「まだまだ親は元気だし、相続の対策や不動産売却について考える必要はない」
と考えている人は多いのではないでしょうか？

しかし、高齢社会への道を突き進む日本において、高齢者の認知症リスクは非常に身近な問題になっています。
「まだ大丈夫」「いずれ売れば良い」と準備を後回しにすると、いざ親が認知症になってしまったときに適切な方法で不動産を処分できません。

そこで今回は、不動産売却における認知症のリスクや、親が認知症になってしまった場合の不動産売却方法などをお伝えします。

●不動産売却ができるのは登記上の名義人だけ

原則として、不動産売却手続きを実行できるのは、法務局の登記に登録されている名義人だけです。
家族で長く暮らした家であっても、法的な所有者が両親なら、お子さんや親戚でも家を売却できません。

もちろん、高齢になって寝たきりなどの状態であっても、本人の意思確認さえ取れれば、病院や介護施設で弁護士等に立ち会ってもらい、正式な売買契約を結べます。

ここで問題になってくるのが、高齢社会を悩ませる認知症リスクです。
一般的に、認知症になると判断力や記憶量が大幅に低下します。
不動産売却の決断自体は本人の意思であっても、後から決断したこと自体を忘れてしまう可能性が高いため、認知症の親から売買契約の同意を取っても、契約が無効になってしまうのです。

●高齢社会の日本では認知症が身近な問題になっている

政府の調査によると、2012年時点で65歳以上の7人に1人だった認知症の患者数は、2025年にはおよそ5人に1人まで増えるとされています。（※1）

日本人の平均寿命が年々伸びていることを考えれば、「体は元気だが認知症で法的な判断能力がない」人や、「認知症でなおかつ寝たきりになっている」人の数も増えていくでしょう。

認知症以外にも、本人が急病等で意識不明の状態にあれば、本人の意思を確認する手段がないため、売却の難易度は一気に跳ね上がってしまいます。
親の高齢化や認知症の発症によって介護の負担が増えると、落ち着いて最適な売却戦略を考える余裕もなくなってしまうでしょう。

認知症リスクや増大する介護負担を考えると、不動産売却が難しくなっていく可能性が高いです。
ある程度、高齢のご両親が不動産を所有しているなら、早めの不動産売却を心がけましょう。

（※1）内閣府：平成29年版高齢社会白書（概要版）
https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2017/html/gaiyou/s1_2_3.html

●売却の意思確認をできるなら代理人契約を通して売却できる

親が認知症になっていても、医師から十分な判断能力があると判断される場合は、代理人契約を結んだり、本人に売買契約書を見せたりすることで不動産を売却できます。

ただし、認知症は時間とともに進行していく症状です。
医師の診断を受けてから売買の締結までに時間がかかった結果、判断能力が落ちて契約できなくなる可能性もあるため、不安があるなら代理人契約を結ぶなどして、本人がいなくても財産を適切に処理できるようにしておくと良いでしょう。

●「成年後見人」という制度を利用して本人の代わりに売る

親が認知症になっており、すでに本人の意思確認を取れない場合におすすめしたいのが、「成年後見人」制度の利用です。

成年後見人がいる場合、本人に意思決定力がなくても不動産を売却できます。
ただし、成年後見人になるためには家庭裁判所での手続きが必要です。

成年後見人になった親族が、本人の財産を使い込む事件が相次いだことから、親族ではなく司法書士や弁護士を指定されるケースも増えています。

なお、成年後見人が不動産を売却するためには、

• 実家を売ったお金を介護施設の入居費として使う
• 本人が施設に入っており帰宅できる見込みがないため治療費として使うために売る

といった「売却することが親の利益になる」理由が必要です。

●重要事項の説明には宅建資格の保有者が必須

成年後見人の申し立て手続きは、

• 申し立て書類を用意する
• 親が住んでいる地域の最寄りにある家庭裁判所に書類を提出
• 裁判所が審判をして成年後見人を決める
• 成年後見人に選ばれた人が財産の目録等を作って裁判所へ提出する

という順番で進めていきます。
必要書類としては、本人の戸籍謄本や診断書、候補者の住民票などが必要です。

また、窓口では、

• 申し立て手続きの手数料：800円
• 登記手続き用の手数料：2,600円
• 裁判所と書類等を郵送してもらうための切手代

の支払いも求められます。

必要書類が欠けていると手続きできないため、前もって裁判所へ相談し、家族会議を終えてから申し立てを行いましょう。

不動産の所有者である親が認知症になってしまうと、たとえ実子や配偶者でも不動産を売却できません。
判断力に問題がある場合、医師に診断してもらって代理人契約を結んだり、裁判所へ申し立てをして成年後見人を選んだりする手続きも必要です。

「まだ大丈夫」と考えている内に親が認知症になった場合、より良いタイミングや戦略で不動産を売り出す余裕がなくなってしまうので、早めに不動産売却の準備を始めましょう。