住宅ローン審査に落ちる理由11選と審査を通すための9つの対策

 

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「住宅ローンの審査に落ちたらどうしよう…」
「年収や勤続年数は問題ないのに、なぜ審査に通らないのか？」
「審査に通るためには、どんな対策が必要なのか？」

結論として、住宅ローン審査に通らない理由は多岐にわたりますが、主な原因を理解し、適切な対策を講じることで審査通過の可能性を高めることができます。

初めての不動産購入は不安が尽きないものですが、ポイントを押さえれば着実に審査に近づくことが可能です。

ここでは、初心者の方にも分かりやすいように、住宅ローン審査の基本と審査に落ちる原因、対策、そして審査に落ちた場合の対応方法などを網羅的に解説していきます。

 

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1．住宅ローン審査の基本

● 住宅ローン審査は大きく2段階

住宅ローンの審査は、一般的に「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2つのプロセスを経ます。

1.事前審査（仮審査）
・住宅ローンの借入を検討している人が、金融機関に申込を行い、借入可能かどうかの大まかな判断を受ける段階です。
・主に年収や勤務先、勤続年数、既存のローン・クレジット利用状況などがチェックされます。
・ここで通れば「本審査」のステップに進むことができます。

2.本審査
・事前審査を通過したあと、正式に申込を行うことで行われる審査です。
・事前審査で確認された内容に加え、物件の担保価値や詳細な信用情報、そして団体信用生命保険（団信）の加入要件などが精査されます。
・事前審査よりもさらに厳密にチェックされるため、事前審査に通ったからといって必ず本審査に通るとは限らない点に注意が必要です。

 

● 事前審査と本審査の違い

事前審査

申込者本人の「返済能力」を中心に判断されます。勤務先情報や年収、既存債務の有無などの基本情報が主な確認対象です。

 

本審査

物件自体が融資の対象として適切かどうかを含め、担保評価が行われます。あわせて本人の健康状態（団信加入の可否）や、より詳細な信用情報などの確認が行われます。

 

事前審査を通過しても、本審査で否決になるケースもあるため、購入する物件選びや、健康状態、信用情報に問題がないかなど、事前にしっかり確認することが大切です。

 

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2．審査に通らない主な理由

住宅ローン審査に通らない理由はさまざまありますが、大きく分けると「返済能力」や「健康状態」、「物件の担保価値」などに関わる問題が挙げられます。それぞれ代表的なものを見ていきましょう。

● 団体信用生命保険（団信）に加入できない

住宅ローンを組む際、ほとんどの金融機関では団体信用生命保険への加入が義務付けられています。

持病や健康上の不安があると団信の審査に通らず、結果としてローン審査そのものが否決となる場合があります。

● 健康状態に不安がある

高血圧や糖尿病など、持病の程度によっては「ワイド団信」などの加入しやすい保険もありますが、一般的な団信には加入が難しいケースもあります。
 

● 完済時の年齢が高すぎる

住宅ローンは返済期間が長期にわたるため、完済時の年齢上限を設定している金融機関が多いです。

例えば「完済時80歳未満」という条件がある場合、申込時の年齢と希望する借入期間によっては、基準をオーバーしてしまい審査に通らないことがあります。

● クレジットヒストリー（信用履歴）の不足（スーパーホワイト）

ローンやクレジットカードを利用したことがない人は、過去の返済実績がないために「返済能力が未知数」と判断されるケースがあります。

これは俗に「スーパーホワイト」と呼ばれ、信用情報がまったく存在しないことから、金融機関が融資リスクを判断しづらいのです。

● 物件の担保価値が低い

住宅ローンは、最終的に「物件を担保にして貸付をする」融資形態です。

購入予定の物件が古すぎる、相場とかけ離れた価格設定、担保評価が低い立地などの場合、金融機関が担保として評価できず、本審査で否決されてしまう可能性があります。

● 事前審査後に転職・退職をした

事前審査を通っても、審査期間中に転職や退職をすると「安定収入がなくなった」と見なされ、一転して本審査で否決される場合があります。

安定的な収入源があるという点は、審査において非常に重視されます。

● 申告内容の不一致

事前審査と本審査において「勤務先情報」や「年収」、「既存借入」などの申告内容が異なる場合、信用できないと判断され、審査に通らなくなるケースがあります。

わずかな金額や情報でも食い違いがあれば注意が必要です。

● 過去の金融事故や延滞履歴

過去にクレジットカードや他のローンで長期延滞、債務整理、自己破産などの「金融事故」を起こしていると、個人信用情報に一定期間事故情報が登録されます。

これが審査で確認されると、返済リスクが高いと判断され、融資を断られる可能性が高くなります。

● 勤続年数が短い、または転職を繰り返している

一般的に「勤続年数1年以上」が審査の最低ラインとされることが多く、さらに「3年以上」が望ましいとされるケースもあります。

転職回数が多い場合も「仕事が安定していない」と判断され、審査が厳しくなることがあります。

● 返済比率が基準を超えている

「返済比率」とは、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合です。多くの金融機関が、返済比率を25〜35％程度以内に抑えることを望んでいます。

これを超えると「返済負担が過度に大きい」と見なされ、審査落ちの原因となります。

● 個人事業主・フリーランス・非正規雇用による収入の不安定さ

個人事業主やフリーランスの場合、収入が波が大きいと評価されやすく、金融機関は融資リスクが高いと見なす傾向があります。正社員に比べて審査が厳しくなることも珍しくありません。

● 他のローン残高が多い

マイカーローンやカードローンなど、すでに他のローン残高があると、総返済額が増えるため、返済能力に不安を覚えられます。

すべての借入を総合的に見て「返していけるかどうか」を判断されるため、ローン残高が多いほど不利になります。

 

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3．審査通過のための対策

ここからは、審査に通りやすくするための具体的な対策を解説します。

すでに審査落ち経験がある方も、このポイントを押さえることで再チャレンジの成功率が上がるかもしれません。

● 審査基準が柔軟な金融機関や住宅ローン商品を検討する

金融機関やローン商品によって審査基準は大きく異なります。持病をお持ちの方であれば