土地購入時の注意点は、良い土地を見つけてもむやみに契約せず、土地に求める条件や予算、周辺環境の良し悪し等を調べてから購入を決断することです。

不動産との出会いは一期一会なので、初動が遅れると気に入った土地を逃してしまう可能性も増えますが、購入を焦り、使いづらい土地や問題のある土地を買ってしまっては意味がありません。

今回は、土地購入の失敗を避けるために押さえておきたい、購入前の準備や土地選びの注意点、購入時に確認したいポイントなどを解説します。

●土地代・建築費用等の予算を決める

土地購入の前に実施すべきことは、土地・建物・その他工事費用にいくら出せるのか、計算することです。
収入に限りがある以上、金融機関で組める住宅ローンにも上限があります。
総額でいくらまで借りても無理なく返済できるのか、不動産業者やファイナンシャルプランナー等に相談して決めることが大切です。

また、家を買うときは、不動産業者に支払う仲介手数料、不動産取得税といった諸費用として、不動産価格の5から10％前後のお金がかかります。
諸費用や引っ越し費用等も考慮して、予算を立てましょう。

●優先順位を決める

土地の優先順位を決めておくことも重要です。
価格を重視するのか、最低何坪以上の土地が必要なのか、多少狭くても立地の良い土地が良いのかなど新居に求める条件に順番を付けておかないと、どの土地も素敵に見え、決断できなくなってしまいます。

優先順位を決めることで、悩む時間を減らせますし、勢いで土地を決めてしまう心配もありません。

●大まかにエリアを絞る

土地探しを始める前に、住みたいエリアをある程度、決めておきましょう。
地価はエリアごとの相場で取引されているため、例えば最寄り駅や住みたい区を決めておけば、住みやすさや土地の広さといった条件面をある程度揃えられます。
「子育てや子どもの教育を考えるとこのエリア」「利便性ならこの駅の周辺」といったかたちで、エリアごとの特徴を掴んでおけば、どの土地を買うか悩んだ時も、比較検討しやすいです。

●土地によっては建築できる家に制限がかかる

土地によっては、法律や条例の関係上建築の制限があり、希望する住宅を建てられない場合があります。
一見、広く見えても、高さ規制等の関係で建物のサイズを抑える必要があったり、一定以上の耐火性能を求められるため建築費用が予定より高くなったり、建築工事とは別に工事をする必要があったりすると、理想の住まいを建てられません。

法律や条例は目に見えないので、購入を決める前に特別な制限がないか調べましょう。

●インフラ未開通だと開通工事が必要になる

空き地の中には、上下水道・電気・ガス・ネット回線といったインフラが、整備されていない土地も存在します。
こうした土地は、購入後に開通工事が必要です。
インフラの開通工事は、時間も費用もかかります。

予算内で家を建てられるのか、工事のスケジュールにどの程度の影響があるのか、確認してから購入を検討しましょう。

●土地ごとに災害リスクの差がある

同じエリアの中でも、災害リスクには差があります。
地震・台風・火災・水害などのリスクを考えておかないと、家族を危険にさらしてしまうため、土地を購入するときは、必ず地域のハザードマップを確認しましょう。

事前に災害リスクを知っておけば、火災保険・地震保険の保証を手厚くしたり、地盤改良をして災害時のリスクを抑えたりできます。

●隣地との境界線があいまいだとトラブルになりやすい

隣地の境界線がわからない土地やわかりづらい土地は、購入後に隣地の所有者とトラブルになる可能性が高いです。
土地の境界は、登記簿や売り主が保管している確定測量図、土地の四隅に設置されている境界標などで確認できます。

登記簿等を調べても境界線がわからない場合は、事前に土地家屋調査士などに測量を依頼し、境界線を確定させてから購入しましょう。

●不整形地は安くても使いづらい

不動産の世界では、正方形や長方形に近い形状の土地を整形地、三角形や台形、旗竿地など、形がいびつな土地を不整形地と呼びます。
住宅の形は、正方形と長方形が基本です。

三角形の土地や台形の土地は、同じ面積の整形地に比べて、住宅や駐車場として使えるスペースが狭くて使いづらいため、安易に手を出すのは避けましょう。
不整形地を選ぶ場合は、事前に不整形地でも快適に暮らせる設計プランを考えてから、購入手続きに進むことが大切です。

●前面道路が私道だとトラブルになることも

土地に面する道路が私道だと分かった場合、購入するかどうかを慎重に考えましょう。
なぜなら、前面道路が私道だと、ある日、突然私道の通行を禁止されたり、通行料や私道の維持費を請求されたりする可能性があるからです。

なお、私道が道路として整備されている場合、私道か公道かは、現地で見てもわかりません。
住宅街の奥側など、住民しか利用しない道路に面している土地を買うときは、不動産業者に確認したり、前面道路が私道かどうかを役所で調べたりしましょう。

