不動産売却において、物件の査定額や売却価格を大きく左右するのが、住まいの築年数です。日本では、住宅の外観や内装よりも立地や築年数によって査定の大部分が決まるため、「売りたい物件が築何年か」によって適切な販売戦略が変わってきます。

ただ、そもそもどうして築年数で査定額が変わるのか、築何年の時点で査定額が下がるのかを理解していないと、適切な売却戦略も考えられないでしょう。

そこで今回は、不動産売却の豆知識として、不動産の築年数と資産価値の関係を解説します。

●不動産の査定結果は相場・現況・築年数で左右される

不動産売却では、不動産業者による査定結果を参考にして売り出し価格を決めるのが一般的です。

査定額とは、プロの目から見て「これくらいの金額なら売れるだろう」という目安なので、査定額より売却額の方が何倍も高くなるといったケースはあまりありません。

不動産業界では、物件の資産価値を、

• 立地
• 広さ等の間取り
• 外観
• 老朽化や劣化の度合い
• 周辺地域の中古不動産取引相場
• 築年数

といった複数の要素から判断します。この中で、もっとも査定額に影響を与えるのは「築年数」です。マンションだと築年数よりも立地が優先される場合もありますが、一戸建てなら資産価値の大半が築年数で決まってしまいます。

●なぜ築年数で不動産の資産価値が変わるのか

築年数によって不動産の資産価値が変わるのは、日本において新築信仰が根強く、法定耐用年数を使った資産価値計算をしているからでしょう。

長年の間、日本では「ローンを組んで家を建てるのが一人前」という考え方が根付いていたため、多くの人が「家を買うなら新築が良い」と考えています。
新築を求める人が多いということは、中古の不動産を売りづらいということ。一戸建ての新築と中古には需要の差があるからこそ、築年数の古い物件は安く取引されているのです。

また、法定耐用年数といって、本来なら不動産の減価償却に使うための数字が資産価値の基準として広まっているのもポイントでしょう。
会計の世界では、高額な資産である不動産などを購入した際、何十年もの時間をかけて毎年少しずつ経費にする「減価償却」という手続きをします。
法定耐用年数は、不動産の減価償却を何年で終わらせるかを決めた数字です。

法定耐用年数を迎える＝書類上の資産価値が限りなくゼロになるという計算のしやすさから、実際には何の問題もなく生活できる中古住宅でも、「法定耐用年数を越えたら資産価値はほぼゼロ」とみなすのが一般的になっているのです。

●新築物件は購入直後に一気に約20％資産価値が下がる

築年数の経過による資産価値の下がり方には、

• 新築でなくなった瞬間一気に下がる
• 法定耐用年数を迎えたらほぼゼロになる

という特徴があります。

気をつけたいのは、中古になった時点での値下がりです。
新築物件を購入した時点で、住宅の資産価値はおよそ20％も下がるとされています。新築物件を売るために、上乗せされていた広告費がなくなることが主な原因です。

●一戸建ては築20年で資産価値がほぼゼロ扱いになる

不動産は、法定耐用年数を迎えると資産価値がほぼゼロに近い扱いになります。
木造一戸建ての法定耐用年数は20年、鉄筋コンクリート造のアパートやマンションなら、47年がリミットです。

●マンションの資産価値は相場にもよる

マンションの場合、買い主が購入を検討する際に立地を重視するので、一戸建てに比べると築年数による資産価値の変化を受けません。
ただ、資産価値の計算基準に築年数を含んでいるため、古いマンションより新しいマンションのほうが資産価値は高くなることが多いです。

●政府は良質な中古住宅の流通を増やそうとしている

少子高齢化による人口の減少、これまで家を買っていた若年層の収入低下などを受けて、政府は「家が劣化したら建て替える」スクラップビルド方式をやめ、「長寿命の家を建てて数世代で引き継いでもらう」方式を増やそうとしています。

実際問題として、建物の実態や現況と関係のない築年数だけで資産価値の大部分を決めるのは、合理的ではありません。

そこで政府は、

• リフォームや耐震改修に対する補助金
• リノベーションの推進
• 中古住宅の状態をチェックするインスペクションの導入

といった、物件の状態に合わせた査定をする制度の運用を進めています。

築年数だけに頼らない査定が一般的になれば、これまでゼロ査定に近かった建物の査定額や売却額も高くなっていくでしょう。

現代の中古不動産市場では、査定額や売却額の大部分が築年数によって決まります。
しかし、優良な中古住宅の再利用が政府によって推進されているため、中古住宅の査定額を高めるインスペクション等を利用すれば、古い住宅でも高額売却を実現可能です。

どんな物件も、売り方次第で高額売却を目指せます。築年数と資産価値の関係を知ったうえで、手放す住まいに合わせた売却戦略を取りましょう。