。
抵当権があるからこそ、金融機関も消費者もお互いに安心して大きなローンを利用できるのです。

「家を差し押さえられる」という言葉だけを見ると、抵当権は恐ろしいものだと感じるかもしれませんが、抵当権は消費者側にもメリットのあるシステムとして運用されています。

●抵当権を行使されるのはローンを滞納したときだけ

金融機関が抵当権を行使するのは、住宅ローンの名義人が返済を滞納した時です。
ただし、滞納1ヵ月でいきなり差し押さえに移るというわけではありません。
順序としては、3ヵ月以上滞納すると督促状が送られてきて、督促を無視したり引き続き滞納を続けたりすると競売手続きに進むというのが、一般的な抵当権行使の流れです。

また、不動産を競売にかけると、売却価格が市場相場の半額近いところまで下がってしまうので、競売にかける前に名義人と金融機関で話し合い、任意売却を行うケースも少なくありません。

不動産を市場で売却し、その代金でローンを完済できなかった分を引き続き名義人が返済する任意売却の方が、競売よりも多くの代金を回収できるからです。

●手続きは法務局で行う

抵当権を始めとした不動産の所有権や所有者情報は、法務局という機関の「登記簿」で管理されています。
不動産の登記は、不動産の所在地や広さ、権利関係を公的に証明するための記録なので、所有者以外は内容を変更できません。
抵当権も、法務局の登記簿上で管理される権利の一つです。
不動産に抵当権を設定するとき、例えばローンを組んで家を買う時は、金融機関に頼まれて所有者が自分で抵当権の設定をすることになります。

●抵当権設定登記の方法と必要書類・費用

抵当権設定登記は、

・必要書類を揃える
・法務局に提出する

の2ステップです。

手続き後に抵当権が無事設定できたことを金融機関へ伝えるため、登記を証明できる書類（登記事項証明書等）を提出する必要はあるものの、手続き自体は単純です。
必要書類として、不動産の権利証や印鑑証明書、金融機関から預かる抵当権の設定契約書等を求められます。

ただ、多くの場合、抵当権を設定するのはローンを組んで家を買うときです。
金融機関や不動産業者が指示をしてくれるので、戸惑うことはないでしょう。

抵当権の設定登記にかかる費用は、登録免許税（原則として融資額×0.4％）と印紙税、登記事項証明書の発行料などです。
借入額によって具体的な金額が変わるので、登記費用は事前に計算し、用意しておくことをおすすめします。

●一般的には司法書士に抵当権の登記をお願いする

抵当権の設定は個人でも可能ですが、実務的には法的な書類のプロである司法書士に頼んで登記してもらうのが一般的です。

ただし、司法書士に抵当権の登記を依頼すると、10万円前後の依頼料がかかります。
司法書士報酬は法的にいくらまでという決まりがなく、事務所によって金額が違うので、信頼できる司法書士が身近にいるなら個人的に手続きを依頼すると良いでしょう。
司法書士に伝手がない場合は、金融機関や不動産業者から司法書士の紹介を受けられます。

●抵当権付きのままでも問題なく相続できる/span>

不動産に抵当権が設定されていても、相続をすること自体に問題はありません。
ただ、抵当権の付いた不動産を相続するシチュエーションは、2種類存在します。

• ローン自体は完済していて抵当権を抹消していない
• ローンも抵当権も残っている

ローンを完済している場合は、抵当権を解除するだけなので、抵当権があってもなくても相続人の負担はさほど変わりません。
しかし、相続は現金や不動産といった正の財産だけでなく、借金やローンを含めた負の財産も受け継ぐ手続きです。
ローン未完済の抵当権付き不動産を相続する場合は、ローンの返済義務も一緒に相続することになります。

とはいえ、一般的な住宅ローンは、契約者の死亡時にローン残債を肩代わりしてくれる生命保険、団体信用生命保険への加入が必須です。
故人が団信に入っていれば、保険金でローンを完済できるので、抵当権付き不動産を相続するデメリットはほぼないと考えても良いでしょう。

