マンションの長期修繕計画とは、建物の将来的な修繕やメンテナンスを滞りなく実施するために立てる、修繕計画のことです。

長期修繕計画を守れていなかったり、定期的な見直しが行われていなかったりすると、一見良い物件でもマンションの資産価値は維持できません。

マンションを買う方も、今分譲マンションに住んでいる方も、長期修繕計画の重要性を把握しておきましょう。

●マンションを長持ちさせるために必要な修繕計画のこと

マンションの長期修繕計画は、建物をできるだけ長く快適な状態に保つために必要な、修繕計画・資金計画のことです。
マンションの外壁を始め、配管・エレベーターなどの設備は、丁寧に使っても老朽化を免れないため、建物を長持ちさせるためには定期的なメンテナンスと早期の修繕工事をする必要があります。

ただ、マンションのような大きな建物は、メンテナンス費用が100万円、1,000万円単位になることも珍しくありません。
メンテナンスが必要になったとき、住民からお金を一気に集めるという方法では必要な資金を集められないので、10年20年単位で必要額を貯められるように、長期修繕計画を立てる必要があるのです。

●修繕積立金と修繕積立基金の違い

マンションのメンテナンスに使うためのお金には、修繕積立金と修繕積立基金というものがあります。
修繕積立金は、住民が毎月一定額ずつ支払うお金で、修繕積立基金は、マンションの購入時にまとめて支払うものです。
基本的には、修繕積立金で必要な工事を依頼しますが、お金が足りない場合修繕積立基金を切り崩すことになります。
築年数が新しくても古くても、マンションに住んでいる限り、修繕費は必須の維持費です。
マンションを選ぶときは、「今後数十年で必要な修繕積立金・修繕積立基金はいくらなのか」「現時点で必要なお金は順調に貯蓄できているか」などをチェックしましょう。

●今後数十年で必要なメンテナンス費用の見通しを立てるため

マンションの長期修繕計画が必要な理由は、今後いくら必要なのかわかっていれば、資金の見通しを立てやすいからです。
大きなマンションだと、12年から15年に一度訪れる大規模修繕工事だけで、1,000万円以上の費用がかかります。
こういった莫大なお金を、「今年大規模修繕をするので、住民の皆さんは各戸数十万円ずつ払ってください」といっても、なかなか確保できません。

しかし、設備の寿命から、いずれ必要になるメンテナンス費用を逆算し、毎月少しずつ徴収すれば、無理なく必要額を用意できます。

また、長期修繕計画を作って共有すれば、マンション住民が何のためにお金が必要なのか、集めたお金をどう使うのかを各自で確認できるのもポイントです。
住民が納得できる内容なら、修繕積立金の未払い等も少なくなりますし、修繕積立金の値上げが必要になったときも合意を得られやすくなります。

●不動産の買い主へ資金の健全性をアピールするため

マンションの長期修繕計画は、建物の将来的なメンテナンス予定や、資金計画の健全性をアピールする要素の一つです。
不動産の購入前に長期修繕計画とその進捗をチェックすれば、そもそも長期修繕計画が妥当なものなのか、計画通りメンテナンスできているかなどを調べられます。
不動産の買い主に知識さえあれば、長期修繕計画を見ることで、「修繕積立金が足りておらず、購入後数年で修繕積立金の値上げが予想される」「計画通りのメンテナンスができていないため、経年劣化が激しい」といった物件の購入を避けられるのです。

長期修繕計画に含まれる主な項目は、
・建物自体の維持に必要なメンテナンス
・設備の維持・修理・交換に必要なメンテナンス
・各修繕工事の資金計画
の3点です。

建物に関しては、外壁の再塗装・鉄材のサビ止め・防水工事・タイルの補修・ドアなど建具の交換・立体駐車場の整備の頻度や予算を推計します。
設備関係は、電気・空調・ガス・配管・エレベーターなどを維持するために必要な工事について定めるのが一般的です。

また、項目によってメンテナンスの頻度は違うため、必要な時に必要な修繕工事ができるように、修繕積立金の収支や、どのメンテナンスを同時に行うと効率的かなども計算しておきます。

●国土交通省のガイドラインに従うのが基本

長期修繕計画を作成する場合、国交省が公表しているガイドラインをお手本にしましょう。
国交省のガイドラインは、専門家の意見等を集約して作られているため、参考にするだけで平均点の高い長期修繕計画を立てられます。

また、法改正等によって国交省のガイドラインが更新されたときも、修正が楽です。
その上で、マンション独自の設備やルールについて調整を加えれば、マンションの資産価値を最大限維持できる長期修繕計画を立てられるでしょう。

●専門家に頼んでガイドラインを整備することも

長期修繕計画を見直したり、ほかのマンションにはない独自の設備があったりする場合、マンション管理士のような専門家に頼んでガイドラインを整備してもらうこともあります。
費用はかかりますが、持っている物件に合ったガイドラインを作成できるので、より細やかなマンションの管理が可能です。
同時に会計部分のチェックをお願いすれば、マンションの管理組合が適切に運用されているのかも確認できます。

マンションの長期修繕計画は、5年に一度見直しましょう。
なぜなら、一部の設備が新築からおよそ5年で修繕を必要とするからです。
また、全ての修繕や設備の維持が、計画通りに行く保証はありません。
細かな修繕を行うついでに、現実に則した長期修繕計画になっているか、修繕積立金の額は適切かなどを見直して、無理なくマンションの居住性を維持できるように計画を修正することが大切です。

●積立金が足りない場合は早めに対処する

突発的な故障で積立金を切り崩したり、想定以上に空室ができて修繕積立金を確保できていなかったりする場合、借入・修繕積立金の値上げ・一時金の徴収などをする必要があります。

「お金が足りない」という問題を先送りすると、資金不足で必要なメンテナンスができず、住みづらく資産性も低いマンションになってしまうので、積立金が足りない場合は早めに管理組合内で話し合いを行い、対処方法を決めましょう。

●修繕積立金の値上げや一時金の徴収をするときは根拠を付ける

修繕積立金の値上げや一時金の徴収をするときは、客観的に見て納得できる根拠を付けることが重要です。
理由もなくある日突然「来月から修繕積立金を3,000円値上げします」と通達しても、住民は納得してくれません。
複数の業者に工事の相見積もりを取り、いくら不足しているのか数字で示したり、マンション管理士等に頼んで長期修繕計画の健全性をチェックしてもらったりして、住民の合意を得ましょう。

マンションの居住性と資産性を維持するためには、長期修繕計画が必要不可欠です。
また、長期修繕計画の見方を分かっていれば、購入前に物件の状態や管理組合の動きをチェックできます。

ただし、理想の長期修繕計画があっても、計画通り修繕予定が進むとは限りません。
建物の不具合はいつ起きるか分からないので、長期修繕計画は5年毎に見直しを行い、必要に応じて専門家の意見も取り入れましょう。