●日当たり・風通し・水はけ・土地の高低差

日当たり・風通しの良い土地は、単純に過ごしやすく、水はけの良い土地は、建物を湿気や雨から守ってくれます。
また、土地に過度の高低差があると、基礎にお金をかけて水平にする必要があるため、できれば高低差の少ない土地を選びましょう。
土地の環境によって、建築費用や外構費用に差が出るため、現地で確認することが大切です。

●ゴミ置き場までの距離と管理状態

土地を買うときは、ゴミ置き場までの距離をチェックしましょう。
ゴミ置き場が遠すぎたり、通勤方向と逆側にあったりすると、日々のゴミ出しが大変ですし、ゴミ置き場が近すぎると、夏場虫や悪臭に悩まされることになります。
また、ゴミ捨て場の状態も重要です。
ゴミ捨て場のきれいさや分別の状況を見れば、地域のモラルもわかります。

●土地の境目に隣家の塀が立っていないか

隣地に塀が立っている場合、塀が境界線の境目にあるのか、相手側の敷地に収まっているのかを確認しましょう。
なぜなら、塀が敷地の境界線をまたいでいると、相手側が一方的に越境していたとしても、邪魔な塀を壊したり修復したりできないからです。
土地の境界線上に塀や建物などがある時点で、トラブルのリスクが高まるため、購入前に境界線を引き直したり、越境問題を解決したりすることをおすすめします。

●交通量

土地を買うときは、周辺の交通量を確認することも大切です。
自宅周辺の交通量が多いと、その分、通勤・通学時の交通事故リスクが上がります。
最寄り駅や最寄りの幼稚園・保育園・小学校等への通学路を調べた上で、朝晩に現地を訪問し、安全に通勤・通学できるか確認しましょう。
気になる土地の周辺を歩き回ることで、安全性だけでなく治安や雰囲気、騒音の有無なども調べられます。

●通勤や買い物のしやすさ

現地を見る際にチェックすべきポイントが、通勤や買い物などのしやすさです。
たとえば、家から徒歩何分の位置にスーパーがあるのか、子育て中なら夜間や休日でも対応してくれる小児科まで何分で行けるかなどを確認しましょう。
車が使えない状況を考慮すると、バスや電車の使いやすさも重要です。
駅まで歩くと何分で、走れば何分なのかなど、日常であり得るシチュエーションをできるだけ多く考えて、歩き回ってみると良いでしょう。

●希望の間取りを実現できる建ぺい率・容積率か

日本では、土地ごとの建ぺい率と容積率によって、住宅の床面積やサイズが制限されています。
建ぺい率と容積率は、それぞれ「敷地面積に対する住宅1階部分の床面積」と、「敷地面積に対する住宅全体の床面積」の上限を示したもの。
例えば、100平方メートルある土地の建ぺい率が60％、容積率が200％なら、「1階部分の床面積が60平方メートル以下」「延床面積が200平方メートル以下」になるよう、設計する必要があります。
土地を選ぶ時は、希望の間取りを実現できる建ぺい率・容積率かの確認が必須です。

●騒音や隣人トラブルの有無

戸建てや分譲マンションは、賃貸に比べて引っ越すのが難しいため、ご近所トラブルを避ける必要があります。
十分な下調べをせずに土地を買い、家を建てた結果、騒音でノイローゼになってしまう方は少なくありません。
そこで重要なのが、騒音や隣人トラブルの有無を調べること。
時間や曜日を変えて複数回土地の内見を行ったり、近隣住民に挨拶をしたりして、気になる点がないか確かめましょう。

土地探しは、何のためにどういう土地が欲しいのかを考えずに始めたり、価格や立地だけを見て購入を急いだりすると、後悔する可能性が高いです。
家族で新居について話し合い、土地代の予算や土地に求める優先順位を共有してから、不不動産業者に相談したり、不動産情報サイトで土地探しを始めたりしましょう。

また、図面や写真だけを見ても、土地の良し悪しや周辺環境はわかりません。
気になる土地を見つけたら、最低でも2～3回現地を訪問し、何か問題がないか確認しましょう。

予算に限りがある以上、土地購入にはある程度の妥協が必要です。
ただし、妥協するポイントを間違えたり、十分な下調べをしたりせずに購入手続きを進めると、満足度の高いマイホームは建てられません。
理想に近い土地と出会ったとき、テンポ良く土地の比較や評価を終わらせて、購入を決断できるように、土地選びの注意点とポイントを踏まえた土地選びを進めましょう。

土地購入の注意点は、予算や優先順位を整理し、現地確認をしてから購入手続きを進めることです。
新生活で何を重視したいのかが分かっていれば、「自分達の希望には合わないが、条件の良い土地」が出てきたとしても、悩むことなく理想の土地探しに戻れます。

やみくもに土地情報を探しても、良い土地とはなかなか出会えません。
満足度の高いマイホームを建て、新生活を楽しむために、自分達に合った土地を探しましょう。