●抵当権付き建物を売るときは抵当権の抹消手続きが必要

抵当権付き不動産を売るときは、抵当権の抹消手続きをする必要があります。
厳密にいうと、抵当権が残ったままでも不動産は売却できますが、「元の所有者がローンを滞納したら差し押さえられてしまう家」に魅力を感じる方は少ないので、抵当権付きの物件は市場に出しても売れません。

抵当権を解除するためには、ローンの完済が必要です。
不動産の売却代金や手持ちの資金でローンを完済できる場合はともかく、売却代金を返済に回してもローンを完済できない場合、売却の難易度が上がってしまうので注意しましょう。
不動産の価値よりもローン残債の方が大きい状態、オーバーローンだと、通常の売却方法は選べないので、金融機関と相談して任意売却をする必要があります。

●登記に設定された抵当権を解除する手続きのこと

抵当権の抹消とは、登記簿に登録した抵当権を消滅させる手続きのことです。
法務局で管理されている登記簿情報は、権利者本人かその代理人でない限り、誰であっても変更できません。
住宅ローンを返済し終えても、自動的に抵当権がなくなるわけではなく、登記簿上は実行力のない抵当権が残ってしまうので、ローンを完済したら権利者本人が法務局で抵当権を抹消する必要があります。

●ローンの完済後抵当権の抹消登記をしなかったらどうなる？

抵当権を設定するときに必要書類を揃えたり、お金を払ったりするのと同様に、抵当権の抹消登記をするときも手続きや費用が必要です。
そのため、面倒だし実害はないからと、ローン完済後に抵当権の抹消をしない方もいます。
ただ、抵当権の抹消登記をしないままでいると、以下のような問題が起きるので、注意が必要です。

• 見た目上は抵当権が付いているので不動産を売却できない
• 家や土地が担保のままなので新しい住宅ローンを組めない
• 放置している間にローンを組んだ金融機関が倒産し、必要な資料を探せなくなった
• 抵当権付きのまま相続が繰り返され、自分の子孫に権利関係の迷惑をかけてしまう

特に、抵当権を残したまま相続が繰り返されると、ただでさえ複雑な権利関係の話や必要手続きがさらに複雑になってしまうので、ローンを完済したらすぐに抵当権抹消登記を行いましょう。

●抵当権を抹消する方法と費用

抵当権抹消登記の手順は、以下の通りです。

• ローンを完済する
• 不動産の権利証を始めとした必要書類を集める
• 法務局で抵当権抹消登記の申請をする
• 登記事項証明書を取得して抵当権がなくなったことを確認する

基本的な手続きの流れは、抵当権を設定するときと変わりません。
必要書類も基本的には同じで、不動産の権利証や印鑑証明書などです。

ただ、抵当権抹消登記をするためには、「無事にローンを完済した」ことを証明する書類、登記原因証明情報も必要になります。
登記原因証明情報は、ローンを完済したら金融機関から送られてくるので、書類が届いたら抵当権抹消手続きの準備を始めると良いでしょう。

●抵当権抹消手続きの費用

抵当権抹消登記をするためには、登録免許税を納める必要があります。
ただし、登録免許税の金額は、設定登記の時より安く、不動産1筆あたり1,000円のみ。
不動産は同じ住所地でも土地と建物を個別に数えるので、一戸建てであれば土地と建物の2筆2,000円ですみます。

このほかに必要なのが、司法書士報酬と雑費です。
司法書士への依頼料は、依頼する相手によって変わりますが、5万円前後。
雑費としては、住民票の写しや登記事項証明書の発行手数料として1,000円ほどの費用がかかります。

ローンを組んで家を買うと、不動産に必ず付いてくるのが抵当権です。

ただ、抵当権はあくまでもローンの名義人、不動産の所有者本人が法務局で設定し、抹消する必要があります。
司法書士に手続きを依頼すると数万円かかってしまいますが、抵当権を抹消できる状態で抵当権を残していると、不動産売却ができなくなったり、新しくローンを組めなくなったりするので注意が必要です。

抵当権付きの不動産を相続したり、自分で組んだ住宅ローンを完済したりした時は、早めに抵当権抹消手続きを終わらせましょう。